Schrottimmobilien und der Widerrufsjoker: neue Hoffnung für geschädigte Anleger
Immer wieder werden in Deutschland von Drückerkolonnen auf höchst zweifelhafte Art und Weise fremd vermietete Immobilien als Kapitalanlage verkauft - und zwar an Käufer, die sich aufgrund ihrer finanziellen Situation eigentlich eine solche Investition gar nicht leisten können.
Nicht selten führt dieses betrügerische Investment zur privaten Insolvenz und zu einem persönlichen Drama.
Die Ausgangslage ist dabei meist ähnlich: Der Anleger wird entweder telefonisch oder per Werbung (z.B. Flyer) kontaktiert. Ihm wird eine Immobilie angeboten, die er aufgrund der angeblich attraktiven Mieteinnahmen und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten mit einem Minimum an Eigenkapital erwerben kann. Näheres erfährt der potenzielle Käufer dann bei einem persönlichen Gespräch mit einem bestens geschulten Verkäufer. Nicht selten lautet der Werbespruch dabei in etwa so: "Mit nur 40 Euro pro Monat können Sie diese gut vermietete Wohnung erwerben und sich somit eine schöne Altersvorsorge aufbauen." Manchmal bietet der Verkäufer sogar noch eine (zeitlich befristete) Mietgarantie.
Die Kalkulation hinter einer solchen Aussage sieht zumeist so aus: Der Anleger kauft nicht nur die Wohnung, sondern er schließt zusätzlich noch einen Kredit ab, der den Kaufpreis vollständig oder zumindest zum größten Teil abdeckt. Der Verkäufer rechnet somit die Mieteinnahmen gegen die Kreditkosten - und er fügt noch einen weiteren Faktor hinzu: die Steuerersparnis des Anlegers. Denn Zinskosten und die Abschreibungen auf den Kaufpreis können steuermindernd von den Einkünften des Käufers abgezogen werden. Dadurch kommt es in der Regel zu einem steuerlichen Verlust, die dem Käufer als zusätzlicher "Gewinn"(Steuerersparnis) verkauft werden. In der Summe ergibt sich eine moderate monatliche Zusatzbelastung für den Käufer (zumeist unter 100 Euro), mit deren Hilfe er die Immobilie erwerben kann und diese "nach einigen Jahren mit schönem Gewinn verkaufen kann", so der Verkäufer.
Doch in der Praxis geht diese Kalkulation aus mehreren Gründen häufig nicht auf. Oftmals werden in der Kalkulation für die monatliche Belastung wichtige Belastungsfaktoren außen vor gelassen, z.B. das Wohngeld, das nur zum Teil an den Mieter weitergereicht werden kann. Teile des Wohngelds (z.B. die Rücklage für die Instandhaltung der Immobilie) sind vom Besitzer zu zahlen und verderben nicht selten die schöne Kalkulation. Zudem handelt es sich häufig nur um oberflächlich renovierte Wohnungen. Nicht selten stehen schon nach wenigen Jahren die ersten größeren Sanierungen an - die natürlich auch nicht in der ursprünglichen Kalkulation enthalten waren. Zieht der Mieter aus, so kann es sich als schwierig erweisen, einen Nachfolger zu finden. Denn häufig befinden sich solche Schrottimmobilien in strukturschwachen Regionen mit geringer Nachfrage nach Mietwohnungen. Und zufällig ist die Mietgarantie des Verkäufers zu diesem Zeitpunkt schon ausgelaufen...
Das größte Problem merkt der Käufer häufig allerdings erst Jahre später, wenn er versuchen sollte, die Immobilie zu verkaufen. Denn häufig entdeckt er dabei, dass der zu erzielende Preis weit unter dem liegt, was er einst für die Wohnung bezahlt hat. Nicht selten reicht der Erlös bei weitem nicht einmal aus, den Kredit zurückzuzahlen. Unter dem Strich steht also neben monatlichen Zahlungen auch noch ein dickes Minus, wenn es darum geht, den Kredit zu begleichen. Im Extremfall kann ein solches Investment also die Existenz kosten und in die private Insolvenz führen.
Doch es gibt eine Möglichkeit, mit Hilfe der Interessengemeinschaft Widerruf (www.widerruf.info/schrottimmobilien) diesen Schaden zumindest zum Teil wettzumachen - mit Hilfe eines erfahrenen Anwalts, der einen sogenannten außergerichtlichen Vergleich aushandelt. Dabei entsteht Ihnen kein Kostenrisiko. Unser Partner, der Ihnen dabei hilft, agiert ausschließlich auf Basis eines Erfolgshonorars. Gelingt es also nicht, eine Wiedergutmachung zu erreichen, dann haben Sie auch keine Kosten. Wird ihr Verlust dagegen reduziert, dann müssen Sie von jedem gesparten Euro 30 Prozent abgeben.
Und so gehen wir dabei vor: Leider muss man feststellen, dass bei den Vertriebsgesellschaften, die die Immobilie seinerzeit betrügerisch verkauft haben, in der Regel nach einigen Jahren nicht viel zu holen ist. Häufig sind die Gesellschaften bereits abgewickelt, um entsprechende Schadensersatzforderungen ins Leere laufen zu lassen. Allerdings gibt es zwei Parteien, die in der Regel noch greifbar sind: die kreditgebende Bank sowie der Notar, der den Kauf seinerzeit beurkundet hat.
Dabei kann der Widerrufsjoker, mit dem wir uns bei der Interessengemeinschaft Widerruf seit über einem Jahr beschäftigen, ein zusätzliches, starkes Argument sein. Weist der Kreditvertrag nämlich eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung auf, dann ist er auch Jahre nach dem Abschluss noch widerrufbar. Die Bank können wir in vielen Fällen einerseits aufgrund einer falschen Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag in die Haftung nehmen (siehe "Widerrufsjoker" auf www.widerruf.info). Die Folge wäre eine Rückabwicklung des Darlehens sowie des damit verbundenen Geschäfts, also des Kaufs der Immobilie. Die Bank würde in diesem Fall auf dem Wertverlust der Immobilie sitzen bleiben.
Zum anderen ist zu unterstellen, dass die Bank mit dem Verkäufer unter einer Decke gesteckt hat und häufig von diesem einen erheblichen Teil seines Gewinns erhalten hat. Denn sonst käme es in der Regel nicht zu solch hohen Beleihungssummen für Immobilien, deren Wert deutlich unter der Kreditsumme liegt. Auch hier wird eine Rückabwicklung oder zumindest eine deutliche Reduzierung der noch offenen Kreditsumme angepeilt - ein Ziel, das schon in zahlreichen Fällen zugunsten des Käufers einer Schrottimmobilie gelungen ist.
Insgesamt ergeben sich also im Idealfall zwei starke Argumente gegen das Kreditinstitut: Die falsche Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag sowie die Mitwisserschaft und Beteiligung am überhöhten Verkaufspreis.
Zudem ist da noch der Notar, der den Kauf der Immobilie seinerzeit beurkundet hat. Er kann dann belangt werden, wenn sich herausstellt, dass der Immobilienkäufer nicht wie gesetzlich verlangt, den Kaufvertrag 14 Tage vor Unterzeichnung vorliegen hatte, um ihn in Ruhe studieren zu können. Häufig ist dies beim Verkauf einer Schrottimmobilie nicht der Fall, weil die Transaktion im Klima künstlicher Hektik ("Wenn Sie sich nicht bald entscheiden, sind die Wohnungen alle verkauft.") durchgezogen werden. In einem solchen Fall haftet möglicherweise die Berufshaftpflicht des Notars und kann den Käufer der Immobilie entschädigen.
Haben Sie auch eine Immobilie erworben, bei der einige der geschilderten Indizien für eine Schrottimmobilie aufgetreten sind? Dann lassen Sie überprüfen, ob eine Rückabwicklung oder die Zahlung eines Schadensersatzes möglich ist. Schicken Sie uns hier den Kreditvertrag (www.widerruf.info/schrottimmobilien) und vermerken Sie bitte im Kommentarfeld, dass es sich um eine sogenannte Schrottimmobilie handelt. Ein Fachanwalt prüft kostenlos, inwieweit in Ihrem Fall eine Rückabwicklung in Frage kommt und setzt diese, wenn gewünscht, in ihrem Auftrag durch. Kosten entstehen auch dann erst, wenn eine Rückabwicklung oder ein anderer wirtschaftlicher Vorteil (z.B. die Reduzierung des noch offenen Kreditbetrags) erzielt wird.
Roland Klaus arbeitet als freier Journalist in Frankfurt am Main und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf (www.widerruf.info). Sie dient als Anlaufstelle für alle, die sich zum Thema Widerruf von teuren Kreditverträgen informieren und austauschen wollen und bietet eine kostenlose Prüfung von Widerrufsklauseln in Immobiliendarlehen an. Bekannt wurde Klaus als Frankfurter Börsenreporter für n-tv, N24 und den amerikanischen Finanzsender CNBC sowie als Autor des Buch „Wirtschaftliche Selbstverteidigung“. Sie erreichen Ihn unter kontakt@widerruf.info
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