Wohnimmobilien immer teurer - droht eine Blase?

von Carl Batisweiler, €uro am Sonntag

Zehn Prozent sind schon ver­kauft, die nächsten 30 Prozent werden in den nächsten Wochen verbrieft, und Anfragen haben wir aus der ganzen Republik“, sagt Klaus Wallner. Seine KW Im­mobilien Management vermarktet „Meinraum“, ein Objekt mit 147 Wohnungen im Münchner Stadtteil Giesing. „Dabei ist der Baubeginn doch erst im September, Fertigstellung wohl erst 2013“, staunt Wallner über die gewaltige Nachfrage.

Es dürfte wohl auch an den 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen, die eine Meinraum-Wohnung im Schnitt kostet. Denn wie Günter Gülting, Regionalvorstand des Immobilienverbands Deutschland (IVD), am Dienstag berichtete, liegen die Quadrat­meterpreise für Neubauwohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt inzwischen schon bei 4.150 Euro für den Quadratmeter. „Ein historisches Hoch“, so Gülting. „Heute werden in München Immobilien verkauft, die vor vier Jahren nicht absetzbar waren.“ Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg an der Isar binnen eines Jahres um neun Prozent, der Umsatz sogar um 15 Prozent.

Die starke Nachfrage der Anleger nach unbeweglichem Eigentum dürfte anhalten – und nicht nur in München. Die bessere Wirtschaftslage sorgt für mehr freies Kaptal zum Anlegen. Im Immobilienmarkt ist derzeit die Nachfrage zudem so groß, weil andere Anlageklassen mehr Risiko beinhalten oder andere Renditen aufweisen. Bei Anleihen etwa würde ein allgemeiner Zinsanstieg die Notierungen drücken. „Die Leute wollen Sachwerte, denn sie haben ­Inflationsängste“, sagt Wallner. Und beim IVD lautet die Prognose: „Die Einstellung, dass die Immobilie die einzige Anlageform ist, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen, wird auch 2011 andauern.“

Schon werden Befürch­tungen laut, den Deutschen könnte es angesichts der teilweise steilen Preisanstiege im Immobilienmarkt bald so gehen wie den Spaniern oder Briten, die nach einer Blasenbildung in der Finanzkrise Abschläge von 30 Prozent und mehr für ihre Häuser und Wohnungen hinnehmen mussten.

Bert Flossbach vom Vermögensverwalter und Fondsanbieter Flossbach & von Storch sieht bereits eine Überhitzung: „Im Bereich der Wohn­immobilien droht Deutschland eine Blase. Niedrige Realzinsen und ein Wirtschaftsboom begünstigen sie.“ Allerdings beschränke sich die Blase auf Ballungszentren wie München, Hamburg, Köln, Frankfurt und noch ein paar weitere Großstädte, in denen die Bevölkerung wächst. „Hier sind klassische Zinshäuser entweder kaum noch bezahlbar oder bereits nicht mehr zu haben.“ Auf der anderen Seite gebe es Regionen, vor allem in Ostdeutschland, die regelrecht ausbluten, weil es keine Jobs gibt und junge Leute wegziehen. Doch nicht alle denken wie Flossbach.

Makler Wallner sieht selbst in München noch keine Blase. „Wir ­haben eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot, gleichzeitig kostet aber nicht alles in München gleich 10.000 Euro pro Quadratmeter.“ Die Leute hätten einfach Inflationsängste und wollen Sachwerte.

Zudem hat sich, und das ist wichtig, der Wohnungsmarkt in Deutschland anders entwickelt als in Ländern wie Spanien, wo im Boom viel zu viel gebaut wurde und nach dem Platzen der Blase jetzt ein enormes Überangebot herrscht. „Mit der Wirtschafts- und Arbeitsmarktbelebung in Deutschand werden nun die noch günstigen Finanzierungsbedingun­gen zum Kauf von Immobilien genutzt“, sagt Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der LBS, der mit 31.000 verkauften Immobilien größten Maklergruppe in Deutschland.

Diesen Trend bestätigt der am 1. Juni veröffentlichte Wohninvestment-Index AWI. Im Quartalsvergleich stieg er um 2,1 Punkte auf 65,2 und damit auf den höchsten Stand seit 2008. Für den Index befragt der Düsseldorfer Immobilienberater Aengevelt 200 Experten aus dem Bereich Wohnungswirtschaft. Die Ergebnisse werden zu un­terschiedlichen Reaktionen führen. „Vor allem Bestandshalter profitieren von steigenden Mieten und Kaufpreisen, Mieter dagegen müssen sich in den nächsten beiden Jahren auf deutliche Mietsteigerungen einstellen“, glaubt Markus Schmidt, Leiter des Research bei Aengevelt,

Doch wann lohnt es sich überhaupt, eine Immobilie als Rendite­objekt zu kaufen? Unter Finanzberatern gilt eine einfache Regel: Wird nicht mehr als die Hälfte des Gesamtvermögens aufgewendet, kann ein Direktinvestment in eine Wohnung oder ein Mietshaus lohnend sein. Muss für den Kauf allerdings ein Kredit aufgenommen werden, beispielsweise mit vier Prozent Effek­tivzins, ist die Rendite – bei Wohn­immobilien zwischen 1,5 und 4,5 Prozent – schnell dahin. Deshalb rechnet es sich, bei der Auswahl der Fremdfinanzierung zu vergleichen. Auch der mögliche Wertzuwachs muss mit Investitionen für Erhalt und Rücklagen für Sanierungen verrechnet werden. Zudem können Vermieter nicht alle Nebenkosten an die Mieter weitergeben. Und sind in ­einer Region die Nebenkosten sehr hoch, dürfte das die Kaltmieten drücken, um wettbewerbsfähig zu sein. „Energie ist ein großes Thema. Bei Neubauten ist die energetisch optimale Ausstattung kein Problem, bei älterem Bestand wird es durch die steigenden Nebenkosten bei Sanierungen bei den Mieten dann schon zum Problem“, sagt Wallner.

Thomas Kuhlmann, Vorstand der Hahn Gruppe, einem Fonds- und Vermögensverwalter für Einzelhandelsimmobilien, nennt weitere Risiken für Privatanleger: „Sie investieren gern dort, wo sie ohnehin leben. Doch so entstehen Klumpenrisiken.“ Weil man das eigene Lebensumfeld in der Regel als positiv betrachtet, werden negative demografische und wirtschaftliche Veränderungen über­sehen. Ein schwieriger Faktor bei Privatanlegern sei auch, dass sie die Immobilie für den Vermögensaufbau kaufen, aber nie wieder verkaufen. „Auch wenn sich manchmal sehr günstige Marktsituationen ergeben, die einen Verkauf und eine Wiederanlage in ein anderes Objekt rechtfertigen würden.“

245.000 Euro für ein Haus, das war 2010 der durchschnittliche Kaufpreis. Für viele Privatanleger ist das zu viel. Auf die Diversifizierung ihres Depots durch Betongeld müssen sie dennoch nicht verzichten. Denn verschiedene Anlageformen ermöglichen den Ein­stieg schon zu wesentlich geringeren Summen.

Etwa die Aktien von Wohnbau­unternehmen, die zudem durch den börsentäglichen Handel äußerst ­liquide sind. Bei ­An­legern lange sehr beliebt waren Offene Immobilienfonds. Diese An­lageklasse leidet seit dem Ausbruch der Finanzkrise allerdings unter hausgemachten Problemen.

Deutlich höhere finanzielle Einstiegshürden haben Beteiligungen an Geschlossenen Fonds, die eine Kapitalbindung über viele Jahre verlangen. Dafür liegen die Renditen deutlich höher. Hier kommt es auf die richtige Auswahl des Fonds an. Denn renditestarke Objekte in guten Lagen sind nicht so einfach zu bekommen.

Eine Blase aber droht Deutschland selbst in den besten Lagen noch lange nicht. Zum einen liegt der Fremdfinanzierungsanteil privater Immobilienkäufer unter 60 Prozent, zum anderen deckt das Angebot noch lange nicht die Nachfrage.

Investor-Info

Immobilienindex IMX
Aufwärts seit zwei Jahren
Nachdem die Preise für neu gebaute Wohnungen und Häuser in Deutschland seit mehr als zwei Jahren kontinuierlich gestiegen sind, zeigt die Preiskurve im April ­erst­mals wieder leicht nach unten. Das ist jedoch keine Trend­wende, vielmehr eine Korrektur des starken Anstiegs ­zuvor. Zudem zeigt der IMX aber: Die Preise können auch sinken, wie etwa nach dem Juni 2008.
IMX Wohnungen und Häuser (pdf)

Zinsen historisch niedrig
Langfristig Anstieg erwartet
Auch wenn in den letzten Wochen die Baufinanzierung sogar wieder günstiger wurde – langfristig werden die Kredite abermals teurer werden, sind alle Experten überzeugt. Deshalb raten sie, das günstige Umfeld jetzt noch für Investitionen in Immobilien zu nutzen.
Zinsentwicklung in der Baufinanzierung (pdf)

Die Lage zählt (nicht mehr allein)
Mehr Rendite in B- und C-Lagen
„Lage, Lage, Lage“ war lange die Anwort der Immobilien­experten auf die Frage, welche drei Faktoren ein gutes Investment auszeichnen. Doch inzwischen sind viele ­­A-Lagen in Deutsch­lands Großstädten so teuer geworden, dass dort kaum noch Renditen durch Vermietung erwirtschaftet werden können. Chancen bieten Anlegern inzwischen auch sogenannte B- und C-Lagen, bei denen die wirtschaftliche und demografische Entwicklung positive Tendenzen zeigt. So sind in den nächsten fünf Jahren in Städten wie Dresden, Freiburg oder Bonn zweistellige Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen sowie deutlich höhere Mieteinnahmen zu erwarten.
Eigentumswohnungen - Ranking der Lagen (pdf)

Offene Immobilienfonds
Auf wackeligem Fundament gebaut
Lange Zeit galten Offene Immobilienfonds als wichtiger Baustein in einem gut diversifizierten Portfolio. Die Fonds, die das Geld ihrer Kunden in Büro- oder Gewerbeimmobilien investieren und Erträge mit der ­Vermietung und dem Verkauf erwirtschaften, erzielten jährliche Renditen zwischen vier und fünf Prozent. Doch spätestens in der Finanzkrise wurde der entscheidende Konstruktionsfehler der Anlageklasse offenkundig: Bei diesen Fonds können Anleger jederzeit aussteigen. Wenn aber viele Investoren ihre Anteile gleichzeitig zurück­fordern, reicht die Liquidität nicht aus. Genau dieser Fall trat nach der Lehman-Pleite ein. Versicherungen und Dachfonds zogen massiv Mittel ab. Die Fonds waren gezwungen, Immobilien zu verkaufen. Doch die lassen sich nicht von heute auf morgen veräußern, vor allem nicht in Rezessionsphasen. Also mussten etliche Fonds die Rückgabe der Anteile zeitweise verweigern.

Aktuell sind elf Fonds eingefroren, teilweise mit Fristverlängerung. Das trifft vor allem jene Anleger hart, die mit den Fonds Auszahlungspläne vereinbart hatten, um ihre Rente aufzubessern. Vier Offene Immobilienfonds, darunter auch der TMW Pramerica, werden abgewickelt. Anleger dieser Fonds müssen mit kräftigen Verlusten rechnen (aktuelle Daten dazu finden Sie unter www.finanzen.net/fonds/immobilienfonds).

Dennoch stünden Privatanlegern nach wie vor gute ­Offene Immofonds mit ertragstarken Portfolios in aus­reichender Zahl zur Verfügung, befindet die Rating­agentur Scope. Zu diesen zählt Scope den Grundbesitz Europa von RREEF Investment, den Deka Immobilien ­global, den UniImmo: Deutschland von Union Investment Real Estate, den Hausinvest von Commerz Real und den Deka Immobilien Europa. Die Vorteile dieser Fonds: Sie verfügen über einen starken Vertrieb, erhalten dank abgeschlossener Sparpläne regelmäßige Zuflüsse und können aufgrund ausreichender Liquidität günstige ­Einkaufschancen nutzen. Zudem haben sie laut Scope alle ein „überdurchschnittliches Vermietungsmanagement“.

Die Vorteile sprechen für einen Kauf, allerdings sollten diese Fonds nur einen kleinen Teil im Depot ausmachen. Das künftige jährliche Renditepotenzial ist begrenzt. Zudem bieten sich bei steigenden Zinsen zunehmend kostengünstigere Alternativen an.
Offene Immobilienfonds (pdf)

Immoaktien
Nettovermögen bleibt wichtiges Kaufkriterium
Patrizia Immobilien: 60 Prozent Kursgewinn in einem Jahr. TAG Immobilien: 70 Prozent Kursplus in zwölf Monaten. Deutsche Wohnen: 65 Prozent Kursanstieg auf Jahressicht. Fast alle Aktien des Wohnimmobiliensektors konnten in den vergangenen zwölf Monaten zum Teil kräftige Kursgewinne verbuchen. Damit ist ein Großteil der Verluste infolge der Finanzkrise und der Rezession schon wieder aufgeholt. In der Krise nämlich waren die Kurse vieler Firmen der Branche massiv eingebrochen.

Zur Beurteilung der Chancen und Risiken von Immobilienaktien ist für Anleger das Verhältnis von Aktienkurs zum Net Asset Value (NAV), also dem Nettovermögen, besonders aussagekräftig. Im Tief 2009 notierten viele Immobiliengesellschaften noch mit Kursabschlägen zum NAV von 50 oder gar bis zu 70 Prozent. Erfahrene Börsianer nutzen solche Zeiten mit hohen Discounts auf die Vermögenswerte von Immobilienunternehmen gern als vergleichsweise risikoarme und antizyklische Gelegenheit zum Einstieg. Wichtig – ganz besonders in Krisenzeiten – ist allerdings zum einen die Eigenkapitalausstattung und zum anderen die Qualität der Immobilien im Portfolio. Kurs-Gewinn-Verhältnisse sind hier häufig weniger hilfreich, da im Immobiliensektor Sonder­effekte wie Abschreibungen, aber auch hohe Veräußerungserlöse die Gewinnsituation einmalig stark verzerren können. Mehr Beachtung finden hier die Funds from Operations (FFO). Bei diesen wird der Jahresüberschuss um Verluste und Gewinne aus Immobilienverkäufen sowie um Abschreibungen bereinigt.

Nachdem nun durch die starken Kursgewinne der Immoaktien ein Großteil der Abschläge zum Nettovermögen abgetragen ist, sind zwar die Risiken erhöht, doch Anleger orientieren sich beim Kauf der Anteilscheine nach wie vor am NAV. Hohe Discounts zum Vermögen bieten immer noch KWG Kommunale Wohnen, Franconofurt oder Conwert Immobilien. Die Aktien der drei Gesellschaften werden nämlich mit Abschlägen von 25 bis 30 Prozent zum Nettovermögen gehandelt. Noch höher ist der Abschlag bei Gagfah. Die Aktie gibt es mit einem Discount zum NAV von 56 Prozent.
Immobilienaktien (pdf)

Geschlossene Fonds
Gute Lagen für den langfristigen Einstieg
So schnell kann man mit einem vermeintlichen Langweiler gro­ßen Reibach machen: Satte 22 Prozent Rendite per annum – und das binnen vier Jahren – erzielten An­leger des Geschlossenen Wohn­immobilienfonds Domicilium 1 mit grundsoliden 365 Wohneinheiten in München-Riem. Das Timing für den Verkauf an den Offenen Immobilienfonds Bouwfonds European Residential war goldrichtig. Wohnraum ist in München knapp.

Solche Deals könnten zunehmen. Denn das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot treibt Kaufpreise und Mieten, vor allem in Top­lagen. Das soll Experten zufolge so bleiben. Dieses Ungleichgewicht sei ein „weiteres Einstiegssignal für Investitionen in den Mietwohnungsneu­bau“, heißt es in der Frühlingsbefragung des Maklerbüros Aengevelt.

Ob Wohnungen, Einzelhandel oder Mietmix, Anleger von Geschlossenen Immobilienfonds binden sich in der Regel langfristig. Sie stellen das Kapital für Immoprojekte zur Verfügung. Deshalb sind günstige Kaufpreise, eine vorsichtige Kalkulation und niedrige Kosten wichtig. Ob der Preis vertretbar ist, zeigt der Kaufpreisfaktor. Er setzt den Preis ins Verhältnis zur anfänglichen ­Jahresnettomiete. Ein Faktor von 15 zeigt: Anleger brauchen 15 Jahre, um den Kaufpreis zu verdienen. Deshalb sind Sicherheitspuffer und eine schnelle Entschuldung wichtig. Liegt die Anfangsmiete unter der markt­üblichen Miete, lassen sich höhere Anschlussmieten erzielen.

Bei energieeffizienten Neubauten ist das von Anfang an drin. Das gilt vor allen in Universitätsstädten mit sogenannten Clustern. Diese aus ­Unternehmen, Universitäten, einer funktionierenden Infrastruktur und Forschungseinrichtungen bestehenden Bündel sorgen für den Zuzug von kaufkräftigen Arbeitnehmern. Das treibt die Mieten.

An manchen Standorten ist die Nachfrage enorm. Im Frankfurter Stadtquartier Europaviertel kommen auf ein Mietangebot 40 Interessen­ten. Es ist eines der größten Städtebauprojekte in Deutschland. Das Neubauviertel Am Europagarten erweitert das Angebot. An­leger des Wohnimmobilienfonds Domicilium 6 vom Initiator Hamburg Trust (www.hamburgtrust.de) finanzieren hier ab 25.000 Euro plus fünf Prozent Agio 160 Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze. Dafür sollen sie – so das Versprechen von Hamburg Trust – Ausschüttungen von fünf bis sechs Prozent pro Jahr erhalten.

Beim Stadtquartier Freiburg finanzieren Anleger gemeinsam mit dem Ärzteversorgungswerk Thüringen über den Fonds FHH Immobilien 10 vom Fondshaus Hamburg (www.fondshaus.de) rund 200 energieeffiziente Wohnungen und Einzelhandelsflächen in Freiburg. Für den Neubau zahlen Anleger das 16,4-Fache der Anfangsmiete. Das Stadtquartier in Nachbarschaft zur Universität und dem Fraunhofer Institut für Solare Energiesysteme besteht aus einem breiten Mietermix. Der Kaufkraft­zufluss aus dem Umland ist hoch. Den Anleger erwartet ab 2013 eine Ausschüttung in Höhe von 5,25 Prozent jährlich. Mindestbeteiligung: 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio.

Investoren können ihr Geld auch in Handelsimmobilien in Garmisch-Partenkirchen, Geislingen und Unterschleißheim anlegen. Großflächi­ge neue Fachmarktcenter in zentraler Innenstadtlage werden normalerweise kaum genehmigt. In Garmisch-Partenkirchen und Unterschleißheim kommt ein hoher Kaufkraftzufluss aus dem Umland hinzu. Stimmt zudem der Mietermix aus Aldi, Rewe, Tengelmann, Edeka, C & A und Co, dürften Anleger des Einzelhandelsfonds ILG 37 langfristig regelmäßige Einnahmen erzielen. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor beträgt das 13,8-Fache der anfänglichen Miete. Das ist günstig. ILG (www.ilg-fonds.de) hat bisher 17 Fonds mit überwiegend guten Ergebnissen ­abgewickelt. Mindestbeteiligung: 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio.

Auch die Uni München gibt es als Fonds. Anleger erwerben über den NGF Immobilienfonds Hochschule München einen Erweiterungsbau der Uni zum 17,8-Fachen der Anfangsjahresmiete (www.ngf-gmbh.de). 90 Prozent der Fläche mietet der Freistaat für zwölf Jahre mit Verlängerungsoption. Der Fonds ist die Premiere des Initiators mit einer erfahrenen Mannschaft. Mindestanlage: 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio.

Regelmäßige Erträge, ohne das Vermietungsrisiko zu tragen, erzielen Anleger von berufsständischen Versorgungswerken indirekt mit der Erbbau AG (www.erbbau-ag.de). Sie kassieren Erbbauzinsen von den Nutzern der Wohn- und Einzelhandelsgrundstücke. Laut Anbieter gibt es keinen Zahlungsausfall. Und selbst die Quote der Säumigen, die nach ­einer Klage zahlten, ist mit 0,13 Prozent der Erbpachtzinsen zwischen 1976 und Mai 2011 gering.