Offene Immobilienfonds: Auf Einkaufstour

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

In die Branche der Offenen Immobilienfonds kehrt mehr und mehr Ruhe ein. Mit dem SEB ImmoPortfolio Target Return wird nun auch der letzte noch übrig gebliebene Fonds abgewickelt, der keine Anteilscheine mehr zurückgenommen hatte. Schockieren konnte die Meldung vor einer Woche niemanden mehr, denn schon länger befinden sich weitaus größere Produkte wie der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest in Abwicklung.

Den Offenen Immobilienfonds, die die Krise mit Fondsschließungen und -auflösungen überstanden haben, bescheinigt Scope in der jüngsten Untersuchung eine solide Qualität. Die Bewertungen der elf getes­teten Fonds für Privatanleger, die die Ratingagentur am Mittwoch veröffentlichte, reichen von einem guten "AA-" bis hin zu einem mittelmäßigen "CCC+" (siehe Tabelle).

An der Spitze der Rangliste gibt es keine Veränderung. Wie im Vorjahr zählen der Grundbesitz Europa und der UniImmo: Deutschland zu den besten Offenen Immobilienfonds (siehe Investor-Info). Am schlechtesten bewertete Scope den Inter ImmoProfil. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert, bei acht Fonds entsprach das Rating dem Vorjahresergebnis, fünf Fonds wurden herabgestuft.

Die Vermietungsquote, eine der wichtigsten Kennzahlen eines Immobilienfonds, legte im Jahresvergleich leicht zu. Sie beträgt durchschnittlich 93,0 Prozent. Besonders überzeugen konnten der Wohnimmobilien-Fonds Wertgrund WohnSelect D und der weltweit aktive UniImmo: Global mit Quoten von rund 97 Prozent. Am unteren Ende der Skala kamen der Inter ImmoProfil, der Grundbesitz Global und der West­Invest InterSelect nur auf Quoten von knapp 90 Prozent.

Gegenüber dem Produkt-Check des Vorjahres wuchs die Liquiditätsquote der Fonds um 0,5 Prozentpunkte. Durchschnittlich 22,1 Prozent des verwalteten Vermögens liegen bei den Fonds in der Kasse und sind nicht in Immobilien investiert. "Angesichts des rekordniedrigen Zinses stellt das weiterhin ein Problem dar, das die Rendite belastet", sagt Sonja Knorr, die bei Scope für die Analyse der Immobilienfonds verantwortlich ist. Die Expertin rechnet künftig mit einer Rendite von zwei bis drei Prozent, in Einzelfällen auch mit bis zu vier Prozent. Einen Rückgang gab es bei der Verschuldungsquote. Der gewichtete Durchschnitt der Kreditquote fiel im vergangenen Jahr um 0,6 Prozentpunkte auf 21 Prozent.

Deutlich nachgelassen haben die Mittelzuflüsse. Im ersten Quartal 2014 flossen den Offenen Immobi­lienfonds für Privatanleger fast eine Milliarde Euro weniger zu als im gleichen Quartal des Vorjahres. Das ist ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Hauptgrund: Im ersten Halbjahr 2013 hatten die Gesellschaften verstärkt für Immobilienfonds geworben, weil im Juli 2013 strengere Regeln für die Rückgabe von Fondsanteilen eingeführt wurden. Der Schub durch diesen "Schlussverkauf" ist inzwischen weggefallen.

Trotz dieser Entwicklung dürfte die Branche auf Wachstumskurs bleiben. "Wir rechnen weiterhin mit Zuflüssen in Offene Immobilienfonds, aber auf niedrigerem Niveau", sagt Knorr.

Die starken Zuflüsse im vergan­genen Jahr sorgen für einen gewissen Investitionsdruck bei den An­bietern. "Dieser Investitionsdruck führt derzeit aber überwiegend nicht zum Ausweichen in schlechte Lagen oder Objektqualitäten", betont die Analystin. Die Anbieter würden lieber eine hohe Liqudität in Kauf nehmen als teuer einzukaufen.

Um die Offenen Immobilienfonds zu bewerten, untersuchte Scope die Qualität des Immobilienbestands, die Finanzierungsstruktur sowie das Können und die Erfahrung der Fondsgesellschaften. Bei der Analyse des Immobilienbestands spielten die Laufzeiten von Mietverträgen, das Alter der Gebäude sowie die Länderrisiken eine wichtige Rolle. Auch die Nachhaltigkeit der Immobilien floss in die Bewertung ein.

Investor-Info

Grundbesitz Europa
Exzellenter Gebäudebestand
Auch in diesem Jahr erringt der Grundbesitz Europa bei der Beurteilung durch das Analysehaus Scope einen Spitzenplatz. Bei keinem anderen Fonds wurde das Immobilienportfolio besser bewertet als bei ihm. Darüber hinaus überzeugte das Produkt mit einer guten Zusammensetzung der Mietvertragslaufzeiten und einer hohen geografischen Diversifikation. Gemessen am Wert der Gebäude liegen die Schwerpunkte des Portfolios in Deutschland, Großbritannien und Frankreich.
ISIN: DE0009807008

UniImmo: Deutschland
Geringe Verschuldung
Das gute Ergebnis bei Scope aus dem Vorjahr konnte der UniImmo: Deutschland 2014 noch ausbauen. Die Analysten lobten vor allem die extrem geringe Verschuldungsquote, die große geografische Streuung und die hohe Vermietungsquote des Fonds. Auch dass in den kommenden drei Jahren keine Risiken durch den Auszug einzelner Großmieter bestehen, bewerteten sie positiv. Anders als der Name suggeriert, ist der Fonds nicht nur in Deutschland unterwegs: Ein gutes Drittel des Fondsvermögens ist in anderen Ländern Europas investiert.
ISIN: DE0009805507