Deutsche Wohnen-Aktie im Fokus: Alle Augen auf den Berliner Mietendeckel

Die Corona-Krise hingegen bekommt der Konzern kaum zu spüren. Allerdings hinterlässt der 2020 in Kraft getretene Mietendeckel in Berlin Spuren. Dennoch hält Deutsche Wohnen SE an ihrem wichtigsten Markt fest. Was bei dem Unternehmen los ist, wie Analysten den Konzern bewerten und wie sich die Aktie entwickelt hat.

DIE LAGE DES UNTERNEHMENS:

Die Deutsche Wohnen gehört zu den größten Wohnimmobilienkonzernen Deutschlands. Im Juni vergangenen Jahres stieg Berlins größter Vermieter nach Vonovia als zweite Immobilienfirma in den DAX auf. Die Hauptstadt bekam damit 14 Jahre nach der Schering-Übernahme durch Bayer wieder einen Konzern in der obersten Börsenliga. Zuletzt kam noch der Berliner Essenslieferdienst Delivery Hero hinzu.

Trotz starken Gegenwinds und Wirtschaftskrise verdient Deutsche Wohnen weiter an steigenden Mieteinnahmen. Ende September lagen sie bei dem DAX-Konzern bundesweit im Schnitt bei 6,93 Euro kalt je Quadratmeter und damit 1,6 Prozent höher als ein Jahr zuvor. In Berlin legten die Mieten aufgrund des Mietendeckels mit 0,4 Prozent auf im Mittel 6,90 Euro weniger stark zu. Rund 116 000 der bundesweit 160 000 Wohnungen der Deutschen Wohnen liegen im Raum Berlin.

Der Mietendeckel habe einen negativen Effekt auf den Berliner Mietbestand der Deutschen Wohnen, sagte Finanzchef Philip Grosse im November. Die Berliner Mieten würden Ende 2020 um rund 6 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegen.

In den Verträgen neuer Mieter steht deshalb eine sogenannte Schattenmiete: Vereinbart ist die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erzielbare Miete, verlangt wird aber nur die Summe, die der Mietendeckel erlaubt. Sollte Karlsruhe den Mietendeckel lüften, müssten Mieter nachzahlen, so das Kalkül.

Aber auch sonst weht den großen deutschen Wohnungsvermietern wegen anziehender Mieten ein immer stärkerer Wind entgegen. 2020 verlängerte der Bundestag angesichts der anhaltenden Wohnungsnot die Mietpreisbremse um fünf Jahre und verschärfte sie zudem. Künftig können Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückfordern. Trotz aller Widrigkeiten rechnete die Deutsche Wohnen zuletzt aufgrund des anhaltenden Immobilienbooms auch für 2020 mit einem hohen Sonderertrag durch die Neubewertung von Immobilien.

Für 2020 rechnete der Konkurrent von Vonovia, LEG Immobilien und TAG Immobilien aufgrund des Mietendeckels in Berlin zuletzt mit einem operativen Gewinn (Funds from Operations 1, kurz FFO1) von rund 540 Millionen Euro und damit etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Wie es 2020 letztlich lief und was Deutsche Wohnen 2021 erwartet, werden Anleger bei der Vorlage der Jahreszahlen am 25. März erfahren.

DAS SAGEN ANALYSTEN:

Von den ab November im dpa-AFX-Analyser erfassten 15 Analysten empfiehlt die Mehrheit die Aktie zum Kauf. Während vier Experten das Papier zum Halten empfehlen, spricht sich keiner für einen Verkauf aus. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 46 Euro und damit deutlich über dem aktuellen Kursniveau.

Trotz regulatorischer Unsicherheiten bevorzugt Analyst Sander Bunck von der britischen Bank Barclays bei den Immobilienwerten weiterhin die bereits 2020 gut gelaufenen Aktien deutscher Wohnimmobiliengesellschaften. Der Subsektor biete die Aussicht auf überdurchschnittliche Renditen bis 2024 und werde aktuell mit einem Bewertungsabschlag gehandelt, so der Experte. Zu seinen Favoriten zählen die Papiere der Deutschen Wohnen.

Allgemein profitieren deutsche Wohnimmobilienunternehmen Bunck zufolge von einer hohen Mieternachfrage und einer geringen Zahl an Neubauten. Diese Faktoren sollten das Mietwachstum nachhaltig antreiben. Insofern dürften bestehende und potenzielle staatliche Eingriffe den Mietanstieg letztlich nur verzögern, aber nicht verhindern. Die Debatte über eine strengere Regulierung des Mietmarktes dürfe mit Blick auf die Bundestagswahl Ende Septemberan Fahrt aufnehmen, vermutet der Barclays-Experte.

Sollte ein Urteil im Streit um den Berliner Mietdeckel zum Vorteil der Deutsche Wohnen ausfallen, dürfte dies die Aktie des Unternehmens stützen, fuhr Bunck fort. Andernfalls werde der Konzern wohl Aktienrückkäufe vorantreiben und auf diese Weise die Gesamtrendite für die Anleger in die Höhe treiben. Laut Bunck könnte es ein Urteil zum Berliner Mietendeckel im zweiten Quartal geben. Das Ergebnis der Entscheidung sei ungewiss. Die Marktmeinung sei wohl, dass der Mietendeckel für ungültig erklärt werde, da die Regulierung des Mietmarkts Bundes- und nicht Ländersache sei.

Analyst Markus Scheufler von der Deutschen Bank erwartet, dass das Berliner Mietpreisbremsen-Gesetz bis Mitte 2021 aufgehoben wird. Für Deutsche Wohnen rechnet er deshalb mit einem starken Mietwachstum im zweiten Halbjahr des laufenden Jahres.

Angesichts einer möglicherweise drohenden dritten Corona-Infektionswelle sind nach Ansicht von Analyst Thomas Martin von der britischen Investmentbank HSBC deutsche Wohnimmobilien-Werte eine gute Absicherungsmöglichkeit. Vor dem Hintergrund der Gefahr, dass ein wieder verschärfter Lockdown nötig wird, sieht Martin einen Vorteil im defensiven Charakter dieser Aktien.

DAS MACHT DIE AKTIE

Nach kräftigen Kursgewinnen bis in den November hinein auf ein Mehrjahreshoch von fast 47 Euro hat die Aktie der Deutschen Wohnen zuletzt Federn lassen müssen. Allein seit Jahresbeginn ging es um rund zehn Prozent abwärts. Das bedeutet eine der letzten Plätze im DAX, während der deutsche Leitindex DAX zuletzt von Rekord zu Rekord eilte und 2021 fast acht Prozent im Plus notiert.

Damit bewegen sich die Kursverluste der Deutschen Wohnen seit Ende 2020 auf dem Niveau der Konkurrenten Vonovia und LEG Immobilien. Insbesondere der jüngste Anstieg der Zinsen an den Anleihemärkten lastete dabei auf den Papieren. Denn: Sollten die Renditen deutlich und über einen längeren Zeitraum steigen, müssten die Unternehmen die Werte der Immobilien in ihren Büchern womöglich senken. Zudem verlieren bei höheren Zinsen die Dividendenrenditen der Immobiliengesellschaften an Attraktivität.

Seit dem Corona-Crashtief von 27,66 Euro vor einem Jahr summieren sich die Gewinne für Deutsche Wohnen aber immer noch auf knapp 42 Prozent. Allerdings notieren die Papiere damit nun wieder unter den knapp 45 Euro aus dem März 2019 vor der Ankündigung des Berliner Mietendeckels, die die Aktie binnen Monaten unter die Marke von 30 Euro gedrückt hatte. Danach war es peu a peu wieder nach oben - bis die Corona-Krise für den nächsten Rückschlag sorgte.

An der Börse bringt es Deutsche Wohnen derzeit auf einen Wert von rund 14 Milliarden Euro, was einen der letzten Plätze im DAX bedeutet. Der ebenfalls im DAXgelistete Konkurrent Vonovia bringt es mit rund 31 Milliarden Euro auf eine mehr als doppelt so hohe Marktkapitalisierung.

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BERLIN (dpa-AFX)