Immobilienfonds: Was für glänzende Ergebnisse!

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Die Branche der Offenen Immobilienfonds sonnt sich im Erfolg. Die Nachfrage der Anleger ist anhaltend stark, die Renditeerwartungen sind vergleichsweise hoch, es gibt wenig Leerstand. Dass es der Branche gut geht, belegen auch die neuen Beurteilungen der Ratingagentur Scope. Sie hat neben einigen institutionellen Produkten 14 Immobilienfonds für Privatanleger analysiert und vergibt durchweg gute Noten. Gegenüber dem Vorjahr konnten sich vier Portfolios für Privatanleger verbessern, zwei davon sogar um mehrere Stufen. Ein Fonds wurde leicht abgewertet. Das Rating von Scope bringt das Risiko- Rendite-Verhältnis der Fonds im Vergleich zu Alternativanlagen wie Zins­papieren zum Ausdruck.

Einer der vier Aufsteiger ist der Deka- Immobilien Europa. Er klettert um eine Ratingstufe nach oben und wird nun mit "aa-" bewertet. Gründe für die Verbesserung sind die gestiegene Rendite und die gelungene Diversifikation des Gebäudebestands über verschiedene Standorte und Nutzungsarten.

Gleich um zwei Stufen aufwärts geht es für den grundbesitz global. Die Aufwertung ist vor allem auf verbesserte Vermietungsparameter zurückzuführen. Zum einen konnten mehr Flächen vergeben werden, sodass die Vermietungsquote des Fonds auf 93,2 Prozent wuchs. Zum anderen verbesserte sich die Laufzeitstruktur der Mietverträge. Darüber hinaus lobt Scope den Ausbau der geografischen Diversifikation. Das führt zu einem Rating von "bbb+".

Spitzenrating als Novum

Stark zulegen konnte der Wertgrund WohnSelect D. Er führt in diesem Jahr mit deutlichem Abstand die Ratingliste an. Zum ersten Mal vergibt Scope die Topbewertung von "aaa" für einen Immobilienfonds. Hauptgrund für diesen Ritterschlag ist die hohe Rendite, die das Produkt erzielt hat. In den vergangenen zwölf Monaten legte es um 23 Prozent zu - mehr als außergewöhnlich für einen Offenen Immobilienfonds. Das extreme Plus resultiert aus einem Verkauf signifikanter Teile des Portfolios mit hohen Steigerungen der Gebäudewerte. Obwohl dies ein Sonderfall ist, rechnen die Analysten von Scope weiterhin mit sehr guten Renditen infolge weiterer Wertsteigerungen - wenngleich auf deutlich geringerem Niveau.

Ein besseres Rating als im Vorjahr trägt zudem der Fokus Wohnen Deutschland. Der noch sehr kleine Fonds hatte allerdings bereits im Januar eine neue Bewertung erhalten, als sein vorläufiges Rating (preliminary rating) in ein normales überführt wurde. Seitdem hält er die Note "a+".

Einziger Absteiger ist der Deka-Im­mobilien Nordamerika, der als junger Fonds ein vorläufiges Rating trägt. Dieses sank von "a" auf "a-". Die Herabstufung resultiert insbesondere aus dem aktuell erhöhten Zinsumfeld in den USA und der damit verbundenen höheren Rendite von Alternativanlagen im US- Dollar-Währungsraum. Der Fonds hat also gegenüber anderen konservativen Investments etwas an Attraktivität ­eingebüßt.

Die Zahl der bewerteten Immobilienfonds für Privatanleger ist im Vergleich zu 2017 um einen gestiegen: Der grundbesitz Fokus Deutschland erhielt erstmals eine Note. Mit "aa-" konnte er sich unter den Top-Produkten platzieren. Zu diesen zählt ebenso weiterhin der UniImmo: Deutschland, der sein Rating von "aa-" behaupten konnte.

Neue Ratings für offene Immobilienfonds (pdf)



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