Baugenossenschaften: Bei welchen Modellen Anleger Probleme haben

von Michael H. Schulz, Euro am Sonntag

Peter Wolf versteht die Welt nicht mehr. Für 8.000 Euro hat er Genossenschaftsanteile an der 2002 gegründeten Münchner Wohnwert erworben. Die Anteile vertrieb die DCM Deinböck Capital Management AG mit Sitz in München, ein Initiator von Geschlossenen Fondsbeteiligungen, der am 2. April 2013 einen Insolvenz­antrag gestellt hat. Die Münchner Wohnwert kaufte mit dem Geld von Peter Wolf und rund 4.200 anderen Genossen 165 neuwertige Wohnungen an der Havelpromenade in Berlin Nieder Neuendorf. Die 1.736 Euro, welche die Wohnwert pro Quadratmeter zahlte, galten als Schnäppchenpreis. Doch wenig später fielen die Preise erneut. Erst seit zwei Jahren wird Wohnraum in diesem Teil der Hauptstadt wieder teurer.

„Als ich vor zwei Jahren meine Anteile kündigen wollte, sollte ich nur noch 6.500 Euro zurückbekommen und keinen Euro aus den Mietüberschüssen“, sagt Wolf. Auch habe er bisher noch keine Zinsen erhalten, obwohl ihm laut Emissionsprospekt ab dem Jahr 2008 zwei Prozent in Aussicht gestellt waren.

Die Wohnwert-Führung versucht indes die Wogen zu glätten: „Nahezu jeder einzelne Genosse hat seine Einlage über die Eigenheimzulage in voller Höhe zurückerhalten“, erklärt Vorstand Otto Kiebler. 25 Prozent der ursprünglichen Mitglieder hätten ihre Beteiligung gekündigt und seien ausbezahlt worden.

Zudem gebe es jährlich steigende Mieteinnahmen und man habe 4,6 Millionen Euro in der Kasse. An Wertsteigerungen der schuldenfreien Immobilien, den sogenannten stillen Reserven, profitieren Genossen allerdings nicht, solange die Genossenschaft Bestand hat.

Das wollen einige Mitglieder aber ändern und regten an, die Immobilien im Paket zu verkaufen. Das geht aber nur, wenn insgesamt 75 Prozent der Genossen zustimmen und sich laut Angaben der Münchner Wohnwert „ein bestimmter Mindesterlös“ erzielen lässt. Wäre das der Fall, löst sich die Genossenschaft auf. Für Peter Wolf wäre das wahrscheinlich ein Ende mit Schrecken, aber kein Schrecken ohne Ende.

Um den Hintergrund zu verstehen, lohnt sich ein Blick ins Jahr 1996: Damals gewährte die Bundesregierung von 1996 bis 2003 allen, die Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften kauften, acht Jahre lang eine Baugenossenschaftszulage (siehe Kasten). Vorausgesetzt, die Genossenschaft wurde nach dem ­1. Januar 1995 eingetragen und die Mitglieder hatten laut Satzung ein ­Eigentumsrecht.

War dies der Fall, bekam etwa eine Familie mit zwei Kindern ihre Mindestanlage von 5.113 Euro nach acht Jahren komplett vom Staat refinanziert (siehe Tabelle). Laut einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums mussten zwei Drittel des Geschäftsguthabens für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Das restlich Drittel konnte für die Liquiditätsreserve und für die Abfindung von ausscheidenden Mitgliedern verwendet werden (Az. IV B3 – EZ 1170-20/99 II).

Nicht alle durften mitmachen
Doch was sich plausibel anhörte, war nicht zu Ende gedacht. Dass nur Genossenschaften, die seit dem 1. Januar 1995 eingetragen waren, als förderungswürdig galten, war aus Sicht des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) „problematisch“. Denn gewiefte Geschäftemacher ­sahen in der Zulage einen idealen Köder, um an das Geld von Anlegern zu kommen. Sie mussten nur noch attraktive Zinsen bieten. Rund 100 Genossenschaften sollen im Sog der staatlichen Förderung entstanden sein.

Die 1997 gegründete Neue Wohnungsbaugenossenschaft (Newog) in Chemnitz etwa war eine von ihnen. Als die Mitglieder austreten wollten, teilte ihnen der Genossenschaftsvorstand mit, dass man ihnen nur einen kleinen Teil ihrer Anteile auszahlen könne. Die Begründung: Das laut Satzung erforderliche Mindestkapital von 25 Millionen Euro sei unterschritten. Wie es dazu kommen konnte, ist bislang kaum aufgeklärt, eine Wirtschaftsdetektei geht dem Vorwurf der Untreue und Vetternwirtschaft nach. Noch schlimmer traf es die Anleger der Inhabitat Genossenschaft mit Sitz in Erfurt. Sie musste 2011 Insolvenz anmelden, ihre Mitglieder können eventuell nur über eine Klage ihr Geld zurückbekommen.

In Deutschland gibt es ungefähr 2.000 Wohnungsgenossenschaften. Die allermeisten von ihnen sind „absolut seriös“, wie Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin beim GdW, betont. Nahezu alle seien in einem anerkannten Prüfungsverband organisiert, der gemäß des Genossenschaftsgesetzes die Bücher und das Risikomanagement prüft.

Doch das Testat von einem Wirtschaftsprüfer macht die Einlage in der eigentumsorientierten Genossenschaft nicht automatisch zu einer sicheren und schon gar nicht zu ­einer rentablen Geldanlage. In den meisten Fällen scheint sie sich ausschließlich wegen der Förderung zu rechnen.

Im Gegensatz zu Wohnungsgenossenschaften, die Spareinlagen annehmen dürfen und das Geld ihrer Mitglieder über einen eigenen Selbsthilfefonds absichern, handelt es sich bei diesen Genossenschaftsanteilen um eine unternehmerische Beteiligung mit Chancen, aber auch mit dem Risiko des Totalverlusts.

Das scheinen viele Anleger nicht verstanden zu haben. Oder wollten sie es nicht verstehen? Schließlich war die Eigenheimzulage zu verlockend. Möglicherweise wussten auch die Vermittler nicht genau, was sie da verkauften.

Apropos Vermittler: Auch bei der Newog war die DCM AG als Vermittlerin beteiligt. Dieselbe Gesellschaft, die auch Peter Wolf die Anteile an der Münchner Wohnwert schmackhaft gemacht hatte. Doch vergleichen lassen sich die beiden Genossenschaften kaum. Anders als bei der Newog sind die 165 Wohnungen der Münchner Wohnwert schuldenfrei.

Risiko Totalverlust
Was Wolf und viele andere nicht ahnten: Sie haben sich mit ­ihrem Geld an dem Geschäftsmodell der Genossenschaft beteiligt, nicht aber direkt an den Immobilien der Genossenschaften. Auch ist das Eigenkapital dieser Wohnungsgenossenschaften im Rahmen der Förderung wie im Beispiel der Newog keine feste Größe. „Es wird durch laufende Verluste entweder aus der Geschäftstätigkeit oder aufgrund von hohen Verwaltungskosten aufgezehrt“, erklärt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin beim GdW.