Gebäudeenergetik-Experte Prof. Dr. Michael Bauer: "Immobilienportfolios müssen klimafit werden"

Gestresste Immobilienportfolios durch schlechte Energiebilanz

Laut aktuellen Umfragen bei Pensionsfonds, Versicherern, Fondsmanagern oder Banken ist künftig mindestens ein Viertel der Immobilien von einem rapide sinkenden Marktwert bis hin zum Totalverlust bedroht. Solche Distressed Assets lauern wie eine tickende Zeitbombe. Eine wesentliche Ursache liegt vor allem am schlechten energetischen Zustand der Gebäude. Hinzu kommt: Vielen Marktakteuren fehlt es an belastbaren Daten, wenn es um die ökologischen und energetischen Merkmale des Portfolios geht. Womöglich liegt die Dunkelziffer der Immobilien, die Gefahr laufen zu stranden, noch höher.

Fitnessprogramm als Reha für das Portfolio

Aussitzen und nichts zu tun, ist die schlechteste Option - verbunden mit dem Risiko, in Zukunft ertragsarme Immobilien mit niedrigsten Energieeffizienzklassen mit hohen Verlusten veräußern zu müssen. Ob EU-Taxonomie-Verordnung, Energieeffizienzrichtlinie oder Gebäudeenergiegesetz, der regulatorische Druck, sich an Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards anzupassen, wird nicht weniger. Das ist den allermeisten Asset-Managern auch bewusst. Ihre Schwierigkeit liegt eher darin, ein strategisch sinnvolles Fitnessprogramm für das Portfolio aufzustellen, damit es klimafit wird. Sich einen unabhängigen, externen Blick einzuholen, kann hier Zeit und Geld sparen.

Wie sieht so ein Fitnessprogramm für das Portfolio nun konkret aus? Wer aus technischer Sicht hohen Aufwand vermeiden will, steigt am besten schrittweise ein. Anhand von Kennwerten wie Nutzungsart, Baujahr oder technischer Ausstattung lassen sich die Immobilien relativ zügig nach ihrer energetischen Performance gliedern. Starten sollte man mit objektbezogenen Strategien für Gebäude mit der schlechtesten Performance. Sie bergen oft das größte Risiko zu stranden. Dann folgen Strategien für die nächstschlechtere Kategorie usw.

Schritte auf dem Weg zur Dekarbonisierung

Welche Maßnahmen sind allgemein sinnvoll? Zunächst sollte das Augenmerk auf einen optimierten Gebäudebetrieb liegen. Dann gilt es zu prüfen, ob und wie sich regenerative Energiesysteme wie Photovoltaik an Fassaden oder auf Dächern, Wärmepumpen oder Nah- und Fernwärme wirtschaftlich integrieren lassen. Hier ist immer die restliche technische Nutzungsdauer der Hauptkomponenten der installierten technischen Gebäudeausrüstung zu beachten. Ideal ist, wenn sich Maßnahmen damit verbinden lassen, die Gebäudehüllen und Fassaden wärmetechnisch zu ertüchtigen. Für einen langfristigen, strategischen Handlungspfad kann das Portfolio dann hinsichtlich aller Nachhaltigkeitskriterien durchleuchtet werden. Ein solcher Portfoliotransformationsplan ist eine hervorragende Grundlage für ein späteres ESG-Reporting.

So gelingt die Wertstabilisierung

Geprüft werden sollte, wann ohnehin die nächsten Transformationszyklen für die Immobilien anstehen und ob sich portfolioübergreifend Synergieeffekte erzielen lassen. Technische Anlagen haben zum Beispiel meist eine Nutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren. Erst nach Ablauf dieser Zeit ist ein Austausch wirtschaftlich sinnvoll. Besonders effizient ist es, wenn sich möglichst viele Komponenten am Ende der Lebensdauer gleichzeitig tauschen lassen. Hier kann eine strategische Gebäudebewirtschaftung und eine gute Wartungsstrategie dafür sorgen, die Nutzungsdauern zu optimieren und aufeinander abzustimmen. Der allergrößte Hebel für ein klimafittes Portfolio liegt aber darin, den Verbrauch bei der Wärmeversorgung wirtschaftlich zu reduzieren und auf erneuerbare Energieträger zu setzen.

Zum Autor:

Prof. Dr. Michael Bauer ist seit 1999 bei der Drees & Sommer SE, seit 2005 als Partner. Er verantwortet den Bereich nachhaltige Energiekonzepte auf Gebäude- wie auch Quartiersebene. Michael Bauer absolvierte sein Studium mit Schwerpunkt energiesparende Gebäudetechnik an der Universität Stuttgart, an der er auch über die Simulation von energiesparenden Heizanlagen promovierte. Heute lehrt er dort selbst als Honorarprofessor am Institut für Gebäudeenergetik, Thermotechnik und Energiespeicherung und am Institut für Baubetriebslehre. Sein Wissen hat er als Mitautor in dem Buch »Green Building« und in vielen anderen Veröffentlichungen publiziert. Ehrenamtlich wirkt Michael Bauer in Richtlinien und Fachausschüssen des VDI und beim DGNB mit.

Drees & Sommer: Uniting opposites to create a world we want to live in.

Nachhaltige, innovative und wirtschaftliche Lösungen für Immobilien, Industrie, Energie und Infrastruktur zu beraten, umzusetzen – oder den Kunden sogar beides aus einer Hand zu bieten – das zeichnet das partnergeführte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE aus. Im Jahr 1970 gegründet und seitdem als Nachhaltigkeitspionier und Digitalisierungstreiber der Real Estate Branche bekannt, beschäftigt das Unternehmen mehr als 5.100 Mitarbeitende an 59 Standorten. Interdisziplinär zusammengesetzte Teams arbeiten in mehr als 5.000 Projekten weltweit daran, eine lebenswerte Zukunft zu schaffen und scheinbare Gegensätze zu vereinen: Tradition und Zukunft, Analog und Digital, Effizienz und Wohlbefinden. Als Unternehmer im Unternehmen steht dafür eine persönlich verantwortliche Partnerschaft ein.

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