Die besten Baufinanzierer Deutschlands

von M. Hinterberger, €uro am Sonntag

Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr“ – ein Wunder, dass noch keine Bank mit dieser Zeile aus Rainer Maria Rilkes Gedicht „Herbsttag“ geworben hat. Aber große Werbe­etats brauchen Immobilienfinanzierer ohnehin nicht, wie ein Blick in die Statistik zeigt. So meldeten die Bausparkassen für das vergangene Jahr 3,2 Millionen Neuverträge mit einem Volumen von rekordverdächtigen 93,3 Milliarden Euro. In den ersten drei Monaten dieses Jahres sollen bereits 500.000 Bausparverträge abgeschlossen worden sein – 25.000 mehr als in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Das Geschäft werde 2011 durch das steigende Interesse an Wohneigentum weiter wachsen, erklärte LBS-Verbands­direktor Hartwig Hamm unlängst.

Makler und Immobilienplattfor­men verzeichnen einen Ansturm auf Eigenheime und Wohnungen als Kapitalanlage. Auch wenn die deutsche Wirtschaft boomt, die Eurokrise und die Angst vor Inflation macht Immobilien attraktiv.

Noch sind die Zinsen niedrig. Wer jetzt in eine Wohnung oder ein Haus ­investieren will, sollte vergleichen. Auch wenn das Zinsniveau, etwa für Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit, noch immer gut zwei Prozentpunkte unter dem langfristigen Durchschnitt liegt, sind Preisspannen von einem Prozentpunkt zwischen dem billigsten und dem teuersten Anbieter keine Seltenheit.

Ein Blick in die Zinstabellen etwa des Frankfurter Spezialisten FMH zeigt: Nicht nur der Onlinevermittler, sondern auch die Bankfiliale um die Ecke bietet gute Konditionen. Das wissen die Banken vor Ort und verweisen zudem auf ihre persönliche Beratung, die helfen soll, dass sich der angehende Käufer oder Bauherr nicht im Dschungel der Darlehens­formen und der staatlichen Fördermöglichkeiten verirrt. Doch wie gut ist diese Beratung wirklich?

In einer zwölfteiligen Serie testet €uro am Sonntag gemeinsam mit der Düsseldorfer Agentur Vierpartner die Baufinanzierer in 15 deutschen Großstädten und Ballungszentren. Den Anfang machen die vier größten deutschen Städte Berlin, Hamburg, München und Köln. Die Untersuchung beschränkt sich auf regional ansässige Filialbanken und die örtlichen Zweigstellen von Großbanken. Baugeldvermittler und Onlinebanken blieben außen vor.

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Im Test geht es in erster Line um die Beratung im persönlichen Gespräch. Anonyme Testkäufer hatten allein in den vier Metropolen 400 Kundenkontake bei 39 Bankhäusern. Konkret ging es um einen Angestellten, der zum Gesamtpreis von 230.000 Euro finanzieren will. 160 000 Euro dieser Summe sollten über Kredit finanziert werden. Dabei legten €uro am Sonntag und Vierpartner besonderen Wert darauf, dass die Berater auf die finanzielle Situation des Testkäufers eingehen, ihm die Risiken eines Baudarlehens erklären und auf die Fördermöglichkeiten hinweisen. Die Erläuterungen zu den einzelnen Punkten sollten verständlich sein. Auch die Art und Weise, wie die Bank­mitarbeiter mit dem Kunden umgingen, floss in die Bewertung ein.

Die Berater der BBBank fielen hier positiv auf, da sie in allen vier Städten gut bis befriedigend berieten und sich überdurchschnittlich viel Zeit nahmen. Die Berater der Deutschen Bank boten die wohl kompetenteste und umfangreichste Beratung. Kleines Manko: Hinsichtlich der Verständlichkeit der Ausführun­gen waren die Deutschbanker eher durchschnittlich. Ebenfalls interessant: Banken, die gut berieten, boten meist auch überdurchschnittlich gute Konditionen. Die Zinskonditio­nen machten 30 Prozent der Gesamtwertung aus. Die Offerten wurden mit Daten von FMH überprüft.

In der Kategorie Service wurden die Websites und Telefonhotlines der Institute getestet. Die Ergebnisse flos­sen mit 20 Prozent in die Gesamtschau ein.

Trotz einiger Ausreißer nach unten schnitten unterm Strich fast alle Banken passabel ab. Sechs Banken schafften – zum Teil aber knapp – die Hürde zur Bestnote „sehr gut“. Im Vergleich der Regionen erzielten die Kölner Banken und die dortigen Zweigstellen der Großbanken die besten Ergebnisse. Von zehn getesteten Banken erreichen sieben die Noten „gut“ oder „sehr gut“. In München, Berlin und Köln bekamen die Schlusslichter „ausreichend“. In Hamburg ist das Gefälle stärker. Die Santander Bank kassierte ein „ungenügend“. Sie konnte nicht einmal die Hälfte der Punkte ergattern, die die bestplatzierte Bank erreichte.

Enttäuschend war auch die Leistung der GLS Bank, die in Berlin ­getestet wurde. Bereits beim ersten Kontakt mit der überregionalen Nach­haltigkeitsbank hatten es die Testkäufer schwer. Ein Gesprächstermin konnte nicht telefonisch vereinbart werden, der Kunde musste in der Filiale vorbeischauen – eine lässliche Sünde. Kritisch wurde es in den Gesprächen: „Die Berater versäumten es, auf den effektiven Jahreszins hinzuweisen“, berichtet Jürgen Homeyer, der den Test bei Vierpartner leitet. Auch die Risiken, die eine sechsstellige Kreditsumme mit sich bringen kann, ließen die Berater unter den Tisch fallen.

Trotz dieser und weiterer Ausreißer kann sich für angehende Bauherren ein Besuch bei der örtlichen Filialbank lohnen.

Berlin
Klare Verhältnisse
Wer in der Hauptstadt ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, ist bei der örtlichen Volksbank am besten aufgehoben. Sie siegte mit weitem Abstand vor der zweitplatzierten Commerzbank. Ein Lob in höchsten Tönen spendeten unsere Testkäufer den Beratern der Berliner Volksbank: Sie gingen äußerst detailliert und kompetent zu Werke, und die verschiedenen Finanzierungsvorschläge wurden allesamt gut verständlich erklärt. Dazu hatte die Volksbank mit 3,94 Prozent auf ein zehnjähriges Darlehen den besten Zins unter allen getesteten Banken.

Bei der Berliner Sparkasse kostet ein solches Darlehen stolze 4,4 Prozent. Doch nicht nur der viel höhere Zins trübte das Ergebnis der Sparkasse von der Spree. Die Testkunden hatten wenig Freude bei der Beratung, bereits die Terminverein­ba­rung über das Callcenter der Bank gestaltete sich schwierig.
Gesamtwertung Berliner Volksbank vorneweg (pdf)

München
Kopf-an-Kopf-Rennen
In Deutschlands teuerster Metropole müssen sich die Banken mit Baukrediten auskennen. Diese The­se mag stimmen, denn in München hat selbst die Commerzbank als Schlusslicht noch so viele Punkte, dass sie in Hamburg, wo Häuser und Wohnungen ähnlich teuer sind, unter den besten fünf landen würde. Gleichwohl gibt es unter den Baufinanzierern an der Isar keinen echten Ausreißer nach oben. Die BBBank und die PSD Bank München lagen lange gleichauf. Die entscheidenden Punkte machten die Badener dank ihrer Hinweise auf Förderangebote. Beim Darlehenszins auf zehn Jahre lag die BBBank knapp vorn, bei der Finanzierung auf 15 Jahre machte die PSD Bank das Rennen.

In Sachen Beratung mussten sich beide der Deutschen Bank geschlagen geben. Beim Branchenprimus ­bekamen die Testkäufer die ausführlichste und kompetenteste Beratung und darüber hinaus die beste Aufklärung über die Risiken, die Kunden bei einer sechsstelligen Kreditsumme auf sich nehmen.
Gesamtwertung Baden in Bayern vorn (pdf)

Köln
Schwache Regionalberater
„Et hätt noch immer jot jejange“ (es ist noch immer gut gegangen). Zeilen wie diese zeigen: Der Kölner hat Gottvertrauen. Das konnten unsere Testkäufer teilweise gut gebrauchen. Denn die Erklärungen der Berater der PSD Bank Köln, der Raiffeisenbank Frechen- Hürth und der Sparkasse KölnBonn beispielsweise waren derart unverständlich, dass es ­Mi­nus­punkte gab. Auch die drittplatzierte Kreissparkasse Köln bekam aus diesem Grund Punkte abgezogen, allerdings konnte die Kreissparkasse mit ihrer äußerst infor­mativen Internetseite und passablen Konditionen wieder Boden gutmachen. Insgesamt schnitten die Re­gionalbanken der Rheinmetropole schwächer ab als ihre Pendants in den anderen Großstädten.

Mit Abstand ganz oben landete die Deutsche Bank. In ihren Kölner Filialen bekamen die Tester durchdachte Vorschläge, kompetent ­erklärt zu guten Konditionen. Dagegen kam auch die zweitplatzierte BBBank mit ihrem Niedrigzins von 4,02 Prozent auf zehn Jahre nicht an.
Gesamtwertung Sieg für den Branchenprimus (pdf)

Hamburg
Licht und Schatten
In Hamburg ist das Gefälle am stärksten. Hier siegten mit der Hamburger Volksbank und der Hamburger Sparkasse (Haspa) klar die Lokalmatadoren. Dann folgten mit weitem Abstand die Niederlassungen der Deutschen Bank. Ihre ­Berater ließen in Hamburg einige Punkte liegen, als es darum ging, dem Kunden die verschiedenen ­Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten verständlich zu erklären. Hier trumpften die siegreiche Hamburger Volksbank und die Haspa auf. Gleichzeitig konnte die Volksbank mit ­ihren Zinskonditionen an der Elbe Maßstäbe setzen. Sie war am 27. Mai, dem Stichtag für die Zinsofferten, mit 4,35 Prozent bei einem 15-jährigen Darlehen über 160.000 Euro bei einem Objektpreis von 230.000 Euro der beste Anbieter aller getesteten Banken.

Die Santander Bank ist in Hamburg die Ausreißerin nach unten. Mit schwachen Beratungsgesprächen und mittelmäßigen Konditionen kassierte sie als einzige Bank im Test die Note ungenügend.
Gesamtwertung Lokalmatadoren triumphieren (pdf)

So wurde getestet:

Grundlagen
Der Test basiert auf einem wissenschaftlichen Verfahren, das an der Universität Düsseldorf entwickelt wurde. Die Untersuchung arbeitet mit sogenannten Basis­­anforderungen, Leistungsanforderungen und Bonus­anforderungen.
Basisanforderungen gelten für den Kunden als selbstverständlich. Sind sie vorhanden, sorgen sie deshalb nicht für größere Zufriedenheit und höhere Punkte. Werden die Anforderungen dagegen nicht erfüllt, gibt es Minuspunkte. So wurde im vorliegenden Test als selbstverständlich ­angenommen, dass ein Kunde, etwa auf der Internetseite der Bank, grundlegende Informationen zum Thema Baufinanzierung bekommt. Muss der Kunde allerdings durch eine komplizierte Menüführung lange nach der Information suchen oder sind die ­gewünschten Erläuterungen gar nicht vorhanden, gab es Punktabzug.
Leistungsanforderungen wurden vor allem während des Beratungsgesprächs getestet. Etwa mit Fragen zu Fördermöglichkeiten oder zu Risiken, die mit dem Hypothekendarlehen verbunden sind. Auch die Höhe des Darlehenszinses ist ein Leistungskri­terium. Hier konnten die Banken im ­Wesentlichen Punkte sammeln. Anders als bei den Basisanforderungen gab es hier keine Minus-, sondern null Punkte, wenn ein Leistungskriterium nicht erfüllt wurde.
Hinsichtlich der Bonusanforderungen hat der Kunde keine ausgeprägten Erwartungen. Sie überraschen ihn. Daher wird er auch nicht unzufriedener, wenn diese Anforderungen nicht erfüllt sind. Sind Bonus­anforderungen jedoch positiv wahrnehmbar, steigern sie die Kundenzufriedenheit über­proportional. Hier können ausschließlich Pluspunkte gesammelt werden. Im vorliegenden Test gab es diese Punkte etwa, wenn der Berater sich die Mühe machte, verschiedene Finanzierungsmodelle zu errechnen.

Zum Testverfahren
Die Agentur Vierpartner hat im Auftrag von €uro am Sonntag zunächst telefonisch oder via E-Mail mit Banken, die getestet werde sollten, Kontakt aufgenommen, um Beratungs­gespräche zu vereinbaren. Alle Testkunden wollten eine Immobilie für 230.000 Euro finanzieren und erfragten einen Kredit über 160.000 Euro. Daneben wurde die Internetseite auf ihren Informationsgehalt für Immobilienkäufer und ihre Nutzerfreundlichkeit getestet.
Insgesamt wurden rund 100 Einzel­kriterien geprüft. Je nach Ergebnis gab es eine unterschiedliche Anzahl an Punkten. Zur Ermittlung des Gesamtsiegers wurden die erreichten Punkte in den Teilbereichen Service (hierzu zählte der Internetauftritt), Beratung und Konditionen zusammengerechnet. Im Bereich Service konnten 20 Prozent der möglichen Punkte erreicht werden. Bei der Beratung, auf der das Hauptaugenmerk der Studie lag, konnte die Hälfte der gesamten Punkte erreicht werden. Die Konditionen der Darlehen flossen mit 30 Prozent in die Bewertung ein.

Stand: 30.5.2011, Quelle: Vierpartner