Rechte und Pflichten eines Mietvertrags

Mietverträge können individuell angefertigt werden oder als Standardformular an den Mieter ausgehändigt werden. Bei individueller Aufsetzung eines Mietvertrags obliegt dem Vermieter das Recht der Vertragsfreiheit, welchem jedoch durch den Gesetzgeber gewisse Grenzen gesetzt sind.

Immer wieder schleichen sich Klauseln in den Mietvertrag, welche die Rechte des Mieters beschneiden würden. Daher sollte man sich im Vorfeld informieren, welche häufig verwendeten Klauseln keine Gültigkeit besitzen.

Des Weiteren sollte sich der Mieter im Klaren darüber sein, welche Bedeutung gewisse Klauseln im Grunde haben. Also welchen Pflichten muss der Mieter beispielsweise nachkommen, wenn vertragliche Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen. Was sich hinter den populärsten Klauseln verbirgt, wird in den folgenden Abschnitten geklärt.

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Reparaturen und Schönheitsmaßnahmen

Eine der wohl gängigsten Mietklauseln sind die oben angesprochenen Schönheitsreparaturen. Laut dem Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes beschreiben Schönheitsreparaturen "alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen".

Unwirksame Zusatzklauseln zu Schönheitsreparaturen sind unter anderem Einschränkungen in der Farb- beziehungsweise Tapetenwahl der Wände. Es darf auch nicht die Entfernung von Bodenbelägen oder Tapeten vom Mieter verlangt werden. Zudem muss eine jährliche Obergrenze hinsichtlich der Gesamtkosten für Schönheitsreparaturen gesetzt werden. Außerdem darf eine einzelne Reparatur nicht 100 Euro netto übersteigen.

Dies geht aus Urteilen des Bundesgerichtshofs hervor. So ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung angemessen zu behandeln, wohingegen der Vermieter die Immobilie in einem guten Zustand halten muss.

Weitergehend ist auch eine vertraglich verankerte Klausel hinsichtlich Renovierung bei Ein- und/oder Auszug des Mieters unwirksam. Der Vermieter kann eine Renovierung vor Auszug nur verlangen, wenn der Mieter diese auch in einem renovierten Zustand erhalten hat.

Klauseln zur Kaution, Kündigung und Co.

Seltener als Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten sind die folgenden Klauseln, dennoch sollte man sie kennen, um auf die eigenen Rechte in einem Mietverhältnis bestehen zu können.

Immer wieder lassen sich Klauseln bezüglich der Vertragskündigung finden. So verpflichten Klauseln den Mieter beispielsweise, länger als vier Jahre auf eine Kündigung zu verzichten, oder es besteht eine Kündigungsfrist, die mehr als drei Monate vorsieht. Diese Klauseln sind unwirksam.

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Auch darf sich der Vermieter vertraglich nicht vorbehalten, aus anderen als gesetzlich anerkannten Gründen zu kündigen.

Klauseln, die Art und Höhe der Kaution bestimmen, können nicht beliebig angesetzt werden. So sind sie unwirksam, wenn eine Kaution mehr als drei Kaltmonatsmieten übersteigt, oder die Kaution vor dem Einzug verlangt wird. Zudem muss die Kaution nicht auf einen Schlag gezahlt werden. Wird die Kaution auf einem verzinsten Sonderkonto angelegt, hat der Mieter Anspruch auf die Zinsen. Zudem muss die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags unverzüglich und in voller Höhe an den Mieter zurückgezahlt werden.

Während des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter kein allgemeines Besuchsrecht vertraglich zusagen lassen. Demnach hat der Vermieter kein Recht, unangekündigt, grundlos, in kurzen Abständen, in Abwesenheit des Mieters oder mit kurzfristiger Ankündigung, also weniger als 24 Stunden, die Wohnung zu besichtigen.

Besucherverbote sind unwirksam

Ungültig sind außerdem jegliche Klauseln, die ein Besucherverbot beziehungsweise Übernachtungsverbot aussprechen.

Auch Untervermietungen dürfen nicht generell ausgeschlossen werden. Im Übrigen darf kein Mietzuschlag für eine eventuelle Untermiete verlangt werden.

Ähnliches gilt für Haustiere, auch hier darf kein generelles Verbot ausgesprochen werden. Ein Einverständnis des Vermieters muss ebenfalls nicht vor Anschaffung eines Haustieres eingeholt werden. Zudem sind Kleintiere wie Vögel, Fische oder Meerschweinchen generell erlaubt.

Henry Ely / Redaktion finanzen.net

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