Sonja Knorr: Zurückhaltung ist positiv

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Einmal im Jahr aktualisiert die Ratingagentur Scope ihre Beurteilungen Offener Immobilienfonds. Am vergangenen Mittwoch gab es neue Ratings für elf Produkte, die Privatanlegern ­offenstehen. Um die Fonds einzuschätzen, untersucht Scope die Immobilienbestände, die Finanzstrukturen und die Wert­entwicklung. €uro am Sonntag sprach mit der Leiterin der Analyse, Sonja Knorr, über alte und neue Spitzenreiter und Schwierigkeiten mit hohen Kapitalzuflüssen.

€uro am Sonntag: Welche Fonds für Privatanleger haben bei Ihrem diesjährigen Rating am besten abgeschnitten?
Sonja Knorr: Als beste Bewertung haben wir in diesem Jahr an vier Produkte das Rating "AA-" vergeben. Das sind der UniImmo: Deutschland und der Wertgrund WohnSelect D mit ihrem Fokus auf Deutschland und der grundbesitz europa und der UniImmo: Europa, die überwiegend in Europa investieren.

Der UniImmo: Deutschland stand 2015 allein an der Spitze, doch nun hat er eine Rating­stufe verloren. Warum?
Er schneidet in diesem Jahr beim Länderrisiko etwas schlechter ab, denn wir beurteilen Deutschland als Markt ein wenig schwächer, und der Fonds setzt hier seinen Schwerpunkt. Dennoch bleibt er sehr gut bewertet, da er eine gute Risiko-Rendite-Relation hat, geografisch breit aufgestellt ist und fast alle Immobilien voll vermietet sind.

Was zeichnet die anderen Spitzenfonds aus?
Der UniImmo: Europa konnte sich um eine Ratingstufe verbessern, weil er viele junge, langfristig vermietete Gebäude erworben hat. Das hat die Altersstruktur des Portfolios und die Mietvertragslaufzeiten verbessert. Der grundbesitz europa überzeugt wie 2015 mit einem erfolgreichen Objektmanagement und einer sehr hohen Rendite. Der Wertgrund WohnSelect D hebt sich unter anderem deshalb hervor, weil die Vermietungsrisiken infolge seines Fokus auf Wohnimmobilien gering sind und seine Gebäude leicht zu handeln sind.

Welche Fonds sind am unteren Ende der Rangliste zu finden?
Der grundbesitz global ist mit einer Bewertung von "BB-" etwas abgeschlagen. Gründe dafür sind die unterdurchschnittliche Rendite, die im Vergleich zum Vorjahr noch weiter gefallene Vermietungsquote und eine Verschlechterung der Mietvertragslaufzeiten.

Wie haben sich die Finanzstrukturen entwickelt?
Die Liquiditätsquote ist weiterhin sehr hoch. Sie liegt bei 22,4 Prozent im gewichteten Durchschnitt. Zwar haben die Fonds 2015 sehr aktiv in neue Objekte investiert. Doch das anhaltend hohe Anlegerinteresse setzt die Anbieter unter Druck.

Inwiefern?
Einerseits treibt das Zinstief die Immobilienpreise und es wird schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Andererseits müssen die Fondsmanager mit realen Negativzinsen leben, wenn sie das Geld der Anleger nicht gleich unterbringen können.

Einige Anbieter nehmen derzeit kein neues Kapital an.
Richtig - und diese Zurückhaltung ist wegen der genannten Gründe positiv einzuschätzen.

Nutzen die Gesellschaften das Geld auch, um Kredite zurückzuzahlen?
Ja, das tun sie. Die Kreditquote der Fonds insgesamt sinkt seit Jahren. Inzwischen liegt der Fremdkapitalanteil im Durchschnitt nur noch bei 15,5 Prozent.

zur Person:

Sonja Knorr
Die Berlinerin ist Chefanalystin für Offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope. Sie ist seit 2005 für das Unternehmen tätig. Zuvor studierte sie Betriebswirtschaft mit Schwerpunkt Immobilien an der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin.

Fonds im Fokus
UniImmo: Deutschland

Das alleinige Spitzenrating von Scope kann der UniImmo: Deutschland zwar nicht mehr für sich beanspruchen, doch die aktuelle Analyse der Ratingagentur bescheinigt dem Immobilienfonds weiterhin eine hohe Qualität. Positiv fallen vor allem die hohe Vermietungsquote und die geringe Verschuldung auf. Auch die breite geografische Diversifikation ist ein Pluspunkt. Anders als der Name vermuten lässt, ist der Fonds nicht nur hierzulande, sondern auch im europäischen Ausland aktiv. Einziger Wermutstropfen: Die Gesellschaft gibt derzeit keine neuen Anteile heraus, weil die vorhandene Liquidität erst einmal in neue Immobilien investiert werden muss. Nur über die Börse kann der Fonds gekauft werden.
Fazit: Spitzenimmobilienfonds mit einem guten und ausgewogenen Portfolio.