Handlungsfelder für bezahlbaren Wohnungsbau

Kosten und Zeit sparen durch modulares Bauen

Die Bauzeit um bis zu 50 Prozent verkürzen und dabei 20 Prozent der Kosten einsparen - was zunächst wie eine Illusion klingt, gelingt durch modulares Bauen. Die Bauweise bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Standardisierte Module erfüllen sämtliche Bauvorschriften, was den Abnahmeprozess erheblich beschleunigt. Gleichzeitig sorgt die industrielle Vorfertigung für millimetergenaue Bauteile und somit für eine gleichbleibend hohe Qualität. Für die Arbeiter: innen bedeutet das: weniger Einsätze auf der Baustelle und geringere Beeinträchtigung durch schlechtes Wetter. Ein weiterer Pluspunkt: Die Modularisierung erleichtert das spätere Recycling. Die verwendeten Materialien sind in jedem Modul genau dokumentiert - deutlich präziser als bei herkömmlichen Bauweisen. Im Sinne der Kreislaufwirtschaft können so wertvolle Rohstoffe bei Umbauten oder Abrissen gezielt wiederverwendet werden, anstatt auf der Deponie zu enden.

Bauen "Just in Time"

Verschwendung stellt bei Bauprojekten ein erhebliches Problem dar und führt oft zu Verzögerungen sowie hohen Kosten. Das Lean Construction Management von Drees & Sommer, inspiriert von der Automobilindustrie, optimiert Bauprozesse und macht sie effizienter. Ein präziser Projektablaufplan sorgt für maximale Transparenz auf der Baustelle. So können Störungen in Echtzeit erkannt und schnell behoben werden. Im traditionellen Bauablauf bleiben Mängel häufig unentdeckt, was im schlimmsten Fall zu einem kompletten Stillstand der Arbeiten führt.

Zur richtigen Zeit am richtigen Ort

Viele Bauherren vertrauen nach wie vor auf die traditionelle Stein-auf-Stein-Logik, was bei Großprojekten oft zu wirtschaftlichen Problemen führt. Die integrierte Projektabwicklung (IPA) bietet hier eine wirkungsvolle Lösung: Alle Schlüsselbeteiligten unterschreiben einen Mehrparteienvertrag und teilen sich Risiken, Mehrkosten und Einsparungen. Das Prinzip der IPA basiert auf der Devise: Anreize schaffen, statt Abmahnungen und Nachträge zu schreiben. Dies fördert die Zusammenarbeit und steigert die Effizienz, wodurch Kosten- und Terminvereinbarungen besser eingehalten werden können. Erfolgreiche Projekte wie das Havelufer Quartier in Berlin belegen die Vorteile dieses Modells, selbst unter schwierigen Bedingungen wie während der Corona-Pandemie.

Nachverdichtung statt neuer Flächen

Auch die Nachverdichtung spielt im Zusammenhang mit der Wohnraumknappheit eine zentrale Rolle. Statt in die Breite zu bauen, wird hier in die Höhe gegangen, wodurch versiegelte Flächen minimiert werden. Große Fassadenflächen können zur Energiegewinnung genutzt werden, während vertikale Begrünung das Mikroklima verbessert und die Biodiversität fördert.

Es gibt grundsätzlich zwei Ansätze bei der Nachverdichtung: Einerseits können brachliegende Flächen, sogenannte Brownfields, reaktiviert werden. Diese verfügen oft über eine bestehende technische Infrastruktur und sind gut an das umgebende Wohngebiet angebunden, befinden sich jedoch häufig in Randlagen. In Großstädten ist jedoch meist die zweite Möglichkeit von Interesse: Hier werden bereits genutzte Grundstücksflächen optimiert, indem Dächer aufgestockt oder leerstehende Gewerbehallen umgebaut werden. Durch Nachverdichtung in städtischen Regionen wird die vorhandene Fläche besser ausgenutzt, was sowohl dem Klima als auch der Umwelt zugutekommt.

Büroleerstand als Wohnraumchance

Zahlreiche Studien sehen in der Umnutzung leerstehender Büroflächen ein vielversprechendes Mittel, um dem Ungleichgewicht zwischen hoher Büroleerstandquote und zunehmendem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Das theoretische Potenzial ist beachtlich: Allein in den peripheren Lagen der A-Städte wird es auf etwa 10,5 Millionen Quadratmeter beziehungsweise rund 152.000 potenzielle Wohnungen geschätzt. Diese Transformation eröffnet weitreichende Chancen - sowohl für eine nachhaltige Stadtentwicklung als auch für die Revitalisierung monostrukturierter Stadtquartiere. Darüber hinaus leistet sie einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz, da durch die Weiternutzung bestehender Gebäude erhebliche Mengen "grauer Energie" eingespart werden können, die bei einem Neubau anfallen würden.

Auch der Bund und einzelne Bundesländer haben das Potenzial erkannt: Mit gesetzlichen Anpassungen - etwa durch das Gebäudetyp-E-Gesetz oder das Schneller-Bauen-Gesetz - sowie neuen Förderprogrammen sollen Anreize für Umnutzungen geschaffen werden. In der Praxis zeigen sich vielfältige Herausforderungen: rechtliche Rahmenbedingungen, wirtschaftliche Unsicherheiten und technische Hürden erschweren vielerorts die Umsetzung. Zwar plant der Bund, regulatorische Hürden schrittweise abzubauen, doch bleibt die Gebäudesubstanz oft heterogen und nicht immer für eine Wohnnutzung geeignet. Hinzu kommt, dass sich zahlreiche Fragen zur konkreten Umnutzung stellen - etwa, ob der Standort überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet und attraktiv ist oder wie künftig mit Flächen wie Tiefgaragen und großzügigen Foyers ehemaliger Bürogebäude umgegangen werden soll.

Wir bei Drees & Sommer unterstützen Bestandshalter und Projektentwickler mit einem integrierten, ganzheitlichen Beratungsansatz. Dabei werden nicht nur die Nutzungspotenziale der Lage und der Immobilie analysiert, sondern gleichzeitig auch alle notwendigen wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Aspekte umfassend bewertet - alles aus einer Hand. Ziel ist es, eine fundierte Grundlage für Entscheidungen zu schaffen, ohne sich in der Komplexität zu verlieren. Deshalb wird stets nur so viel geplant und analysiert, wie es für eine belastbare Kosten-Nutzen-Einschätzung notwendig ist. So entstehen individuelle, tragfähige Strategien für jede Immobilie und potenziell neuer bezahlbarer Wohnraum.

Zum Autor: Tobias Golz, Head of Real Estate im Bereich Developments und Investments bei der Drees & Sommer SE

Tobias Golz ist studierter Architekt und erfahrener Berater mit über zehn Jahren Expertise in der Immobilienbranche. Während seines Studiums sammelte er internationale Erfahrungen in Kopenhagen und Sydney, was seinen interkulturellen Blick auf die Branche schärfte. Derzeit ist Tobias Golz als Head of Real Estate - Developments & Investments bei Drees & Sommer tätig. In dieser Rolle bringt er fundiertes Know-how in den Bereichen Projektentwicklung und Wohnungswirtschaft ein. Seine Beratungsschwerpunkte liegen in der Entwicklung wirtschaftlicher und nutzerorientierter Lösungen für Wohn-, Handels und Mixed-Use-Immobilien. Besonders fokussiert ist er auf die bedarfsgerechte Transformation von Bestandsimmobilien, die Konzeption urbaner Quartiere sowie die Integration von ESG-Kriterien in Immobilienprojekte. Neben seiner praktischen Tätigkeit ist Tobias Golz regelmäßig als Referent aktiv und engagiert sich für innovative Ansätze wie Cradle to Cradle und serielles Bauen.

Drees & Sommer: Uniting opposites to create a world we want to live in.

Nachhaltige, innovative und wirtschaftliche Lösungen für Immobilien, Industrie, Energie und Infrastruktur zu beraten, umzusetzen – oder den Kunden sogar beides aus einer Hand zu bieten – das zeichnet das partnergeführte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE aus. Im Jahr 1970 gegründet und seitdem als Nachhaltigkeitspionier und Digitalisierungstreiber der Real Estate Branche bekannt, beschäftigt das Unternehmen mehr als 5.100 Mitarbeitende an 59 Standorten. Interdisziplinär zusammengesetzte Teams arbeiten in mehr als 5.000 Projekten weltweit daran, eine lebenswerte Zukunft zu schaffen und scheinbare Gegensätze zu vereinen: Tradition und Zukunft, Analog und Digital, Effizienz und Wohlbefinden. Als Unternehmer im Unternehmen steht dafür eine persönlich verantwortliche Partnerschaft ein.

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