Immobilienfinanzierung: Ob Hausbau oder Wohnungskauf – so finanzieren Sie Ihr Eigenheim

Das Eigenheim scheint eine sichere Alternative zu anderen Geldanlagen zu sein und gleichzeitig auch noch die perfekte Altersvorsorge. Welche Ziele Sie auch immer mit dem Haus- oder Wohnungskauf verbinden – ein solcher Schritt ist oft mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden.

Eine fehlerhafte Beratung durch die Bank, die Bausparkasse, den Bauträger oder den Immobilienmakler kann drastische Konsequenzen für Sie haben. Das Problem ist, dass Banken und andere Darlehensvermittler sich eher an eigenen Gewinninteressen orientieren, anstatt an den individuellen Bedürfnissen ihrer Kunden. In unserem Ratgeber möchten wir uns damit befassen, wie Sie die Risiken minimieren können und welche Vorsichtsmaßnahmen sinnvoll sind.

Für viele ist die Immobilie keine reine Geldanlage, sondern ein Stück Lebensqualität. Eine gute Vorbereitung ist für die Immobilienfinanzierung unabdingbar. Ein Berater kann nur dann ein passendes Konzept für Sie aufstellen, wenn Sie Ihre Wünsche und Bedürfnisse genau kennen. Daher müssen Sie als Kreditnehmer nicht nur viele Unterlagen bereitstellen, sondern sich auch vergegenwärtigen, was Ihre finanzielle Situation in den kommenden Jahren und Jahrzehnten beeinflussen wird.

Bevor Sie mit der Finanzierungsplanung beginnen, sollten Sie sich also einige grundlegende Fragen stellen:

• Was planen Sie für die nächsten Jahre auf beruflicher und privater Ebene?
• Wie viel Wohnraum benötigen Sie aktuell? Wie ist die Situation, wenn Kinder hinzukommen oder das Haus verlassen?
• Wie stehen die Chancen, dass Sie bei Verlust Ihres Arbeitsplatzes eine Stelle in der Nähe finden werden? Könnte dann ein Umzug drohen?

Beachten Sie, dass Sie sich als Eigenheimbesitzer um Reparaturen und ähnliches selbst kümmern müssen. Sie sollten aller Voraussicht nach mindestens zehn Jahre in Ihrer Immobilie wohnen. Ihre eigenen Ersparnisse und die Mittel von Eltern sowie Verwandten – also das vorhandene Eigenkapital – sollten mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlichen Nebenkosten abdecken. Ein fünf- oder sogar sechsstelliger Betrag sollte Ihnen daher zur Verfügung stehen. Der Verkauf einer noch nicht abbezahlten Immobilie ist oft mit hohen Risiken und zusätzlichen Kosten verbunden. Je nach Marktlage können dabei Verluste drohen. Zahlen Sie einen Kredit vor Ende der Zinsbindung aufgrund eines Verkaufs zurück, kann seitens der Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.

Um herauszufinden, wie hoch der Kredit bei Ihrer Immobilienfinanzierung sein darf, sollten Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Sie können auch die gesamte Sparleistung eines Jahres zusammenzählen. Von diesem Überschuss ausgehend können Sie dann den Überschuss nach dem Immobilienkauf berechnen. Überlegen Sie sich, welche zusätzlichen Ausgaben anfallen könnten sowie Versicherungen und Steuern. Sie sollten auch überprüfen, welche Ausgaben sich verringern oder sogar ganz wegfallen.

Tipp: Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte.

Beachten Sie bei der Bestimmung Ihrer maximalen Kreditrate, dass sie auf Dauer tragbar ist für Sie. Bedenken Sie auch, wie sich ein Kinderwunsch auf Einnahmen und Ausgaben auswirken könnte und wie lange Ihre Rücklagen bei einem Einkommensausfall reichen würden.

Überlegen Sie sich auch, wann Sie schuldenfrei sein möchten. Eine schuldenfreie Immobilie kostet zwar trotzdem Geld, wer aber wissen möchte, ob die Mittel auch im Rentenalter noch für das Eigenheim reichen, muss kalkulieren. Berechnen Sie, wann das Darlehen voraussichtlich getilgt sein wird, welche Kosten dann anfallen könnten und wie viele Rücklagen vorhanden sein werden.

Tipp: Für den Werterhalt einer Immobilie können Sie jährlich rund zwei Prozent des Wertes der Bausubstanz einkalkulieren. Die Bausubstanz errechnet sich aus dem Immobilienpreis abzüglich des Grundstückwertes.

Setzen Sie gar kein oder nur wenig Eigenkapital ein, bezahlen Sie höhere Zinsen. Damit dauert es tendenziell länger, bis Sie schuldenfrei sind und birgt für Sie das Risiko, dass Sie bei einem vorzeitigen Verkauf noch verschuldet bleiben. Banken fordern oft, dass 20 Prozent der Gesamtkosten von den eigenen Mitteln bezahlt werden. Können Sie dieser Forderung nachkommen, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, damit Sie Ihre Schulen vollständig bezahlen können. Zum Eigenkapital zählen auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge und sonstige Geldanlagen.

Vorsicht: Berater beraten Kunden nicht immer in diesem Sinn. Der Zinsgewinn der Bank ist umso größer, je höher die Darlehenssumme ist. Außerdem fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft Provisionen an die Vermittler. Sie sollten einen finanziellen Spielraum behalten, damit Sie steht ausreichende Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben parat haben.

Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Marklercourtage können bereits zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie also alle erforderlichen Kosten einkalkulieren, auch für kleinere Anschaffungen. Bei Neubauten können Zusatzaufwendungen anfallen, zum Beispiel wenn Sonderwünsche erfüllt werden sollen. Sie sollten auch hier einen Puffer einkalkulieren.

Ob eine Finanzierung günstig ist, hängt auch davon ab, ob Sie staatliche Förderungen ausschöpfen und vorhandene Sparverträge sinnvoll in die Finanzierung einbinden. Patentrezepte für die optimale Finanzierung gibt es nicht. Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung Vergleich mehr zur Baufinanzierung und mögliche Szenarien.

Als Käuferin oder Bauherr sollten Sie sich als Erstes erkundigen, ob Sie öffentliche Fördermittel für Ihre Immobilienfinanzierung erhalten können. Bund, Länder und Gemeinden fördern den Bau, den Kauf und die Modernisierung mit zinslosen oder verbilligten Darlehen, in manchen Fällen auch mit Baukostenzuschüssen. Diese Option macht den Hausbau oder den Wohnungskauf für viele erst erschwinglich.

Je nach Förderprogramm sind die Hürden allerdings unterschiedlich hoch. Die Bundesländer fördern bevorzugt Familien mit Kindern und legen außerdem Einkommensgrenzen fest. Sie können aber unabhängig vom Einkommen und vom Familienstand ein Darlehen der KfW-Bank beantragen. Die Förderbank vergibt beispielsweise für den Bau oder den Ersterwerb einer besonders energieeffizienten Immobilie einen KfW-Kredit bis zu 100.000 Euro.

Bevor Sie, zum Beispiel für Ihr Haus, einen Kredit aufnehmen, sollten Sie als Immobilienkäufer prüfen, ob und wie Sie bereits vorhandene Verträge am besten nutzen können, die Sie nicht sofort flüssig machen können oder wollen. Sparbriefe zum Beispiel sind in der Regel nicht vor Laufzeitende kündbar. Allerdings können Sie ohne Probleme einen Immobilienkredit auf die Fälligkeit der Papiere abstimmen.

Als Kreditnehmer können Sie zum Beispiel mit der Bank vereinbaren, dass Sie das Geld aus dem Sparbrief für eine Teiltilgung einsetzen. Meistens ist es sogar noch besser, wenn Sie ein tilgungsfreies Extradarlehen aufnehmen, dass Sie dann am Ende der Laufzeit mit einem Sparbrief ablösen können. In dem Fall, dass Sie das Teildarlehen mit einer relativ kurzen Laufzeit aufnehmen können, ist der Zinssatz in der Regel besonders niedrig.

Sie können auch vorhandene Bausparverträge in vielen Fällen günstig in die Immobilienfinanzierung einbauen. Sind diese allerdings noch nicht zugeteilt, hilft Ihnen ein Zwischenkredit, die Zeit bis zur Auszahlung der Bausparsumme zu überbrücken. Sie sollten das Bauspardarlehen aber nur abrufen, wenn es wirklich günstiger als ein Bankdarlehen ist. Bei vielen älteren Tarifen liegen die Zinssätze für das Bauspardarlehen noch bei 3,5 bis 4 Prozent. Aus diesem Grund sind sie heute oft teurer als normale Bankdarlehen. Dann ist es meistens das Beste, auf das Bauspardarlehen zu verzichten und sich nur das Guthaben auszahlen zu lassen.

Bei alten Rendite-Bausparverträgen, die Ihnen mit dem Zinsbonus mitunter noch Sparzinsen von vier Prozent und mehr jährlich bringen, kann es für Sie sogar sinnvoll sein, den Vertrag als reinen Sparvertrag weiterzuführen und erst später für Schuldentilgung zu verwenden. Tipp: Sollten Sie erst in der Zukunft bauen wollen, kann es sinnvoll sein, jetzt einen Bausparvertrag abzuschließen. Dies können Sie beispielsweise bei Schwäbisch Hall oder Bausparkasse Mainz*.

Viele Anleger haben vor vielen Jahren eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und über die Zeit darin ein kleines Vermögen angesammelt, welches sie für ihre Finanzierung gebrauchen können. Falls Sie vor 2005 eine Lebensversicherung abgeschlossen haben, müssen Sie auf die Erträge keine Steuern zahlen. Sie können als Versicherungskunde zwar die Police kündigen und sich den aktuellen Rückkaufswert auszahlen lassen, um das Geld sofort als Eigenkapital zu verwenden. Doch gerade bei älteren Verträgen ist es meistens besser, bis zum Laufzeitende zu warten. Sie bieten Ihnen noch hohe Garantiezinsen von bis zu vier Prozent auf das angesparte Kapital.

Die Rendite einer alten Lebensversicherung ist durch die alten Zinsgarantien oft höher als der Zinssatz für einen Immobilienkredit. In diesem Fall lohnt es sich, die Versicherung zu behalten. Sie können die voraussichtliche Auszahlung bis zum Ende der Laufzeit mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanzieren. Meistens ist es nötig und sinnvoll, die Police als Sicherheit an die finanzierende Bank abzutreten. Der Rückkaufswert erhöht den Eigenkapitalanteil und bringt Ihnen meistens einen günstigeren Kreditzinssatz. Unser Tipp: Abonnieren Sie jetzt unseren kostenlosen Newsletter!

Wenn Sie die Kreditrate berechnet haben, die Sie dauerhaft tragen können, und festgelegt haben, wann Sie spätestens schuldenfrei sein möchten, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme Ihrer Immobilien-Finanzierung berechnen. Im Internet finden sich hierzu hilfreiche Rechner.

Ein einfaches Annuitätendarlehen bietet sich in der Regel am besten an für eine Immobilien-Finanzierung. Sie bezahlen als Kunde während der Zinsbindung gleichbleibende Raten, die aus einem Zins- und Tilgungsdarlehen bestehen. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Dadurch verringern sich mit der nächsten Rate die Zinsen, die Sie noch bezahlen müssen. Bleibt die Rate konstant, steigt automatisch der Tilgungsanteil – anfangs langsam und mit zunehmender Laufzeit schneller. Die Länge der Zinsbindung ist davon abhängig, wie schnell Sie das Darlehen tilgen und ob Sie bereit sind, für eine längere Zinssicherheit auch höhere Zinsen zu bezahlen.

Sie sollten auch jährliche Sondertilgungsrechte vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen fast überall kostenlos, in Höhe von jährlich fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme. Hierbei ist es auch hilfreich, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz zu verändern. Je nachdem, wie sich Ihre finanzielle Situation entwickelt, können Sie dann zwischen einem oder zehn Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um einen Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart werden. Es wird aber erst in der Zukunft ausgezahlt. Man kann damit also ein Darlehen, dessen Zinsbindung in drei Jahren endet, heute schon verlängern.

Der Zinssatz entspricht bei einem solchen Darlehen dem aktuellen Zins zuzüglich eines Aufschlages von circa 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Ob es sich für Sie lohnt, heute den Zins schon festzuschreiben, lässt sich nicht mit Gewissheit sagen. Im Fall, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Vertrags steigen, können Sie sich über den vereinbarten niedrigen Zinssatz freuen. Sollten die Zinsen gleich bleiben oder gar fallen, müssen Sie das Forwarddarlehen trotzdem wie vereinbart abnehmen.

Unser Tipp: Wenn Sie Zinsrisiken aus dem Weg gehen möchten, kann ein Forward-Darlehen eine gute Alternative sein.

Sie können ein Darlehen nicht vor Ablauf der Zinsbindung umschulden. Der einzige Ausnahmefall ist, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre andauert. Sie können dann nach zehn Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ohne Kündigungsrecht haben Sie auch keinen Anspruch auf Umschuldung. Sollte Sie die Bank doch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlassen, dann in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt. Dies ist aber meistens so hoch, dass die Umschuldung nicht mehr vorteilhaft für Sie sein könnte.

Die Bausparsofortfinanzierung ist eine Alternative, um den Hausbau zu finanzieren. Es ist eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag bei einer Bausparkasse.

Das Darlehen wird hier in der Regel nicht getilgt. Sie bezahlen also nur Zinsen. Das bedeutet, dass die Restschuld in voller Höhe bestehen bleibt. In einen Bausparvertrag fließen meistens größere Einmalzahlungen und daraufhin regelmäßige monatliche Sparraten. Ihr Sparguthaben wird dabei nur gering verzinst. Berechnet man die Abschlussgebühr ein, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft negativ. Einerseits bezahlen Sie also bis zur Zuteilung des Bausparvertrags Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten. Zugeteilt ist ein Bausparvertrag frühestens, wenn Sie das erforderliche Guthaben einbezahlt haben, je nach Tarif sind das meistens 40 Prozent der Bausparsumme. Außerdem muss der Vertrag, je nach Tarif, lange genug bestehen. Mit der Zuteilung dürfen Sie das Bauspardarlehen beantragen. Dieses soll dann das tilgungsfreie Darlehen ablösen.

Um festzustellen, ob sich eine Bausparsofortfinanzierung für Sie lohnt, sollten Sie den Gesamteffektivzins über die gesamte Laufzeit kennen. In der Regel liegt dieser über den Zinssätzen für das Darlehen und Bauspardarlehen. Grund dafür ist das negative Zinsdifferenzgeschäft bis zum Zeitpunkt der Zuteilung. Die Zinskosten für das Darlehen sind nämlich höher als die Zinserträge aus dem Bausparplan.

Bausparkassen betonen oftmals, dass Sondertilgungen möglich seien. Das Recht zur Sondertilgung bezieht sich in der Regel aber nicht auf das tilgungsfreie Darlehen, sondern auf das spätere und günstigere Bauspardarlehen. Hier sollten Sie aufpassen, denn Sondertilgungen erhöhen in diesem Fall den Gesamteffektivzins. Der Grund dafür ist, dass die besonders zinsgünstige zweite Phase der Finanzierung, dem Bauspardarlehen, verkürzt wird. Dadurch erhält die erste teurere Phase, also dem tilgungsfreien Darlehen und dem negativen Zinsgeschäft, größeres Gewicht. Die Konsequenz ist, dass der Gesamteffektivzins steigt

Banken bieten Kredite mit festen Zinsen während der gesamten Laufzeit auch mit ihren Volltilgerdarlehen an. Es lässt sich aber pauschal nicht beantworten, welche Variante günstiger ist. Es kann zum Beispiel auch eine Kombination aus Bankdarlehen und Kombi-Kredit sinnvoll sein. Viele Bausparkassen bieten Kombi-Kredite auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung an. Damit Sie alle Zulagen und Steuervorteile voll ausschöpfen, reicht dabei ein Kombi-Kredit in einer von Höhe von 40.000 bis 60.000 Euro aus.

Stehen Ihr Kreditbedarf, die maximale Monatsbelastung und der Finanzierungsaufbau fest, können Sie aus diesen Konditionen der einzelnen Kreditbausteine einen langfristigen Plan aufstellen. Geht dabei um mehrere Darlehen, ist es allerdings mühsam, den eigenen Finanzierungsplan zusammenzustellen. Einfacher wird es für Sie, wenn eine Bank den Plan am Computer erstellt. Sie sollten die einzelnen Kreditbausteine präzise beschreiben und die monatliche Gesamtbelastung sowie auch die Entwicklung der Restschuld bis zur endgültigen Entschuldung angeben.

Diese Berechnungen sind aber nur bis zum Ende der Zinsbindung verlässlich. Damit Zinserhöhungen für Sie erkennbar sind, sollte die Bank nach dem Ablauf der Zinsbindung mit einer deutlichen Zinserhöhung auf zum Beispiel fünf oder sechs Prozent rechnen. Besonders wichtig dabei ist, dass die Monatsbelastung auf Dauer tragbar ist. Sie sollte Sie aber auch nicht unterfordern: Bezahlen Sie weniger, als Sie eigentlich können, nehmen Sie eine unnötig lange Kreditlaufzeit in Kauf und dabei unnötig hohe Zinsen.

Tipp: In unserem Ratgeber über Bearbeitungsgebühren bei Krediten können Sie nachlesen, wie Sie die Verwaltungsgebühren zurückfordern.

Banken verlangen bei einer Kreditvergabe üblicherweise verschiedene Unterlagen. Je nach Bank, Immobilie oder Finanzierung können die Anforderungen unterschiedlich ausfallen.

Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem „Beleihungsauslauf“. Dabei handelt es sich um den Anteil des Kredits am Immobilienwert. Topzinsen gelten nur bis zu einem Limit von 45 bis 60 Prozent des Kaufpreises. Kreditnehmer, die damit auskommen, zahlen je nach Bank unterschiedliche Aufschläge. Bei bis zu 80 Prozent des Kaufpreises steigt der Zinssatz meistens nur um ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte. Doch sobald Sie diese Grenze von 80 Prozent überschreiten, wird der Gesamtkredit immer teurer. Besonders hoch werden Aufschläge, wenn Kunden mehr als 90 Prozent finanzieren.