Der Teilverkauf ist als neues Konzept seit dem Jahr 2018 auf dem Markt und wird als besonders gute Lösung für ältere Immobilienbesitzer mit finanziellen Problemen beworben. Es gibt allerdings auch Tücken - und mögliche Alternativen.

Teilverkauf - das sind die Voraussetzungen

Im Wort "Teilverkauf" steckt bereits ein Großteil seiner Bedeutung: Immobilienbesitzer verkaufen einen Teil einer Immobilie. Die Käufer sind Unternehmen wie Wertfaktor, die Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers oder Heimkapital und bieten den Verkäufern in der Regel sehr konkrete Teilverkauf-Angebote: So darf der verkaufte Anteil einer Immobilie bei den meisten Anbietern nicht weniger als 100.000 Euro wert sein, wie die Verbraucherzentrale berichtet. Prozentual betrachtet darf er außerdem keine 50 Prozent des Immobilienwertes ausmachen, damit die vorherigen Besitzer Haupteigentümer bleiben und die volle Entscheidungsgewalt über die Immobilie behalten. Die Anbieter wollen also nur stille Teilnehmer sein und beurkunden dem Verkäufer notariell ein sogenanntes Nießbrauchrecht, welches die Entscheidungsgewalt regelt. Verkäufer benötigen diese Urkunde als Absicherung, dass sie in der Immobilie wohnen bleiben dürfen. Besonders beworben wird neben diesem Aspekt auch die schnelle Zahlungsabwicklung: Immobilienbesitzer müssen lediglich den Wert ihrer Immobilie schätzen lassen und die Anbieter überweisen den zuvor vereinbarten Anteil.

Zu den weiteren Ansprüchen an die Verkäufer gehört meist auch ein Mindestalter - etwa von 60 Jahren. Außerdem sollten Interessenten wissen, dass für einen Teilverkauf bezüglich der Spekulationssteuer dieselbe Regeln gelten wie für einen gewöhnlichen Verkauf: Wurde die Immobilie nach dem Kauf vermietet, müssen für eine Befreiung von der Spekulationssteuer 10 Jahre zwischen Kauf und Teilverkauf liegen. Wurde die Immobilie zunächst vermietet und anschließend selbst bewohnt, müssen für eine Befreiung von der Spekulationssteuer zwei Jahre zwischen der Vermietung und dem Teilverkauf liegen.

Nutzungsentgelt, Instandhaltungskosten und Rückzahlung durch die Erben

Ein Teilverkauf birgt neben den Vorteilen auch einige Tücken. Denn es stimmt, dass Immobilienbesitzer mit einem Teilverkauf schnell an viel Geld kommen - die Käufer berechnen ihnen allerdings auch ein Nutzungsentgelt. Dieses beträgt laut Verbraucherzentrale Baden-Württemberg jährlich rund drei Prozent des Auszahlungsbetrags, kann aber von Anbieter zu Anbieter variieren. Hat der Käufer also beispielsweise Immobilienanteile im Wert von 100.000 Euro erworben, muss der Verkäufer ihm jedes Jahr 3.000 Euro Nutzungsentgelt zahlen. Über einen Zeitraum von 10 Jahren sammelt sich somit ein Betrag von ganzen 30.000 Euro an.

Da es sich bei diesen Zahlungen eben nicht um eine Miete, sondern um ein Nutzungsentgelt handelt, müssen die Haupteigentümer (also die Verkäufer) zudem für alle anfallenden Instandhaltungskosten aufkommen, die stillen Teilhaber beteiligen sich der Verbraucherzentrale zufolge nicht.

Fachmann Werner Siepe erklärt: "Die Unternehmen holen sich das Geld zu günstigen Zinsen von etwa 1 Prozent von der Bank. Als Sicherheit für die Bank lassen sie eine Grundschuld im Grundbuch eintragen." Mit diesen Worten wird er von "Ihre Vorsorge", einer Initiative der Deutschen Rentenversicherung, zitiert. Es handele sich schlicht um ein lukratives Geschäft für die anbietenden Unternehmen - denn: Für gewöhnlich werde bei Vertragsabschluss notariell beurkundet, dass die Immobilie nach dem Tod der Verkäufer als Gesamtobjekt verkauft wird und die Teilkäufer ihren Anteil zurückerhalten. Die Erben müssen in unserem Beispiel also mindestens 100.000 Euro an die Teilkäufer zahlen, hinzu kommen ein Teil der Kaufnebenkosten sowie ein Entgelt für die Abwicklung des Verkaufs, bei dem der Teilkäufer meist unterstützt. Dieses Entgelt orientiert sich am Erlös des Verkaufs. Aber: Die Erben haben im Normalfall ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Die Immobilie wird also laut "Ihre Vorsorge" nicht zwangsweise an Fremde weiterverkauft, sondern kann im Besitz der Erben bleiben - sofern sie den Teilkäufern ihren Anteil zurückzahlen.

Alternativen: Hypothek, Kredit, Nießbrauch

Das Konzept Teilverkauf ist bei den Experten also nicht allzu beliebt - so rät Siepe etwa zu einem anderen Weg: Neben den Teilverkauf-Anbietern gibt es auch Nießbrauch-Anbieter wie HausPlusRente oder DEGIV GmbH, an die Immobilienbesitzer ihre komplette Immobilie verkaufen können, die ihnen aber gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zugestehen und dieses auch im Grundbuch eintragen. Auch mit privaten Käufern kann ein solches Nießbrauchrecht vereinbart werden.

Andere Alternativen sind die klassische Hypothek oder ein Kredit. Wenn ältere Menschen können versuchen, ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit anzugeben - so sind die Chancen für eine Zusage von der Bank etwas besser. Der Vorteil dieser beiden Wege ist, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt.

"Ihre Vorsorge" zitiert Niels Nauhauser, Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, zusammenfassend: "Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis."

Redaktion finanzen.net