Offene Immobilienfonds: Warum sie bei Anlegern so begehrt sind

von Thomas Strohm, Euro am Sonntag

Die Offenen Immobilienfonds konnten ihre Vermietungsquote im vergangenen Jahr weiter steigern. Nach einer Analyse der Rating­agentur Scope stieg die durchschnittliche nach Immobilienvermögen gewichtete Quote von 95,6 Prozent im Jahr 2017 auf 95,8 Prozent Ende 2018. Dies sei der siebte Anstieg in Folge, so Scope. 2011 habe die Quote nur 91,8 Prozent betragen.

Die Analysten haben 15 Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien untersucht, von denen sich zwölf auch an Privatanleger richten (siehe Tabelle unten). Die Vermietungsquote sei eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von Offenen Immobilienfonds, da sie großen Einfluss auf die Wertentwicklung habe. Bei Leerstand entgehen den Eigentümern Miet­erträge. Zudem entstehen Kosten, beispielsweise für Renovierung und Vermarktung. Dementsprechend haben die Vermietungsquoten einen großen Einfluss auf die Ratings von Offenen Immobilienfonds. Die Scope-Analysten gehen aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation bereits ab einer Quote von 98 Prozent von Vollvermietung aus.

Die insgesamt gestiegene Vermietungsquote erklären die Experten mit anhaltend hoher Nachfrage nach Büroflächen. Zudem nutzten Fondsmanager das Preis­umfeld, um sich von Immobilien mit höherem Leerstand zu trennen. Angesichts derzeit sehr hoher Vermietungsquoten geht man bei Scope auf Jahressicht von stabilen Werten aus - mittelfristig rechnet man mit leicht sinkenden Quoten. Das liege auch daran, dass Projektentwicklungen angekauft wurden, die in den nächsten Jahren in die Fonds übernommen werden. Diese Immobilien werden nach Fertigstellung erst nach und nach vermietet.

Bei Anlegern begehrt

Mit einem Plus von 5,1 Prozentpunkten auf eine Vermietungsquote von 95,5 Prozent ­erzielte der Grundbesitz Global der Deutsche-Bank-Tochter DWS die stärkste Steigerung im vorigen Jahr. Am deutlichsten sank die Quote beim Deka-Immobilien Global - von 97,0 auf 95,7 Prozent. "Sie liegt damit aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau", so Scope.

Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern angesichts des niedrigen Zinsniveaus und boomender Immobilienmärkte gefragt. 2018 brachten die Produkte in der Regel eine Rendite von rund zwei bis gut drei Prozent; beim Deka-Immobilien Nordamerika war es wegen des aufwertenden Dollar mehr. Zeitweise geben Anbieter keine Anteile mehr aus, um die Kapitalzuflüsse zu steuern. Die meisten Offenen Immobilienfonds können Anleger jedoch nicht nur dort ordern, sondern auch an ­diversen Börsen kaufen.

Offene Immobilienfonds für Privatanleger (pdf)






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