Adler Real Estate: Modell Mauerblümchen

von Oliver Ristau, Euro am Sonntag

Hamburg, ein altes Kaufmannsviertel an der Binnenalster. Hier sind viele Privatbanken zu Hause, Jungfernstieg und Rathausmarkt nur einen Steinwurf entfernt. Im dritten Stock eines modernen Bürokomplexes hat der Immobilienkonzern Adler Real Estate Quartier bezogen. Vorstandschef Axel Harloff hat von seinem Büro nicht nur die Alster im Blick. Mit 25 Mitarbeitern steuert er von dort aus einen rasant wachsenden Immobilienkonzern.

Wohnimmobilien in sogenannten B-Lagen sind das Erfolgskonzept, das die Firma zu einem Liebling der Börse gemacht hat. Innerhalb eines Jahres hat sich der Kurs der Aktie fast verdreifacht. Anders als mancher Wettbewerber, der auf teure Immobilien in Großstädten setzt, kreist Adler über der Provinz. "Wir halten diese Gebiete für deutlich entwicklungsfähiger", sagt Alleinvorstand Axel Harloff im Gespräch mit €uro am Sonntag.

Alte Arbeiter- und Mehrfamilienhäuser zum Beispiel in Duisburg-Rheinhausen, einem alten Stahlstandort, zählen zum Portfolio. Bundesweit sind es 20.000 vermietete Wohnungen - vielfach eingekauft für 500 bis 600 Euro je Quadratmeter, ein Schnäppchen verglichen mit München oder Hamburg, wo für Topwohnraum bis zum Zehnfachen und mehr zu zahlen ist. Auch wenn die Mauerblümchen damit nicht vergleichbar sind, die Einkaufspreise liegen deutlich unter den Wiederbeschaffungskosten, also dem, was der Neubau kosten würde. Das zeigt sich in der Bilanz: Mit der Übernahme der Berliner Immobiliengruppe Estavis und weiterer Bestände erzielte die Firma im ersten Halbjahr einen erheblichen Buchgewinn, der das Konzernergebnis von 0,8 auf 105,6 Millionen Euro katapultierte.

Hintergrund ist, dass die nach Rechnungslegungsstandard IFRS bilanzierten Werte der erworbenen Häuser deutlich höher ausfallen als die Preise, die Adler dafür bezahlt hat. Diese Diskrepanz hat verschiedene Gründe, erklärt Harloff: "Auf der einen Seite ist das Volumen der eingekauften Immobilien entscheidend, um günstig zum Zuge kommen zu können. Es gibt nicht so viele Interessenten für diese großen Portfolios. Auf der anderen Seite gibt es derzeit einige Verkäufer am Markt, wie etwa US-Fondsgesellschaften, die ihre Rendite gemacht haben und sich von Beständen trennen."

Für den Unternehmenserfolg nicht minder wichtig ist das Finanzierungsumfeld. Harloff: "Die Zeit ist für unser Geschäftsmodell ausgezeichnet. Man kann günstig Portfolios einkaufen und sich wegen der niedrigen Zinsen historisch günstig refinanzieren."

Noch wichtiger sind die Rahmenbedingungen zur Emission der Anleihen, mit denen Adler sein Wachstum vor allem finanziert. Angefangen hat es 2013. Musste der New­comer damals Anleger mit einem Kupon von 8,75 Prozent ködern, waren es bei der zweiten Emission in diesem Jahr nur noch sechs Prozent. "Durch unsere gewachsene Kreditfähigkeit wollen wir bei künftigen Emissionen unter fünf Prozent kommen", erklärt der Adler-Chef.

Die verbesserte Bonität zeigt sich überdies beim LTV, dem Loan-to-­Value-Wert (LTV) , der das Verhältnis des Immobilienbestands zum Fremdkapital wiedergibt. Lag der LTV im vergangenen Jahr bei über 70, hat sich Adler mittlerweile auf gut 63 heruntergearbeitet. "Wir streben mit den künftigen Akquisitionen ein Verhältnis von 50 bis 55 an", sagt Harloff.

Zur Verbesserung der Eigenkapitalseite schließt er auch eine Kapitalerhöhung nicht aus. Zudem wird die Firma durch den Verkauf einzelner Objekte aus dem Bestand Kapital ­heben. "Das wird aber nur in Einzelfällen geschehen, da wir unsere Portfolios langfristig halten. Aus Veräußerungen erwarten wir in den kommenden 18 Monaten Erlöse von 70 Millionen Euro."

Dividende im Anflug
Adler ist auf weiteres Wachstum programmiert. "Unser Expansions­tempo hängt vom Kapitalmarkt ab", so Harloff. Bleiben die Konditionen günstig und die Kapitalgeber der Firma gewogen, dann werde Adler 2015 "beim Doppelten des derzeitigen Bestands sein, bei mehr als 40.000 Wohnungen". Der Gewinn werde entsprechend mitwachsen. "Der Markt wird in den nächsten zwei Jahren noch attraktive Opportunitäten bieten. Doch Gewinnsprünge wie im ersten Halbjahr wird es in dieser Dimension wohl nicht mehr geben", sagt der Manager.

Trotz angepeiltem Gewinnwachstum will Adler bis 2015 keine Dividende zahlen. "Die Gewinne werden komplett für unser Wachstum refinanziert. Wenn wir die Expansionsphase abgeschlossen haben und unser Geschäft vor allem aus der Generierung stabiler Cashflows aus den Mieteinnahmen besteht, ist auch die Zeit gekommen, die Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Dann könnten wir ein klassisches Dividendenpapier werden."

Investor-Info

Adler Real Estate
Weiter auf Wachstumskurs
Mit Adler-Aktien beteiligen sich Investoren an einem wachsenden Wohnungsbestand in deutschen B-Lagen. Das Papier ist sehr gut gelaufen und hat zuletzt leicht korrigiert. Laut Vorstandschef ist auch eine Kapitalerhöhung nicht ausgeschlossen, was zu Verunsi­cherungen führen könnte. Wenn es Adler gelingt, ­weitere Portfolios günstig einzukaufen, hat die Aktie weiteres Aufwärtspotenzial. Spekulativ.