Offene Immobilienfonds: Was Alt- und Neuanleger wissen sollten

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Nichts ist so beständig wie der Wandel. Für keine Fondsgattung gilt dieser Sinnspruch mehr als für Offene Immobilienfonds. Bereits in gut zwei Wochen gibt es für die Produkte schon wieder neue Regeln.
Dabei hatten sich Branche und Anleger erst vor einem halben Jahr auf einschneidende Veränderungen einstellen müssen. Seit Januar gelten beim Kauf von Anteilen eines Offenen Immobilienfonds sowohl eine zweijährige Mindesthaltedauer als auch eine einjährige Kündigungsfrist. Eine Ausnahmeregelung sorgt allerdings dafür, dass das Gros der Privatanleger von diesen Einschränkungen nicht betroffen ist: 30 000 Euro pro Kalenderhalbjahr sind von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist befreit. Die Höhe dieser Summe sorgt dafür, dass die allermeisten Privatanleger ihre Fondsanteile bei Bedarf relativ flexibel verkaufen können.

Doch in gut zwei Wochen ist Schluss damit. Vom 22. Juli an gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch, und das beseitigt die 30.000-Euro-Ausnahme. Die neuen Regelungen betreffen nur Neuanlagen. Damit müssen künftig alle Anleger, die in einen Immobilienfonds einsteigen, ihre Anteile mindestens zwei Jahre lang halten. Zusätzlich müssen sie zwölf Monate warten, ehe sie ihr Geld bei einem Verkauf erhalten. Wer also beispielsweise am 1. August 2013 Anteile kauft und sie bereits einen Tag später wieder verkaufen möchte, der muss bis August 2015 ausharren, ehe er Geld von der Fondsgesellschaft sieht (= zweijährige Mindesthaltedauer). Entschließt sich dieser Anleger im März 2015 zum Verkauf, muss er bis März 2016 warten.

Die neue Regelung hat Vor- und Nachteile. Größtes Manko: Die Flexibilität der Anleger geht flöten. Bis 31. Dezember 2012 konnten sie ihre Anteile in unbegrenzter Höhe börsentäglich verkaufen. Seit 1. Januar 2013 können sie immerhin bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr täglich veräußern.­ Künftig jedoch müssen Anleger auch bei kleinen Beträgen lange Verzögerungen zwischen ihrem Verkaufsentschluss und der Auszahlung des Geldes hinnehmen.

Auch die Zweiteilung der Anlegerschar innerhalb der bestehenden Fonds in Alt- und Neuanleger ist nicht ideal. "Die neue Regelung ist unter dem Aspekt der Gleichbehandlung unglücklich", moniert Sonja Knorr, Immobilienfonds-Analystin bei der Ratingagentur Scope.

Auf der anderen Seite gewinnt das Produkt Immobilienfonds an Stabilität. Mit den neuen Regeln ist es ausgeschlossen, dass Anleger binnen weniger Tage viel Geld abziehen.
Ein Ansturm verkaufswilliger Investoren im Herbst 2008 hatte dazu geführt, dass letztendlich mehr als ein Dutzend Offener Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen verweigern musste. Viele von ihnen erholten sich von dieser Misere nicht und werden derzeit abgewickelt.

Ein solches Szenario wird so höchstwahrscheinlich nicht mehr stattfinden. Selbst bei einer Kündigungswelle vergleichbaren Ausmaßes hätte eine Fondsgesellschaft ein Jahr Zeit, sich auf die starken Mittelabflüsse vorzubereiten und die erforderliche Liquidität bereitzustellen. Gänzlich auszuschließen ist es natürlich nicht, dass Fonds erneut die Rücknahme ihrer Anteilscheine aussetzen müssen ­- zumal mit der 30.000-Euro-Ausnahmeregel für Altanleger eine Komponente existiert, die Ungewissheit birgt.

Neue Parameter, altes Konzept
Zwar wird die Anlageklasse der Offenen Immobilienfonds künftig mit anderen Parametern zurechtkommen müssen. Doch am Grundprinzip des Produkts ändert sich nichts. Die Fonds ermöglichen Anlegern, sich mit kleinen Beträgen an Immobilien - im Regelfall an Bürohäusern und Einzelhandelsimmobilien - zu beteiligen. Andere Formen der indirekten Immobilienanlage wie der Kauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft oder die Beteiligung an einem Gebäude über einen Geschlossenen Fonds sind nicht per se besser. Sie weisen lediglich andere Vor- und Nachteile auf. "Offene Immobilienfonds sind auch künftig für Anleger geeignet", bilanziert Steffen Sebastian, Professor am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg.

Die neuen Regeln machen noch einmal deutlich, was der Offene Immobilienfonds ist und was nicht. "Mir gefällt, dass die Produkte nicht mehr als Tagesgeld nutzbar sind", sagt Sebastian. Weil die Fonds in der Vergangenheit regelmäßig vier bis fünf Prozent pro Jahr abwarfen, hatten institutionelle Investoren sie oft als Geldparkplatz missbraucht - wie die Geschichte zeigt mit der Folge, dass bei Bedarf schnell große Summen abgezogen wurden.

"Die neuen Regeln sind ein Schritt in die richtige Richtung, um der Langfristigkeit einer Immobilien­anlage Rechnung zu tragen", kommentiert Scope-Analystin Knorr das Gesetz. Soll heißen: Wer in Immobilien investiert, sollte dies nicht als Intermezzo für ein paar Monate verstehen.

Ausweg für Notfälle
Obwohl die Anleger künftig zu langfristiger Planung gezwungen werden, gibt es auch unter den neuen Regeln einen Ausweg, um Kündigungsfrist und Mindesthaltedauer zu umgehen. Anleger, die schnell an ihr Geld kommen müssen, können ihre Anteile jederzeit über die Börse verkaufen.

Bei den eingefrorenen Fonds wurde und wird diese Möglichkeit bereits rege genutzt: Seit Ausbruch der Krise innerhalb der Anlageklasse zählen Offene Immobilienfonds regelmäßig zu den umsatzstärksten Produkten an der Hamburger Börse, die im Bereich Fondshandel in Deutschland führend ist.

Für Anleger, die ohnehin in nächster Zeit in einen Offenen Immobilienfonds investieren wollen, empfiehlt es sich, in den kommenden zwei Wochen einzusteigen. Sie können sich mit einem Kauf vor dem 22. Juli die aktuelle Regelung konservieren und sind künftig zumindest mit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr flexibel. "Es gibt aber auch keinen Grund zu übertriebener Panik", beschwichtigt Sebastian. Wer in Immobilien investiere, müsse dies stets als langfristige Investition sehen. Anleger, die unter dieser Prämisse an die Sache herangehen, sollten sich auch künftig nicht von Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen abschrecken lassen.

Solide Produkte, mäßige Rendite
Allerdings müssen sich potenzielle Anleger bewusst sein, dass sich die Renditechancen mit Immofonds seit dem Ausbruch der Finanzkrise verringert haben. Mit Wertzuwächsen von zwei bis drei Prozent mussten sich die Anleger Offener Immobilienfonds im vergangenen Jahr zufrieden geben. Die Renditen früherer Jahre von vier bis fünf Prozent dürften sich mittelfristig nicht mehr erzielen lassen.

Dieser Realität müssen auch die Anleger ins Auge sehen, die schon länger in einem der derzeit noch am Markt verfügbaren Immobilienfonds investiert sind. Reicht ihnen diese Rendite oder haben sie Immobilienfonds aus Diversifikationsgründen in ihrem Depot, so müssen sie nichts tun. Die Gesetzesänderung ist jedenfalls für sich allein genommen kein Grund, aus einem Offenen Immobilienfonds auszusteigen.

Die Fonds, die die Krise der Branche in den vergangenen Jahren überlebt haben, haben sich als resistent gegenüber unerwarteten Fondsschließungen erwiesen (siehe Investor-Info links). Die vier großen Gesellschaften Deka, Deutsche Asset & Wealth Management (Deutsche Bank), Union Investment und Commerz Real (Commerzbank) dürften auch in Zukunft ihre Mittelzuflüsse effektiv über ihren starken Vertrieb im Filialgeschäft lenken können. "Wir rechnen damit, dass sich die großen Anbieter halten können", sagt Analystin Knorr. Die Branche wird wohl über jede Art von Beständigkeit froh sein.

Investor-Info

Immobilienfonds
Merkmale guter Produkte
Nach der Marktbereinigung der vergangenen Jahre sind im Wesentlichen vier große Anbieter übrig geblieben. Ihre Fonds gelten alle als solide. Dennoch gibt es Qualitätsunterschiede, die sich an verschiedenen Kennzahlen festmachen lassen.

Das wichtigste Indiz für die Qualität eines Immobilienfonds ist die Vermietungsquote. Sie beschreibt, wie viel Prozent des Gebäudebestands vermietet sind. "Liegt die Quote bei weniger als 94 Prozent, sollten Anleger dies genauer hinterfragen", sagt Sonja Knorr, Immobilienfonds-Analystin bei der Ratingagentur Scope.

Neben einer hohen Vermietungsquote ist eine gleichmäßige Verteilung bei den auslaufenden Mietverträgen ein Qualitätsmerkmal. Enden zu viele Mietverträge in den Gebäuden des Fonds zur selben Zeit, kann das Management Probleme bekommen, Nachmieter zu diesem Zeitpunkt zu finden.

Auch die Liquiditätsquote gibt Auskunft über die Güte eines Fonds. Sie beziffert den Anteil flüssiger Mittel am Gesamtvermögen. Zu niedrig darf diese Bargeldquote nicht sein, weil der Fonds dann unbeweglich ist und ausstiegswillige Anleger nicht auszahlen kann. Ist sie hingegen zu hoch, kostet das Rendite. Denn die liquiden Mittel erzielen meist geringere Erträge als die Immobilien. "Bewegt sich die Liquiditätsquote über einen längeren Zeitraum über 35 Prozent, ist das problematisch", sagt Knorr.

Und schließlich ist auch der Blick auf die Historie des Fonds wichtig. Bei einem Produkt, das regelmäßig besser ist als die Konkurrenz, hat das Management bewiesen, dass es sein Handwerk versteht.

Grundbesitz Europa
Prämierter Ländermix
Der Grundbesitz Europa (ISIN: DE 000 980700 8) investiert in Immobilien in ganz Europa. Am aktivsten ist er in Großbritannien, Frankreich, Deutschland und Spanien. Bürogebäude machen fast zwei Drittel des Portfolios aus, Einzelhandelsobjekte knapp ein Viertel. Bei den jüngsten Bewertungen von Scope und Feri erreichte der Fonds die Spitzenposition unter den Produkten für Privatanleger. Auf Fünf-Jahres-Sicht erzielte er mit 18 Prozent den höchsten Wertzuwachs aller Immobilien-Publikumsfonds.

Uniimmo: Deutschland
Fokus auf den Heimatmarkt
Investoren, die in Deutschland investieren wollen, sind beim UniImmo: Deutschland gut aufgehoben. Der Fonds (ISIN: DE 000 980550 7) hat mehr als 60 Prozent seines Vermögens hierzulande investiert, besticht mit guter Vermietungsquote und niedriger Verschuldung. 45 Prozent Bürohäuser und 37 Prozent Einzelhandelsimmobilien sind im Portfolio.