LEG-Aktie mit moderatem Minus: LEG Immobilien profitiert von steigenden Mieten und Zukäufen

Für 2020 peilt LEG Immobilien weiter einen operativen Gewinn aus dem laufenden Geschäft (FFO 1) von 370 bis 380 Millionen Euro an, wie der im MDAX notierte Konzern am Montag in Düsseldorf mitteilte. Dazu beitragen sollen auch höhere Mieteinnahmen. LEG rechnet 2020 weiter mit einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von etwa 2,8 Prozent.

Der Aktienkurs schloss via XETRA in einem insgesamt sehr schwachen Gesamtmarkt nur 1,74 Prozent leichter bei 110,00 Euro und lag damit im vorderen Feld des Index der mittelgroßen Unternehmen. Die Kennziffern des Wohnimmobilienkonzerns seien robust ausgefallen, schrieb Analyst Neil Green von der US-Bank JPMorgan. Da auch die Aussichten für 2020 positiv seien, machten Anleger mit einem Kauf der Aktie nichts falsch. Für Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies hängt das operative Ergebnis nun stärker von Zukäufen ab.

2019 stieg der operative Gewinn aus dem laufenden Geschäft (FFO 1) im Jahresvergleich um 7,1 Prozent auf 341,3 Millionen Euro. Damit erreichte LEG laut Unternehmenschef Lars von Lackum aufgrund der jüngsten Verkäufe von Wohnungen die Mitte der angepeilten Spanne seiner Prognose. Das Periodenergebnis sank um drei Prozent auf 821,1 Millionen Euro. Hier belastete eine negative Bewertung von Derivaten aus den Wandelschuldverschreibungen sowie höhere Zinsaufwendungen. Die Aktionäre sollen für 2019 wie geplant eine Dividende von 3,60 Euro je Aktie erhalten und damit sieben Cent mehr als ein Jahr zuvor. Auch für 2020 will LEG mehr an die Aktionäre ausschütten, kündigte von Lackum an.

Vor allem in den Großstädten steigen die Mieten schon seit Jahren, inzwischen holen aber auch zahlreiche mittelgroße Städte kräftig auf. Die Miete auf vergleichbarer Fläche stieg 2019 um 2,9 Prozent auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter. Ohne die preisgebundenen Wohnungen, die rund ein Viertel an dem Immobilienportfolio von LEG ausmachen, legten die Mieten im Schnitt um 3,6 Prozent auf 6,21 Euro zu. Zum Mietanstieg trugen auch maßgeblich Modernisierungen bei. LEG gab 2019 für Modernisierungen rund 16 Prozent mehr aus als ein Jahr zuvor.

Immobilienkonzerne dürfen einen Teil der Kosten für energetische Maßnahmen wie etwa neue Fenster oder Dämmungen der Fassade auf die Mieter umlegen. Nach harscher Kritik hat die Bundesregierung diese Summe aber Anfang 2019 auf 8 statt wie bisher auf 11 Prozent der Kosten gesenkt. Zusätzlich wurde eine Obergrenze für die Mieterhöhung eingeführt. Je nach Ausgangsmiete beträgt sie zwei oder drei Euro pro Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung. "Wir legen im Durchschnitt weniger als einen Euro um", sagte von Lackum.

Um weiter zu wachsen, will LEG auch im laufenden Jahr rund 7000 Wohnungen hinzukaufen. "Wir haben bereits 1200 Wohneinheiten im Vorlauf", so der LEG-Chef. Davon befänden sich 60 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Der Fokus bei Zukäufen bliebe Nordrhein-Westfalen. Bereit zuzukaufen wäre LEG auch unter anderem in Bremen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pflalz und Hessen.

"2019 war ein Jahr des Wandels", schrieb von Lackum in einem Aktionärsbrief. Das Umfeld für die Wirtschaft im Allgemeinen und für die Wohnungswirtschaft im Speziellen habe sich entscheidend verändert. Der Klimawandel stelle die LEG vor große Herausforderungen. Gleichzeitig erlebe das Unternehmen eine intensive gesellschaftliche Debatte über die Bezahlbarkeit von Wohnraum.

Der Gegenwind für die großen Wohnimmobilien-Konzernen wird in Deutschland schärfer. Erst jüngst verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Wohnungsnot die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete auch für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern.

Das Portfolio der LEG verteilte sich zuletzt auf 180 Standorte vor allem in Nordrhein-Westfalen und umfasste zum Stichtag Ende Dezember

rund 134 000 Wohneinheiten sowie rund 1270 Gewerbeimmobilien. Im Zuge der bereits verkündeten Strategieüberprüfung nimmt das Unternehmen nun auch sogenannte B- und C-Städte in Pendlerregionen sowie Standorte außerhalb des Bundeslandes ins Visier. Hier verspricht sich der Konzern noch deutliches Mietwachstum.

Dabei will LEG womöglich auch verstärkt selbst als Bauherr in Aktion treten. Ab 2023 will LEG jährlich 250 Wohneinheit selbst bauen. "1000 Wohneinheiten können mit Sicherheit durch Verdichtung auf eigenen Grundstücken entstehen", sagte von Lackum. Zudem will LEG ab 2023 jährlich 250 fertiggestellte Wohnungen von Projektentwickler erwerben./mne/nas/jha/

DÜSSELDORF (dpa-AFX)