Vermieter müssen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewährleisten

Gemäß Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewährleisten. Außerdem hat er die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zum "vertragsgemäßen Gebrauch" zählt auch eine angemessene Temperatur der Wohnung und der einzelnen Räume, so FOCUS online. Entsprechend steht der Vermieter während der Heizperiode (von Oktober bis einschließlich April) in der Pflicht, eine Mindesttemperatur in der Wohnung zu garantieren, wie das Verbraucherportal Chip 365 in einem Beitrag erklärt. Wird die Wohnung nicht ausreichend geheizt oder funktionieren Heizung oder Öfen nicht richtig, liegt ein Mangel vor und die "Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch" ist aufgehoben. Entsprechend ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Mindesttemperaturen ergeben sich aus der Rechtsprechung

Die geschuldeten Temperaturen in Wohngebäuden ergeben sich aus der Rechtsprechung, eine rechtliche Vorgabe gibt es nicht. Laut FOCUS darf der Mieter grundsätzlich eine Behaglichkeitstemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius erwarten. Diese Norm ist Grundlage jeder Rechtsprechung. Je nach Raum kann die Temperatur teils variieren. Die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin (GE 1979, 834) empfiehlt für Wohnräume und Küche Temperaturen zwischen 20 und 21 Grad, der Normwert für Bäder liegt bei rund 23 Grad Celsius. Räume, in denen man sich nicht ständig aufhält, etwa Schlafzimmer oder Flur, dürfen mit 18 beziehungsweise 15 Grad Celsius etwas kälter sein. Darüber hinaus muss die Mindesttemperatur lediglich von sechs Uhr morgens bis 23 Uhr abends verpflichtend eingehalten werden. Eine Nachtabsenkung auf 16 bis 18 Grad Celsius ist erlaubt. Außerhalb der Heizperiode muss lediglich bei Kälteeinbrüchen geheizt werden. Dies gilt, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt.

Höhe der zulässigen Mietminderung individuell geregelt

Erreicht die Wohnung, trotz Inkenntnissetzung des Vermieters, nicht die geforderte Mindesttemperatur, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Dabei wird die Miete nicht pauschal, sondern individuell gemindert, indem die Quote von der Nettokaltmiete abgezogen wird, so Focus online. Im Einzelfall haben Richter folgende Quoten entschieden: Bei Temperaturen unter 18 Grad Celsius können bis zu 10 Prozent Mietminderung gefordert werden, zwischen 16 und 18 Grad sind es häufig rund 20 Prozent Mietminderung (LG Köln WuM 1980, 17). Fällt die Heizung während der Wintermonate aus, reicht die Spanne, je nach Dauer des Ausfalls, von 50 bis 100 Prozent der Nettokaltmiete (LG Hamburg WuM 1976, 10; LG Berlin, ZMR 1992, 302; LG Kassel, WuM 1987, 271)

Mieter muss für zureichende Beheizung sorgen

Zugleich ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung im Winter stets so zu temperieren, dass keine Schäden auftreten, erklärt das Online-Portal Mietrecht.com. Sollte die Wohnung im Winter komplett auskühlen, können Wasserleitungen einfrieren und zu einem Rohrbruch führen. Sind solche Schäden auf eine unzureichende Beheizung durch Mieter zurückzuführen, müssen diese dafür aufkommen.

Redaktion finanzen.net