Eyemaxx Real Estate: Spezielles Bauherrenmodell

von Georg Pröbstl, Euro am Sonntag

Erst verkaufen, dann produzieren - solche Geschäftsmodelle bieten für Unternehmen und ihre Aktionäre den Vorteil vergleichsweise geringer Risiken. Denn bei solchem Vorgehen ist die Gefahr, auf seinen Waren sitzen zu bleiben, äußerst gering. Als Entwickler von Immobilien verfolgt die Eyemaxx Real Estate eine ähnliche Strategie: Der Konzern aus Aschaffenburg ist auf die Errichtung von Fachmarktzentren und Logistikimmobilien spezialisiert. Wie Firmenchef Michael Müller erklärt, erfolgt der jeweilige Projektstart allerdings erst nach entsprechenden Mietzusagen. Erst dann erwirbt Eyemaxx über eine eigens dafür gegründete Projektgesellschaft die entsprechenden Grundstücke und lässt das Gebäude errichten.

Die Durchlaufzeit nach Projektstart liegt bei etwa ein bis zwei Jahren. Danach wird die Projektgesellschaft verkauft. Vorteil bei diesem Prozedere: Abgesehen vom geringen Risiko wegen des Baubeginns erst nach Mietzusage fallen hier wegen des Verkaufs im Rahmen eines Share Deals so gut wie keine Steuern an. Die Gewinnspanne bei Fachmarktzentren beziffert Manager Müller auf etwa 20 Prozent bezogen auf das Investitionsvolumen.

In den vergangenen Jahren lief dieses Geschäft sehr erfolgreich. Da beispielsweise in Deutschland kein großer Bedarf mehr an Fachmärkten besteht, konzentriert sich Eyemaxx vor allem auf Länder Osteuropas wie Polen oder Tschechien.

Neues Geschäftsfeld
Allein in Polen sieht Müller noch Bedarf an mehreren Hundert Fachmarktzentren. In den letzten beiden Jahren auf jeden Fall schrieb Eyemaxx schöne Gewinne. 2011/12 lag das Ergebnis bei 0,47 Euro je Aktie, im per Ende Oktober abgelaufenen Jahr 2012/13 waren es sogar 1,04 Euro je Aktie.

Im Februar nun hat der Manager ein neues Geschäftsfeld aufgetan: die Errichtung von Pflegeheimen. "Es gibt mehr Interessenten als Anbieter, die Risiken für uns sind dort noch geringer als bei Fachmärkten", sagt Müller. Mit dem neuen Segment steht Eyemaxx vor einem Wachstumsschub. Derzeit hat das Unternehmen Fachmärkte im Volumen von rund 120 Millionen Euro in der Projektpipeline und zusätzlich 60 Millionen Euro an Pflegeheimen. In den nächsten ein bis zwei Jahren dürften die Objekte fertig sein und verkauft werden.

Zieht man von der genannten Marge von 20 Prozent bei Fachmarktzentren und von einer Gewinnspanne bei Pflegeheimen von etwa zehn bis 15 Prozent die Holdingkosten bei Eyemaxx ab, ist ein Gewinnschub von 1,10 Euro je Aktie in 2013/14 bis in den Bereich von 1,50 Euro im nächsten Jahr möglich. Mit einem Vierer-KGV ist Eyemaxx zudem spottbillig.

Eyemaxx
Vierer-KGV und geringe Risiken: Die Aktie hat das Zeug zum Verdoppler.

ISIN DE 000 A0V 9L9 4
Gewinn je Aktie 13/14e 1,10 €
Gewinn je Aktie 14/15e 1,40 €
KGV 14/15e 4,4
Div./Rend. 12/13e 0,10 €/1,6 %
EK*-Quote 30,0 %
EK* je Aktie/KBV 6,75 €/0,9
Kurs/Ziel/Stopp 6,10/10,0/4,20 €

*EK: Eigenkapital. Eigene Schätzungen können von den Schätzungen im Kursteil abweichen