Erlaubnis ist Pflicht - doch es gibt einen Rechtsanspruch

Wer seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten möchte, muss grundsätzlich die Erlaubnis seines Vermieters einholen. Das regelt § 540 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eindeutig: Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache keinem Dritten überlassen. Bei Zuwiderhandeln droht nach § 543 BGB sogar eine fristlose Kündigung.

Allerdings haben Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung. Ein solches Interesse liegt vor, wenn finanzielle oder persönliche Gründe bestehen - etwa wenn die Wohnung allein zu teuer geworden ist oder man mit dem Partner zusammenziehen möchte, wie aus dem Bericht von Focus.de hervorgeht. Der Bundesgerichtshof bestätigte 2014, dass Vermieter sich berechtigten Interessen nicht entgegenstellen können, wenn etwa Reise- und Wohnkosten gespart werden sollen (Urteil VIII ZR 349/13).

Wenn der Vermieter "Nein" sagen darf

Trotz des grundsätzlichen Anspruchs können Vermieter die Untervermietung unter bestimmten Umständen verweigern. Nach § 553 BGB ist eine Ablehnung möglich, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Konkret bedeutet das: Bei einem begründeten Verdacht auf Hausfriedensbruch, bei einer Überbelegung mit weniger als 8-10 Quadratmetern pro Person oder bei zweckwidriger Nutzung kann der Vermieter sein Veto einlegen, wie die ARAG-Fachleute erläutern. Wichtig ist dabei, dass bei einer kompletten Untervermietung der Wohnung grundsätzlich kein Anspruch auf Erlaubnis besteht.

Haftung und Kosten bleiben beim Hauptmieter

Als Hauptmieter trägt man die volle Verantwortung für alle Schäden, die durch Untermieter entstehen. Selbst wenn der Untermieter die Miete nicht zahlt oder Schäden verursacht, bleibt der Hauptmieter seinem Vermieter gegenüber in der Pflicht. Wie in einem Beitrag der Allianz betont wird, sollten deshalb unbedingt schriftliche Untermietverträge abgeschlossen und Kautionen von bis zu drei Nettokaltmieten vereinbart werden.

Bei den Betriebskosten haben Hauptmieter verschiedene Optionen: Eine Inklusivmiete vereinfacht die Abrechnung erheblich, birgt aber das Risiko von Mehrkosten bei hohem Verbrauch. Alternativ können Nebenkostenpauschalen vereinbart werden, die bei Bedarf angepasst werden dürfen.

Besondere Regeln für Kurzzeitvermietung

Die Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb unterliegt besonderen Bestimmungen. Der Bundesgerichtshof stellte bereits 2014 klar, dass hierfür eine gesonderte Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Zusätzlich greifen in vielen Städten Zweckentfremdungsverbote, die eine behördliche Genehmigung voraussetzen.

Steuerlich profitieren Gelegenheitsvermieter von einer Freigrenze: Bis zu 520 Euro jährlich können durch vorübergehende Untervermietung eingenommen werden, ohne dass diese versteuert werden müssen, wie aus den ARAG-Informationen hervorgeht. Bei dauerhafter Untervermietung liegt die Grenze bei 410 Euro pro Jahr.

Die Untervermietung kann eine sinnvolle Lösung für finanzielle Entlastung oder bessere Wohnraumnutzung sein. Entscheidend ist jedoch die sorgfältige Vorbereitung: Von der rechtzeitigen Vermieter-Anfrage über detaillierte Verträge bis hin zur Beachtung steuerlicher Pflichten. Wer diese Aspekte berücksichtigt, kann von den Vorteilen der Untervermietung profitieren, ohne rechtliche Risiken einzugehen.

D.Maier / Redaktion finanzen.net