Immobilienverkauf mit oder ohne Makler?

Zieht der bisherige Besitzer beim Verkauf einer Immobilie einen Makler hinzu, so ist er gemäß Paragraf 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dazu verpflichtet, mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision zu zahlen. Je nach Ort können die Kosten für den Makler bis zu gut sieben Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine Immobilie ohne die Hilfe eines Maklers zu verkaufen, spart somit auf den ersten Blick viel Geld. Allerdings ist der Verkauf einer Immobilie nicht ganz einfach. Immobilienverkäufer sollten deshalb über gewisse Fähigkeiten verfügen und zudem verschiedene Kenntnisse mitbringen. Insbesondere Engagement, Zeit und Organisation, aber auch Fachkenntnisse seien erforderlich, um das Haus erfolgreich in Eigenregie zu verkaufen, wie der Online-Ratgeber DAS HAUS berichtet.

Den realen Wert der Immobilie bestimmen

Damit sich die Kaufinteressenten ein Bild von der Immobilie machen können, gilt es im ersten Schritt alle wichtigen Informationen über das Haus oder die Wohnung zusammenzusuchen, erklärt Julia Wagner, Leiterin der Abteilung Zivilrecht des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, gegenüber dem Wirtschaftsmagazin Capital. Neben einem Grundbuchauszug, der Flurkarte und einem Energieausweis seien auch Rechnungen und Belege über Reparaturen sinnvoll. Bei Mehrfamilienhäusern kommen noch die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu. Darüber hinaus müssen auch Mängel der Immobilie offen dargelegt werden, um ein Haftungsrisiko zu vermeiden, so die Expertin. Wer wichtige Informationen zurückhält, trägt das Risiko einer Kaufpreissenkung oder Kaufrückabwicklung durch den Käufer im Streitfall.

Im zweiten Schritt sollte man anhand der Unterlagen und vergleichbarer Inserate von Maklern und Banken einen angemessenen Preis festlegen. Auch Immobilienportale und der Immobilienpreisspiegel der Region können laut der Expertin bei der Einschätzung helfen. Privatverkäufer würden dazu neigen, die Preise beim Verkauf zu hoch anzusetzen und blieben dann auf der Immobilie und den damit verbundenen Kosten sitzen, so DAS HAUS. Wer sich nicht zutraut, den Kaufpreis realistisch zu schätzen, sollte laut Wagner einen Gutachter damit beauftragen, den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Anschauliche Inserate erhöhen die Verkaufschance

Um das Objekt zu inserieren, sollte ein Exposé über die Immobilie angefertigt werden. Neben Eckdaten wie Größe, Zustand, Ausstattung und Zimmeranzahl dürfen auch Angaben zu Lage und Mängeln nicht fehlen, so die Expertin. Zudem erhöhen gute Fotos die Verkaufschancen. Sobald die Immobilie inseriert ist, folgt die Beantwortung von Fragen der Kaufinteressenten und die Vereinbarung von Besichtigungsterminen. Um für einen positiven ersten Eindruck zu sorgen, lohnt sich Wagner zufolge das Aufräumen und Putzen der Immobilie sowie kleinere Schönheitsreparaturen vor den Besichtigungsterminen.

Gibt es einen potenziellen Käufer, gilt es, sich auf einen Preis zu einigen. Dabei sollten Verkäufer eine untere Schmerzgrenze für sich festlegen, rät Wagner. Hat man einen potenziellen Verkäufer gefunden, sollte man sich von diesem eine Finanzierungsbestätigung aushändigen lassen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Darin bestätigt die Bank des Käufers, dass sie zum jetzigen Zeitpunkt einer Finanzierung der Immobilie zustimmt. Im Falle eines Zuschlags sollte der Kaufvertrag aufgesetzt werden, worin das Fälligkeitsdatum des Kaufpreises sowie die Rechte der Käufer bei Mängeln festgehalten werden. Hierfür ist es gemäß Paragraph 311 des Bürgerlichen Gesetzbuches gesetzlich verpflichtend, einen Notar hinzuzuziehen, der als neutrale dritte Partei zwischen Käufer und Verkäufer vermittelt, offene Fragen klärt und den Verkauf überwacht. Wagner rät, darauf zu achten, dass der Notar unbedingt durch den Käufer bestellt wird. Kommt das Geschäft aufgrund von Finanzierungsproblemen oder anderen Gründen nicht zustande, trägt hierdurch der Auftraggeber die entstandenen Notarkosten.

Sobald beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben und der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat, sorgt der Notar dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Abschließend übergibt der Verkäufer die Immobilie an den neuen Eigentümer. Laut Wagner ist es sinnvoll, bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll anzufertigen, welches den Ist-Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert.

Redaktion finanzen.net