Offene Immobilienfonds: Wohin mit dem ganzen Geld?

Entscheidendes Kriterium für den Erfolg eines offenen Immobilienfonds sind regelmäßige Transaktionen. Fondsmanager sind darauf angewiesen, immer "frische" Objekte einkaufen zu können, um auf diese Weise das Portfolio immer auf einem modernen Stand zu halten. Nur ständige Neuakquisitionen können dazu beitragen, eine dauerhafte Wertentwicklung zu gewährleisten. Viele ältere Immobilien haben mit Sanierungsstau und Leerstand zu kämpfen.

Diese neuen Objekte zu finden, ist aber nicht so einfach. Denn zwar verfügen viele Fonds über viel Geld, aber zugleich sind auch die Immobilienpreise für so gut wie alle Objektarten an den allermeisten Standorten erheblich gestiegen. Von 2010 bis 2016 sind Wohnimmobilien in den sogenannten "A-Städten", (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) um 65 Prozent und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent angestiegen. Zugleich sinken mit stark steigenden Kaufpreisen zwangsläufig die Renditen. Und das Risiko für eine Blase (und das Platzen derselben) steigt. So spricht die Deutsche Bundesbank von einer Überbewertung der Immobilienpreise von 20 Prozent.

Hier darf man sich als Anleger die Frage stellen, warum die Wertsteigerungen der letzten Jahre bis jetzt nicht im Depot bei den offenen Immobilienfonds angekommen ist. Wurden Bewertungsreserven im Fonds aufgebaut (und wenn ja, in welcher Höhe), um ein Polster im nächsten Abschwung zu haben? Auch in diesem Jahr werden weitere Immobilienfonds neuaufgelegt, die allesamt mit einer deutlich geringeren Liquidität auskommen, da sie nicht dem Risiko des jederzeit möglichen Verkaufs durch Altanleger (Kauf vor dem 21. Juli 2013) ausgesetzt sind. Die bereits hohe Nachfrage wird dadurch weiter angetrieben.

Allein die 18 von Scope untersuchten offenen Immobilienfonds halten derzeit Liquidität in Höhe von insgesamt 17,5 Milliarden Euro. Bei manchen Fonds macht die Liquidität knapp 30 Prozent des Fondsvermögens aus. Von 1000 Euro Anlagesumme werden demnach gerade einmal 700 Euro in Grund und Boden investiert. Die Liquiditätsrendite nach Kosten für die restlichen 300 Euro ist negativ. Die aktuelle durchschnittliche Rendite liegt bei 2,5 Prozent jährlich.

Investoren sollten also in jedem Falle die Risiken von Immobilienfonds im Blick behalten. Dazu zählen auch die zum Teil sehr hohen laufenden Kosten - bei einem bekannten offenen Immobilienfonds betragen diese beispielsweise 4,29 Prozent pro Jahr. Zumal der laufende Ertrag oftmals weniger aus den Mieten generiert wird als durch realisierte Wertsteigerungen aus Verkäufen. Doch das muss nicht ewig so weitergehen.

Zu einer optimalen Diversifizierung führt langfristig kein Weg an Immobilien beziehungsweise Immobilienfonds vorbei. Man sollte sich aber auch die Frage stellen, ob man bei diesem Preisniveau lieber auf der Käufer- oder Verkäuferseite steht. Anleger haben beispielsweise auch die Möglichkeit, sich im Rahmen der Immobilienprojektierung beziehungsweise des Bauträgergeschäftes unternehmerisch zu beteiligen. Die prognostizierten Renditen liegen hierbei deutlich höher.

Von Sebastian Gebhardt, Vermögensverwalter bei I.C.M. Independent Capital Management in Neuss

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