Ludwig Beck: Topimmobilie für wenig Geld

von Georg Pröbstl, Euro am Sonntag

Der deutsche Konsument ist nicht kleinzukriegen. Allen Katastrophenszenarien in der Eurozone zum Trotz sind die Verbraucher weiterhin in Kauflaune. Der Konsumklimaindex vom Marktforschungsinstitut Gfk notiert im Bereich des Fünfjahreshochs, und der Handelsverband Deutschland rechnet für die Weihnachtszeit mit einem Rekordumsatz im Einzelhandel.

Bei Ludwig Beck läuft es ebenfalls rund. Das Kaufhaus im Zentrum Münchens am Marienplatz steigerte seinen Umsatz in neun Monaten um 1,2 Prozent auf 70,4 Millionen Euro. Ludwig Beck profitiert von der von Firmenchef Dieter Münch vor fünf Jahren eingeleiteten Trading-up-Strategie, bei der höherpreisige Segmente im Fokus stehen. Zwar stag­niert der Umsatz des Kaufhauses seither bei 103 Millionen Euro. Doch der Gewinn verdreifachte sich auf 2,37 Euro je Aktie. Das ist bemerkenswert. Denn da unrentable Filialen geschlossen wurden, schrumpfte die Verkaufsfläche um ein Viertel, der Umsatz stieg flächenbereinigt aber um 30 Prozent.

Ludwig Beck ist zwar eine starke Marke und damit möglicherweise ein Liebhaberwert, für uns ist die Aktie aber auch aus einem anderen Grund interessant: wegen der Immobilie am Münchner Marienplatz. Das Stammhaus mit fünf Stockwerken hat 11.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und gehört zu 67 Prozent dem Unternehmen. Der Rest wird früher oder später infolge einer Nachlassregelung ebenfalls an Ludwig Beck fallen. In Münchens Top­lagen ist ein enormer Immobilienboom zu verzeichnen. Der Marienplatz ist einmalig teuer. Neubauwohnungen kosten 25.000 Euro, Bauland etwa 50.000 Euro pro Quadratmeter.

Schon vor über fünf Jahren wies ein städtisches Gutachten allein für das Grundstück des Kaufhauses einen Wert von 80 Millionen Euro aus. 11.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, Keller und Dachgeschoss kosten noch mehr. Das ganze Objekt könnte nach dem Boom der vergangenen Jahre locker 150 Millionen Euro wert sein — 50 Prozent mehr, als die Ludwig Beck AG an der Börse notiert ist. Nach dem starken Preisanstieg werfen viele Immobilien weniger als fünf Prozent Rendite im Jahr ab. Ludwig Beck kommt auf ein Kurs-­Gewinn-Verhältnis von zehn — entsprechend zehn Prozent Rendite und damit etwa das Doppelte der Vergleichsmiete.

Die Immobilie begeistert wohl auch den Großaktionär Hans Rudolf Wöhrl und seine Intro GmbH. Mit Ludwig Beck kommt man nämlich nicht nur auf zehn Prozent Rendite, sondern ist an weiteren Preissteigerungen der Immobilie beteiligt. An Immobilien interessierte Anleger setzen ebenfalls auf die Aktie. Denn wo kann man sonst schon mit wenig Geld bei einmaligen Immobilienobjekten einsteigen — und das sogar unter Wert?

Fazit: Die Immobilie dürfte weit mehr wert sein als das Unternehmen an der Börse.

ISIN: DE0005199905
Gewinn je Aktie 2013e: 2,50 €
Gewinn je Aktie 2014e: 2,50 €
KGV 2014e: 10,9
Div./Rend. 2012e: 0,40 €/1,5 %
EK*-Quote: 51,6 %
EK* je Aktie/KBV: 15,08 €/1,8
Kurs/Ziel/Stopp: 27,20/40,00/19,40 €

*EK: Eigenkapital