Offene Immobilienfonds: Comeback in 2014 ?!

von Ottmar Wolf, Vorstand Wallrich Asset Management AG, Frankfurt am Main

Waren sie über Jahrzehnte ein äußerst zuverlässiges Urgestein der deutschen Anlagewelt, brachte die Finanzkrise der letzten Jahre viele der großen Gewerbeimmobilienfonds ins Wanken. Anleger, die hier vor Ausbruch der Krise eingestiegen sind, erlitten teilweise deutliche (Buch-)Verluste. Folgerichtig drehte sich die Wahrnehmung in Investorenkreisen und in den Medien: aus konservativen und für jedes Anlegerprofil geeigneten Anlagevehikeln ("in Steine investieren war noch immer gut") wurden plötzlich hochriskante Wertpapiere.

Inzwischen ist der Ruf der offenen Immobilienfonds schlechter als dies gerechtfertigt erscheint. Wer Ende 2013 nüchtern Bilanz zieht, kommt zu einem überraschenden Ergebnis: Gerade im zweiten Halbjahr 2013 konnten die vielgescholtenen Fonds in Abwicklung an der Börse sehr gut performen (Chart), was für Neueinsteiger eine interessante Gelegenheit darstellte. Bereits im Sommer 2013 hatten wir für unsere Kunden auf diese Anlageklasse gesetzt und sind belohnt worden. Die Erholungsphase der Immobilienfonds wird 2014 vermutlich weiter gehen.

Hierfür sprechen vor allem vier Gründe:

1. Das Marktsegment scheint bereinigt, d.h. wir gehen davon aus, dass jetzt alle draußen sind, die raus wollten oder raus mussten (wie einige Fonds aufgrund regulatorischer Anforderungen). Die Discounts zwischen dem von der Fondsgesellschaft (KAG) täglich ermittelten "Net Asset Value" und dem Börsenkurs sind inzwischen etwas kleiner geworden, sie liegen aber immer noch zwischen 30 und 40 Prozent (je nach Fonds). Geholfen haben jedoch vor allem die Rückzahlungen, welche pro Fonds zweimal im Jahr erfolgen.

2. Die EZB hat deutlich gemacht, dass der Zins für die nächsten Jahre tief bleibt. Tiefe Zinsen machen die Anlage in Immobilien attraktiver - erstens aus "Relativ Value Überlegungen" und zweitens aufgrund der Tatsache, dass sich die Eigenkapitalrendite mittels günstiger Fremdfinanzierung erheblich steigern lässt.

3. Die Konjunktur in Europa stabilisiert sich zunehmend, was sich sukzessive positiv auf die Vermietungssituation auswirken sollte.

4. Der Aufschwung am Kapitalmarkt hat inzwischen an Breite gewonnen und viele Asset Klassen erfasst. Aktien und Firmenanleihen etwa sind inzwischen im Wert stark gestiegen. Bei den Immobilienfonds in Abwicklung handelt es sich um eines der letzten Marktsegmente, welches noch deutlich unterbewertet erscheint.

Fazit:

Offene Immobilienfonds werden voraussichtlich 2014 (weiter) ein Comeback erleben. Für Privatanleger, Stiftungen oder kleinere institutionelle Investoren bietet sich immer noch die Chance, über Käufe an den Fondsbörsen (z.B. Fondsbörse Hamburg) ein Portfolio aus Immobilienfonds in Abwicklung aufzubauen. Kriterien bei der Auswahl sind vor allem das aktuelle Fondsvolumen, die Anzahl der verbliebenen Objekte und deren Qualität, die Vermietungsquote, die Zeitspanne für die KAG zum Verkauf der Immobilien sowie der Discount an der Börse.

Vor diesem Hintergrund erscheinen beispielsweise der KanAm Grundinvest, der SEB ImmoInvest und der CS Euroreal attraktiv. Hier steht den KAGs jeweils noch ein Zeitraum von rund drei Jahren für den sukzessiven Verkauf der Immobilien zur Verfügung. Hingegen endet das Mandat beim Axa Immoselect bereits im Oktober dieses Jahres, was verbunden mit der zuletzt sehr guten Performance gegen ein Investment an dieser Stelle spricht. Ein Sonderfall ist der DEGI International, wo die Abwicklung schon recht weit fortgeschritten ist. Auch wenn hier das Mandat der KAG im Herbst 2014 ausläuft, lohnt sich ein Blick, da der Fonds bereits die meisten seiner Immobilien liquidiert hat - und das zu vergleichsweise guten Preisen.

Aus unserer Sicht deutlich weniger lukrativ ist übrigens die Anlage in offene Immobilienfonds, die wirklich noch offen sind. Hier ist die Rendite-Chance deutlich kleiner, nämlich im tiefen bis mittleren einstelligen Bereich.

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