Zinswende trifft Immobilienmarkt: Wer jetzt noch rechnet wie früher, verrechnet sich

von Stefan Held, KSW Vermögensverwaltung AG, Nürnberg

Über viele Jahre folgte der Immobilienmarkt einer scheinbar einfachen Logik: niedrige Zinsen, günstige Finanzierungen, steigende Preise. Viele Marktteilnehmer haben sich an diese Phase gewöhnt - vielleicht zu sehr. Denn die Nullzinswelt war nie der Normalzustand. Von 2016 bis Mitte 2022 lag der EZB-Leitzins bei null Prozent. Die Immobilienpreise stiegen in Deutschland zwischen 2010 und 2022 um mehr als 60 Prozent - mehr als doppelt so stark wie die allgemeine Inflation im selben Zeitraum. Diese Daten liefert der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Auf den Inflationsschock ab 2022 - ausgelöst durch Lieferkettenprobleme, Energiekrise und den Krieg in der Ukraine - reagierte die EZB mit zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen auf bis zu 4,5 Prozent. Die Phase extrem lockerer Geldpolitik endete abrupt. Kapital wurde wieder zum Kostenfaktor.

Was steigende Zinsen konkret bedeuten

Immobilienpreise entstehen nicht isoliert - sie stehen in direkter Wechselwirkung mit dem Zinsniveau. Solange Kapital nahezu kostenlos verfügbar ist, steigen automatisch die Bewertungen vieler Sachwerte. Nicht weil die Immobilie besser geworden wäre, sondern weil Fremdkapital billig und Anlagealternativen unattraktiv waren. Dreht sich dieses Verhältnis um, verändert sich die gesamte Marktmechanik.

Laut dem Online-Baufinanzierungsvermittler Interhyp lagen die Bauzinsen 2021 noch unter einem Prozent. Aktuell werden Baudarlehen zu Sätzen zwischen 3,8 und 4,3 Prozent pro Jahr angeboten. Diese Entwicklung hatte Folgen. So verbilligten sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien bundesweit - allein im Jahr um durchschnittlich 8,4 Prozent - der stärkste Rückgang seit Beginn der Messreihe im Jahr 2000.

Eine einfache Beispielrechnung macht die Kaufzurückhaltung plausibel: Für eine Finanzierung von 400.000 Euro bedeutet der Zinsanstieg von 1,0 auf 4,0 Prozent eine monatliche Mehrbelastung von rund 1.000 Euro.

Deshalb prüfen Banken strenger, Käufer kalkulieren vorsichtiger. Projekte, die vor wenigen Jahren noch wirtschaftlich erschienen, rechnen sich heute oft nicht mehr. Hinzu kommen gestiegene Baukosten und verschärfte energetische Anforderungen, die den Neubausektor besonders belasten.

Der Markt wird selektiver

Trotzdem greift es zu kurz, daraus automatisch einen dauerhaften Abschwung abzuleiten. Was wir erleben, ist vor allem eine Normalisierung nach einer historisch außergewöhnlichen Phase. Niedrige Finanzierungskosten haben über Jahre viele Schwächen kaschiert und steigende Bewertungen vieles überdeckt. Diese Zeit ist vorbei.

Heute wird wieder genauer gerechnet. Lagequalität, Cashflow und energetischer Zustand rücken zurück in den Mittelpunkt der Kaufentscheidung. Viele Verkäufer orientieren sich noch immer an den Preisniveaus vergangener Jahre, während Käufer die

neue Finanzierungsrealität bereits einpreisen. Aus dieser Lücke entstehen Chancen für Anleger, die mit sauberer Kalkulation und ausreichend Eigenkapital in den Markt gehen.

Fazit: Der Immobilienmarkt funktioniert wieder stärker nach wirtschaftlichen Grundprinzipien. Kapital hat wieder einen Preis und Projekte müssen sauberer kalkuliert werden als noch vor wenigen Jahren. Das macht den Markt kurzfristig anspruchsvoller. Langfristig ist genau das jedoch eine gesunde Entwicklung.

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