Schuldenfrei in Immobilien

von Peter Finkbeiner, Vorstandsmitglied der TLG Immobilien für Euro am Sonntag

Wohnimmobilien sind derzeit die gefragteste Kapitalanlage der Deutschen. Immobilien sprengen aber den Rahmen der meisten Privatanlegerdepots. Jeder vierte Immobilien­ei­gen­tümer im Alter über 69 Jahre hat sein ­Eigenheim noch nicht abbezahlt. Das zeigt eine Untersuchung der Deutschen Leibrente AG in Zusammenarbeit mit dem Institut für Versicherungswissenschaft an der Universität Köln.

Aus dem Betongold kann also schnell eine Schuldenfalle werden. Bei Direktinvestitionen in Wohnimmobilien besteht zudem die Gefahr eines Klumpenrisikos. Wenn sich beispielsweise die ­Mikrolage der Immobilie verschlechtert, kann es Jahre dauern, eine un­rentable Immobilie loszuwerden. Auch müssen Reparaturen oder Leerstände eingeplant werden. Zudem sind Immobilieneigentümer mehr denn je Staatseingriffen wie der Mietpreisbremse oder Vorgaben aus der Energieeinsparverordnung ausgesetzt. Das alles verringert die Mietrendite.

Stattdessen empfiehlt es sich für Privatanleger, indirekte Investitionen, wie den Erwerb von Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen, in Betracht zu ziehen. Immobilienaktien ermöglichen Privatanlegern bereits mit einem geringen Kapitaleinsatz eine diversifizierte Anlagemöglichkeit sowohl bei der Auswahl der Standorte als auch bei den Nutzungsarten. So kombinieren Aktien von Immobilien-AGs die Vorteile von Immobilien - relativ krisensichere Miet­renditen - mit der Liquidität börsen­notierter Aktien.

Die Dividendenrendite von
Immoaktien ist meist hoch
Das gute wirtschaftliche Umfeld und die fortlaufend verbesserten Geschäftszahlen der meisten Immobilien-AGs haben diese Aktien für viele Anleger attraktiv gemacht. Die hohe Nachfrage treibt die Preise für Gebäude und damit auch den Wert der Immobilien, die sich im Bestand der Konzerne befinden. Dadurch werden die Gesellschaften wertvoller. Ein weiterer Vorteil ist das niedrige Zinsniveau. Das Immobiliengeschäft ist sehr kapitalintensiv und Schulden zu machen, um etwa neue Transaktionen zu stemmen, ist derzeit sehr günstig.

Nicht minder verlockend ist die hohe Dividendenrendite, welche die traditionell ausschüttungsstarken Unternehmen in Aussicht stellen. Kurssprünge der Aktien kommen noch hinzu, wenn man sie durch die geschickte Wahl des Kauf- und Verkaufszeitpunkts tatsächlich ­einstreicht.

Aber Immobilienaktien haben auch einen Nachteil: Anleger müssen starke Nerven beweisen und Wertschwankungen aushalten, denn auch diese Aktien laufen mit dem Börsentrend. Daher sollten Anleger unserer Meinung nach möglichst langfristig in Immobilien­aktien investieren, um so kurzfristige Kursschwankungen auszugleichen.

Rally bei Wohnimmobilien
kann an Schwung verlieren
Trotz Börsenvolatilität bleiben Immo­bilienaktien aber interessant, denn der starke Anstieg der Miet- und Kaufpreise in den Metropolen dauert weiter an. Die Niedrigzinsphase ebenso. Und die Nachfrage nach defensiven Anlagemöglichkeiten ist noch lange nicht gedeckt. Einerseits wollen vor allem ausländische Investoren verstärkt in den deutschen Immobilienmarkt investieren, da er sehr viel weniger für Übertreibungen anfällig ist als andere europäische Märkte.

Andererseits ist es möglich, dass die Rally bei Wohnimmobilien­aktien künftig an Schwung verliert, da diese Aktien bereits einen hohen Wertzuwachs realisieren konnten und die politische Regulierung auf diesem Markt zunimmt: Nach der Mietpreisbremse werden aktuell weitere Schritte, etwa eine Anpassung des Mietspiegels, diskutiert. Ein Vorschlag hierbei ist, künftig die Mieten der vergangenen zehn Jahre heranzuziehen, wodurch hohe Mietsteigerungen für die Wohnungsunternehmen in der Regel nicht mehr realisierbar sind.

Weitere Kursschübe kann es dennoch geben - wenn auch in anderen Immobilienassetklassen, etwa bei Hotels. Die Konjunktur wird weiter anziehen, und das beflügelt klassischerweise die wirtschaftliche Entwicklung von Gewerbeimmobilien.

Kurzvita

Peter Finkbeiner
Vorstandsmitglied der TLG Immobilien
Finkbeiner ist seit 2013 bei TLG und seit September 2014 Mitglied des Vorstands. Zuvor verantwortete er als Managing Director das Asset Management von Hudson Advisors in Europa.
Die börsennotierte ­TLG Immobilien AG ist ein führendes Unternehmen für Gewerbe-, Büro- und Einzelhandels­immobilien in Berlin und Ostdeutschland. Zudem zählen insgesamt fünf Hotels in Berlin, ­Dresden und Rostock zu ihrem Portfolio.