€uro-Immobilien-Atlas: Wo sich kaufen noch lohnt

Die Redaktion von €uro hat 73 Städte in Deutschlands Wachstumsregionen untersucht. Zentrales Ergebnis: Fast überall, wo die Zahl der Einwohner wächst, steigen bei Häusern und Wohnungen die Kaufpreise stärker als die Mieten. Das krasseste Missverhältnis konnten die Redakteure in Regensburg feststellen. Hier stiegen im vergangenen Jahr die Preise um 12,1 Prozent, die Mieten aber nur um knapp zwei Prozent. Ähnlich weit klaffen die Preisansteige in Nürnberg, Kiel und in München, auseinander.

München und Konstanz am teuersten
In München zahlen Käufer inzwischen für bereits bestehende Wohnungen mit mittlerer Ausstattung im Schnitt knapp 4000 Euro pro Quadratmeter, Neubauten wechseln meist für mindestens 5000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Auf Rang zwei und drei unter den teuersten Städten folgen Konstanz (knapp 3000 Euro pro Quadratmeter im Bestand), sowie Regensburg und Hamburg (jeweils rund 2800 Euro).

Vermieter verlieren Geld
Diese Entwicklung führt unter anderem dazu, dass Käufer, die ihr Eigentum vermieten wollen, mit sinkenden Renditen rechnen müssen und in einigen Städten Geld verlieren. Hierzu gehören neben Regensburg und München auch Bamberg, Weimar und Konstanz. In diesen Städten liegt die Mietrendite, also das Verhältnis von Kaufpreis zur möglichen Miete unter vier Prozent. Nach Abzug von Steuern, Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, sowie Inflation bleibt kaum Gewinn übrig. Steht die Wohnung oder das Haus zwischenzeitlich leer, rutscht der Vermieter in die roten Zahlen. Dieser Trend, der sinkenden Renditen, weil sich Preis und Mietentwicklung voneinander entkoppelt haben, setzt sich in den angesagten Vierteln der Republik immer mehr durch. Ganz gleich, ob in Hamburg Altona, Ottensen oder St. Georg, Berlin Mitte, Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, in Frankfurt Sachsenhausen oder in den Zentren von Köln, Düsseldorf, Münster oder Stuttgart. Die Entwicklung der Kaufpreise hat die der Mieten abgehängt. Das sorgt nicht nur für Frust bei Kapitalanlegern, sondern sollte auch manchen angehenden Eigenheimer aufhorchen lassen. Denn angesichts der steigenden Preise, sollten sie unter dem Aspekt der Geldanlage kein nicht kaufen, sondern Mieter bleiben. Die gefühlte Sicherheit, der eigene Herr in den eigenen vier Wänden zu sein, lässt sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht quantifizieren. Dazu kommt, dass die Mieten in den genannten Regionen durch die Mietpreisbremse zumindest im Bestand nicht rasant steigen werden.

Kleine Perlen
Alternativen für Käufer, ganz gleich ob Selbstnutzer oder Kapitalanleger, gibt es in den angrenzenden Quartieren der In-Viertel oder am Stadtrand. Hier zeigt der Immobilienatlas, welche Viertel besonderen Charme für Käufer haben.
Käufer, die örtlich nicht gebunden sind, finden in den "kleinen Perlen" attraktive Gelegenheiten. Diese 40 Klein- und Mittelstädte, verfügen in der Regel über einen starken eigenen Arbeitsmarkt und befinden sich häufig nicht in den Speckgürteln der Ballungszentren.

Im Überblick: Alle Städte auf einen Blick (PDF)

Alle Details lesen Sie in der aktuellen Ausgabe von €uro

Der IMMOBILIEN-ATLAS untersucht Jahr für Jahr den deutschen Immobilienmarkt. Anhand von Daten zur Bevölkerungs- und Arbeitsmarktentwicklung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) trifft die Redaktion eine Auswahl von Städten. Ziel des IMMOBILIEN-ATLAS ist es, Käufern, ganz gleich ob Eigennutzern oder Kapitalanlegern, Hinweise zu geben, in welchen Städten und Lagen sie Wohneigentum finden, das langfristig seinen Wert behält oder steigert. Im Mittelpunkt stehen hierbei nicht nur Großstädte sondern auch Klein- und Mittelstädte. Sämtliche Städte werden anhand statistischer Daten sowie Recherchen vor Ort und mit Hilfe von ortsansässigen Experten porträtiert. Angebotspreise und -mieten des Portals Immobilienscout24 sowie das Urteil "kaufen" oder "mieten" runden das Bild der Städte, ihrer Viertel und Lagen ab.