Welche Immobilien besonders leiden und welche preisstabil bleiben

Das bereitet Sorgen: Dass die goldenen Jahre für Immobilien rum sind, dürften viele zu spüren bekommen haben, meint Kai Heinrich, Vorstand der Plutos Vermögensverwaltung AG in Frankfurt am Main.

Ein wesentlicher Faktor sind die gestiegenen Zinsen. Klar, die Kapitalanleger, die Immobilien mit hohen Finanzierungsvolumen erworben haben, fallen jetzt reihenweise aus dem Markt - schließlich gilt es, im Vergleich zur Prä-Zinsanstiegszeit, rund vierfach so hohe Zinsen zu zahlen.

In einer Umfrage von Immoscout24 gemeinsam mit YouGov Deutschland gaben 37 Prozent der Befragten an, dass sie die Eigenkapitalhürden von einem Immobilienkauf abhalten. 35 Prozent klagen über zu hohe Angebotspreise und 21 Prozent nennen zu hohe Finanzierungsraten. Doppelangaben sind möglich. Die Zahlen zeigen ganz klar den Einfluss der gestiegenen Zinsen. Ein weiterer Faktor von immenser Bedeutung scheint der Zustand der Immobilie zu sein. Die Preisänderungen zwischen sanierten und unsanierten Immobilien sind teils enorm. 23 Prozent der Befragten gaben an, dass zu hohe künftige Investitionen, im Zuge von Klimaschutzauflagen, sie vom Immobilienkauf abhalten. Schließlich scheint das Heizungsgesetz nicht unerheblich in das Immobilieneigentum der Bürgerinnen und Bürger einzugreifen.

Bisheriger Stand des Gesetzesentwurfs

Ab 01.01.2024 soll eine Pflicht zum erneuerbaren Heizen gelten. Im Kern besagt der Gesetzesentwurf folgendes:

- Neue Heizungen ab 2024 müssen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen, zum Beispiel durch Wärmepumpen, Solarthermie oder "grüne Gase", wie Biomethan oder Wasserstoff, mittels Gasheizung.

- Die Regelungen treten für viele Gebäude später in Kraft; zahlreiche Ausnahmen erlauben weiterhin Gas- und Ölheizungen.

- Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und bei Defekten repariert werden.

- Bei Totalausfall einer Gas- oder Ölheizung haben Eigentümer drei Jahre für eine grüne Alternative. Gebrauchte fossile Heizungen sind in der Übergangszeit erlaubt. Ein Markt für gebrauchte Heizungen und Mietmodelle wird sich seitens der Bundesregierung erhofft.

Wichtig zu erwähnen: Die Sorge vieler (potenzieller) Immobilienbesitzer, dass bestehende Heizungen ab dem kommenden Jahr ersetzt werden müssen, ist unbegründet.

Entwicklung am Immobilienmarkt

Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt die Preisentwicklungen anhand tatsächlicher Angebotspreise:

Die Analyse bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, die älter als zwei Jahre alt sind und im ersten Quartal 2023 auf ImmoScout24 zum Verkauf standen. Nur Angebote mit über 70 Quadratmetern Wohnfläche, einem realistischen Preis sowie Angaben zum Baujahr und Energiekennwert wurden berücksichtigt.

Zwischen preisstabil und finanziellem Ruin

Die Daten zeigen: Die Immobilienkrise, von der häufig in den Medien die Rede ist, gibt es nur bedingt. Nämlich darauf bedingt, wie der Sanierungszustand der Immobilie ist.

Immobilienbesitzern - und denen, die es werden wollen - lässt sich also raten, den Aspekt der Energieeffizienz, neben der Diskussion über mögliche Kreditraten, nicht zu vernachlässigen. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen ist der Immobilienmarkt äußerst vielfältig und heterogen. Jede Immobilie wird einzeln bewertet, und zur gleichen Zeit kann eine Immobilie als solide Stütze dienen, während eine andere Immobilie finanzielle Schwierigkeiten verursachen kann.

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