Nach der Ankündigung einer Zinssenkung am 18. September 2024 durch die US-Notenbank (Fed) sind wir in eine neue Phase der Geldpolitik eingetreten. Die Entscheidung entspricht zwar den Markterwartungen, könnte aber erhebliche Auswirkungen auf verschiedene Sektoren haben. Bisher haben Immobilienindizes in den letzten Jahren eine negative Korrelation mit den Zinsen gezeigt. Mit der fortschreitenden Integration von Technologie in den Immobiliensektor weisen außerdem Bereiche wie Rechenzentren, moderne Logistik und Telekommunikationsmasten starke Wachstumspotenziale auf. Unserer Meinung nach könnten sich technologieorientierte Immobilien zu einem wichtigen Wachstumsbereich im breiteren Immobilienmarkt entwickeln.

 

Zinssenkungen: Ein Impuls für Immobilien?

 

Viele Faktoren beeinflussen den Immobiliensektor, aber die Zinssätze haben in letzter Zeit eine entscheidende Rolle gespielt, insbesondere seit die Fed im März 2022 ihren Zinserhöhungszyklus gestartet hat. Abbildung 1a veranschaulicht die Erholung der Immobilienindizes von den Tiefstständen der Pandemie Anfang 2020, als die Fed-Funds-Rate nahe null (0 % bis 0,25 %) verharrte. Wir vergleichen zwei wichtige Immobilienindizes:

 

 

Beide Indizes erzielten in der Niedrigzinsphase beachtliche Renditen, wobei die globale Benchmark Anfang 2020 stärker betroffen war als der CSNEREUN. In dieser Phase schaffte die Nullzinspolitik reichlich Liquidität, was den Immobiliensektor stark ankurbelte.

 

Abbildung 1a: Wertentwicklung von Immobilienindizes und die Höhe der Fed-Funds-Zielrate

Quelle: WisdomTree, Bloomberg. Wöchentliche Daten vom 30. September 2019 bis 30. September 2024. Die Indexperformance basiert auf dem US-Dollar.  Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Als die Fed jedoch im März 2022 begann, die Zinsen anzuheben, schwächte sich dieser Aufwärtstrend ab. Abbildung 1b zeigt die Entwicklung der Immobilienindizes im Gleichschritt mit der Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen, die die Markterwartungen hinsichtlich der Zinssätze besser widerspiegelt. Zunächst gaben die Indizes nach, als die Zinsen stiegen, doch als sich die Inflation stabilisierte und die Erwartungen bezüglich Zinssenkungen zunahmen, gewann der Sektor wieder an Fahrt. Die in Abbildung 1c dargestellte Korrelation zwischen den Immobilienindizes und den Zinssätzen lag bei etwa -50 %, was darauf hindeutet, dass der neue Zinssenkungszyklus dem Sektor Rückenwind verleihen könnte.

 

Abbildung 1b: Wertentwicklung von Immobilienindizes und die Höhe der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen

Quelle: WisdomTree, Bloomberg. Wöchentliche Daten vom 30. September 2019 bis 30. September 2024. Die Indexperformance basiert auf dem US-Dollar Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Abbildung 1c: Korrelation zwischen Immobilienindizes und der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen

Period FTSE EPRA Nareit Developed NTR Index in USD CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Net Total Return Index
September 2019 - March 2022  11.1% -1.6%
April 2022 - September 2024 -52.1% -52.9%

 

Quelle: WisdomTree, Bloomberg. Zeiträume vom 30. September 2019 bis zum 28. März 2022 bzw. vom 28. März 2022 bis zum 30. September 2024. Auf der Grundlage wöchentlicher Renditen für die Indizes in US-Dollar. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Tech-getriebenes Immobilienwachstum

 

Während Zinssenkungen dem gesamten Immobiliensektor Auftrieb geben können, sind technologieorientierte Objekte wie Rechenzentren und Telekommunikationsmasten einzigartig aufgestellt, um von technologischen Fortschritten zu profitieren. Sowohl der breiter gefasste Immobilienindex (TRNGLU) als auch der Tech-orientierte Index (CSNEREUN) haben sich in diesem Jahr erholt und in den letzten Jahren ähnliche Renditen erzielt (siehe Abbildung 2a). Ein genauerer Blick auf die Branchenaufschlüsselung verrät jedoch bemerkenswerte Unterschiede.

 

Figure 2a: Performance comparisonAbbildung 2a: Vergleich der Wertentwicklung 

Index YTD 1Y 3Y 5Y
FTSE EPRA Nareit Developed NTR Index in USD 13.8% 28.9% 0.4% 1.4%
CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Net Total Return Index 12.6% 29.39% -0.3% 4.8%

 

Quelle: WisdomTree, Bloomberg. Stand: 30. September 2024. Die Berechnungen enthalten Backtesting-Daten. Die Live-Berechnung des CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Index begann am 15. September 2021. Die Indizes werden in US-Dollar und auf NTR-Basis (Net Total Return) berechnet. Die Renditen für Zeiträume über ein Jahr sind annualisiert. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Der breitere Immobilienindex enthält einen erheblichen Anteil an Nicht-Tech-REITs (z. B. Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, siehe Abbildung 2b). Diese Sektoren können zwar von sinkenden Zinsen profitieren, es ist jedoch weniger wahrscheinlich, dass sie die mit technologischen Megatrends verbundenen Wachstumschancen erfassen. Der CSNEREUN-Index hingegen ist auf technologieorientierte Immobilien ausgerichtet und soll mehrere wichtige Trends aufgreifen, die durch technologische Innovationen ausgelöst werden:

 

 

Abbildung 2b: Segmentaufschlüsselung

Quelle: CenterSquare, Bloomberg. Stand: 19. September 2024. Die globale Benchmark ist der FTSE EPRA Nareit Developed Index. Die New Economy Real Estate Strategy ist der CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Net Total Return Index. Tech-Mieter sind im New Economy Real Estate UCITS Index durch die Sektoren „Office“ (Büro) und „Diversified“ (Verschiedenes) vertreten. *Unternehmen im Sektor „Hotel“, die als wenig technologieabhängig eingestuft werden, sind in der Kategorie „Nicht-Tech-REITs“ enthalten. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

 

Obwohl sich der CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Index und der FTSE EPRA Nareit Developed Index in den letzten Jahren ähnlich entwickelten, wies der CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Index ein stärkeres Wachstum in Bezug auf FFO1 je Anteil, Dividende und EBITDA2 auf (siehe Abbildung 2c). Das zeigt das große Potenzial technologieorientierter Immobilien und verdeutlicht die Verknüpfung von technologischem Fortschritt und Immobilienperformance.

 

Abbildung 2c: Segmentaufschlüsselung

Quelle: CenterSquare, Bloomberg. Stand: 19. September 2024. Die New Economy Real Estate Strategy wird durch den CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Net Total Return Index abgebildet. Die globale Benchmark ist der FTSE EPRA/Nareit Developed Index. EBITDA steht für Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte). Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Ein deutliches Beispiel für das Wachstumspotenzial von Tech-Immobilien ist die steigende Nachfrage nach Rechenzentren. McKinsey prognostiziert, dass die weltweiten Ausgaben für den Bau von Rechenzentren bis 2030 auf 49 Milliarden US-Dollar anwachsen werden. Diese beträchtlichen Investitionen ergeben sich aus dem Bedarf an fortschrittlicher Infrastruktur zur Unterstützung des expandierenden KI-Ökosystems. Mit dem Wettrüsten der Tech-Giganten bei der Entwicklung großer Sprachmodelle (LLMs) steigt die Nachfrage nach hochmodernen Rechenzentren weiter an, was die Bedeutung technologieorientierter Immobilien auf dem sich wandelnden Markt unterstreicht.

 

Abbildung 3: Prognose der Ausgaben für den Bau von Rechenzentren (Mrd. USD)

Quelle: McKinsey & Company, „Investing in the rising data centre economy“. Die historische Wertentwicklung ist kein Hinweis auf künftige Ergebnisse, und Anlagen können im Wert sinken.

 

Fazit 

Der CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Index ist stark auf Tech-orientierte Immobilien wie Logistik, Telekommunikationsmasten und Rechenzentren ausgerichtet. Im Gegensatz dazu enthalten breitere Benchmarks wie der FTSE EPRA Nareit Developed Index mehr Nicht-Tech-REITs wie Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Neben dem potenziellen Impuls durch niedrigere Zinsen könnten technologiegetriebene Katalysatoren – etwa die zunehmenden Anwendungen für KI und Robotik in der Logistik und die steigende Nachfrage nach Rechenzentren – das Wachstum in diesem Sektor weiter vorantreiben. Für Anleger, die sowohl von den fallenden Zinsen als auch vom anhaltenden Technologieboom profitieren wollen, könnte der WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF eine attraktive Möglichkeit darstellen.

Das Angebot von WisdomTree für seine Anleger

Der WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF bildet den CenterSquare New Economy Real Estate UCITS Index ab und bietet Anlegern ein Engagement in wachstumsstarken Chancen im Bereich technologieorientierter Immobilien. Der Fonds erzielte im dritten Quartal 2024 eine Rendite von 15,2 % und ist damit der am besten abschneidende thematische ETF in der thematischen Fondsfamilie von WisdomTree. Der ETF soll die Vorteile von Megatrends wie Cloud-Computing, 5G-Konnektivität und Fortschritten in den Bereichen Logistik und Life Sciences erschließen. Dank einer strategischen Vermögensallokation, die sich auf technologieintegrierte Immobilien wie Rechenzentren und Telekommunikationsmasten konzentriert, bietet der ETF Diversifikation und passt sich gleichzeitig an die sich entwickelnde Marktdynamik an. Bei der Aktienauswahl liegt der Schwerpunkt auf Unternehmen, die von technologischen Fortschritten profitieren dürften. Damit entsteht ein differenziertes Portfolio im Vergleich zu traditionellen Immobilienindizes.

 

1 FFO, kurz für Funds from Operations (operatives Ergebnis)

2 EBITDA, kurz für Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte)

Wichtige Informationen

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