US-Immobilienmarkt: Hausgemachter Aufschwung

von Tim Schäfer, Euro am Sonntag

Verkaufsassistent Max Blanco hat alle Hände voll zu tun. Viele Interessenten kommen an diesem Wochenende mit Kind und Kegel in sein Büro am Rockaway Beach nahe New York. Sie interessieren sich für die hübschen Holzhäuser am Strand. Der letzte Siedlungsabschnitt zählt 270 Zwei-Familien-Häuser mit kleinen Gärten und Terrassen. 50 Minuten braucht man mit dem Auto nach Manhattan. Die meisten Objekte sind verkauft. Es gibt nur noch eine Handvoll Häuser. Preis pro Stück: fast eine Million Dollar.

2300 Wohneinheiten sind im Gebiet an der Atlantikküste in den vergangenen Jahren aus dem Boden gestampft worden. Zum Spatenanstich kam noch der damalige Bürgermeister Michael Bloomberg. 800 Millionen Dollar hat das gesamte Entwicklungsprojekt gekostet.

Ob im Osten oder im Westen der USA: Vor allem in Metropolen wie New York sind die Risiken für Investoren auf dem Immobilienmarktüberschaubar. Wohnraum ist knapp in Amerika. Die Preise ziehen an. In New York kostet etwa eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung bereits eine Million Dollar.

Rapide steigende Preise auf dem US-Häusermarkt, das gab es vor sieben, acht Jahren schon einmal - und anschließend drastisch steigende Verschuldung vieler Haushalte und zahlreiche Privatinsolvenzen. Es war der Ausgangspunkt der weltweiten Finanzkrise. Was auf den ersten Blick noch an diese Zeiten erinnert, sind die Zwangsversteigerungen. So befanden sich Juni 648 000 Eigenheime in einem Insolvenzverfahren, meldet der Informationsdienst Core Logic. Die Lage hat sich damit allerdings deutlich gebessert: Vor Jahresfrist wurden noch eine Million Objekte zwangsversteigert.

In allererster Linie sind es die niedrigen Hypothekenzinsen dank der Null-Zinspolitik der US-Notenbank Fed, die für einen zweiten Frühling auf dem US-Immobilienmarkt sorgen. Wer sesshaft werden möchte, kann derzeit unter Umständen günstiger kaufen als mieten. "Hinzu kommen Gehaltsanstiege, Verbesserungen auf dem Arbeitsmarkt und eine hohe Zahl junger Erwachsener, die das Elternhaus verlassen ", erklärt Stan Humphries, Chefökonom beim renommierten US-Immobilienportal Zillow.

Milliarden aus China
Auch Ausländer treiben die Preise. Millionäre aus China, Brasilien oder Russland zahlen mitunter den gesamten Kaufpreis in bar. Insbesondere Chinesen sind heiß auf US-Immobilien: Der Entwickler Landsea Green Properties etwa, gelistet an der HongKonger Börse, errichtet riesige Wohnanlagen unter anderem in Kalifornien. Insgesamt investierten Chinesen in den vergangenen zwölf Monaten etwa 22 Milliarden Dollar, im Vorjahreszeitraum waren es knapp 13 Milliarden.

Von einer Überhitzung ist der Markt aber noch weit entfernt. Zur Zeit werden auf jährlicher Basis rund eine Million neue Häuser verkauft. Das ist vergleichsweise wenig, im Schnitt zogen seit den 1950er Jahren 1,5 Millionen neue Haushalte jährlich in ein Eigenheim. Ein freundliches Bild zeichnet auch der Hauspreisindex S&P-Case-Shiller. Die Häuserpreise stiegen demnach im August annualisiert um 5,6 Prozent. Der Auftrieb schwächt sich ab, zu Anfang des Jahres waren die Zuwachsraten noch zweistellig.

Die nach wie vor steigenden Preise sorgen bei Branchenvertretern für gute Stimmung: "Ich sehe keine Abkehr von diesem Trend in naher Zukunft - außer wir bekommen einen gravierenden Umschwung in unserer Wirtschaft", sagt Bill Banfield, Vize-Chef des Online-Hypothekenvermittlers Quicken Loans.

Jüngere haben Nachholbedarf
Die große Rezession, die der Finanzkrise folgte, sorgt jetzt für zusätzliche Nachfrage. Viele Amerikaner schoben ihren Hauskauf in den schlechten Zeiten auf, sie mieteten stattdessen oder residieren bei Familienmitgliedern. So sank die Eigentümerquote unter jungen Amerikanern, bis zu 34 Jahre alt, auf etwa 36 Prozent. Vor zehn Jahren lag die Rate bei knapp 44 Prozent.

Die Zuversicht unter den US-Hausbauunternehmen stieg im September auf den höchsten Stand seit Ende 2005. "Der Markt bewegt sich in die richtige Richtung", sagt Kevin Kelly, der Vorsitzende der National Association of Home Builders. Man beobachte steigendes Interesse von Kaufinteressenten, die Zahl der Besichtigungen nehme zu, so Kelly. Auf ein viel versprechendes Segment des Marktes, junge Käufer mit kleinem Budget, haben sich die Anbieter D.R. Horton und Lennar spezialisiert. Der zweitgrößte US-Player Lennar bietet neuerdings Häuser in schon einer Preisspanne zwischen 175 000 und 200 000 Dollar an.

Luxus für die Oberschicht
Das obere Segment deckt dagegen Toll Brothers ab. Kerngeschäft des Familienunternehmens aus Pennsylvania sind luxuriöse Einfamilienhäuser für Gutverdiener mit exzellenter Bonität. "Wir befinden uns in einer echten Erholungsphase. Es besteht großer Optimismus für die kommenden Jahre", sagt Vorstandschef Douglas Yearley.

Zwei Wochen nach der Besichtigung am Rockaway-Strand landet eine Postkarte im Briefkasten. Verkaufsassistent Blanco sendet die besten Grüße: Ein paar Häuser mit Meeresblick sind noch zu haben.

Investor-Info

D.R. Horton
Nummer 1 geht voran
Vor 36 Jahren hatte Donald R. Horton die Vision, Qualitätshäuser zu erschwinglichen Preisen zu bauen. Das Unternehmen des Milliardärs, der heute den Aufsichtsrat leitet, wächst mit zweistelligen Raten bei Umsatz und Gewinn. Eine kleine Dividendenrendite gibt‘s obendrauf. Solides Investment.

Lennar Corp.
Bye bye Mietgeschäft
Im zweiten Quartal übertraf der zweitgrößte US-Hausbauer mit seinem Gewinn die Erwartungen deutlich. Vom zweiten Standbein, der Vermietung von Mehrfamilienhäusern, will sich Konzernboss Stuart Miller schrittweise trennen. Daraus fließen voraussichtlich Einmalgewinne. Haltenswert.

Toll Brothers
Frisch gestärkt
Vor einem Jahr übernahm der Familienbetrieb, der sich auf das luxuriöse Haussegment ausrichtet, den Konkurrenten Shapell Investment Properties für 1,6 Milliarden Dollar. Damit ist Toll im boomenden Kalifornien gut aufgestellt. 2014 soll der Gewinn um 90 Prozent, 2015 um 15 Prozent zulegen. Spekulativ.