Eine Offmarket-Immobilie erwerben und von einer langfristigen Kapitalanlage profitieren

Es handelt sich um Liegenschaften, die nicht öffentlich zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, also nicht durch Immobilienportale, "normale" Makler und Annoncen zu finden sind. Der Handel von Offmarket-Immobilien erfolgt diskret und meistens nur innerhalb eines beschränkten Kreises durch persönliche Netzwerke, direkte Kontakte zwischen Käufern und Verkäufern oder über spezialisierte Makler, die Zugang zu den exklusiven Angeboten haben.

Der Reiz von Offmarket-Immobilien als Kapitalanlage ist vielfältig. Erstens erhalten Investoren Zugang zu Objekten, die auf dem allgemeinen Markt nicht verfügbar sind, darunter einzigartige und seltene Objekte, die aufgrund ihrer Lage, Geschichte oder Architektur besonders wertvoll sein können. Dies kann zweitens günstige Kaufbedingungen bedeuten, da der Verkäufer den Verkaufsprozess ohne langen öffentlichen Vermarktungsprozess beschleunigen möchte und somit die Verhandlungsposition des Interessenten stark ist. Drittens bedeutet diese Diskretion auch, dass Käufer in einem weniger wettbewerbsintensiven Umfeld agieren, ohne spekulative Preissteigerung. Viertens verhandeln Investoren direkt mit dem Eigentümer, ohne Zwischenstation beim Makler. Das eröffnet die Möglichkeit, bei Mängeln direkt Nachbesserungen zu verlangen oder den Preis zu senken. Anleger müssen sich nicht einfach mit dem Angebot abfinden. Offmarket-Geschäfte finden oft statt mit Bauträgern, die sich auf lukrative Immobilien für Kapitalanleger spezialisiert haben.

Offmarket-Immobilien sind daher auch ideale Liegenschaften, um als Investor in den Wohnungsmarkt einzusteigen. Das funktioniert bereits mit einem minimalen finanziellen Aufwand und einem verhältnismäßig geringen Eigenkapital. Die Idee dabei ist folgende: Investoren erwerben ein Offmarket-Objekt, nehmen dafür ein Darlehen bei der Bank auf und vermieten ihr neu erworbenes Eigentum weiter, während sie selbst zur Miete wohnen bleiben. Die regelmäßigen Einnahmen decken so die Kosten aus Zinsen und Tilgung weitgehend ab, die Mieter übernehmen indirekt die Abzahlung des Darlehens.

Aber benötigen potenzielle Käufer dafür nicht bedeutendes Eigenkapital? Die Antwort ist nein. Eine gewisse Startsumme ist zwar unerlässlich zur Finanzierung der Kaufnebenkosten, doch der eigentliche Immobilienerwerb ist mit vergleichbar geringem Einsatz möglich. Der Hintergrund ist, dass Banken bei Bewertung einer Investitionsimmobilie vorrangig das Ertragswertverfahren anwenden, anstatt den Sachwert zu ermitteln. Maßgeblich für die Ermittlung der Kreditkonditionen sind daher die potenziellen Erträge, also die Mieteinnahmen. Bei der strukturellen Wohnungsnot in Deutschland und der gegenwärtigen Stagnation der Bauwirtschaft trifft eine gewaltige Nachfrage auf ein immer kleineres Angebot, wovon die rasant steigenden Mieten zeugen. Kapitalanlageimmobilien gelten daher als sichere Bank und werden auch bei kleinem Eigenanteil finanziert.

Auf Offmarket-Immobilien spezialisierte Bauträger übernehmen häufig alle Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notargebühren. Dann ist es sogar möglich, die Finanzierung ganz ohne Einsatz von Eigenkapital zu gestalten. Generell ist es nicht ratsam, mehr als 20 Prozent Eigenanteil einzubringen. Denn auf diese Weise eröffnet das Finanzierungsmodell zahlreiche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Zinsen, Instandhaltungskosten und weitere Ausgaben, die bei Eigennutzung einer Immobilie nicht gegeben wären. Die Belastung des Eigentümers reduziert sich damit noch weiter. Wenn die Immobilie ihm nach Rückzahlung des Kredits vollständig gehört, kann er dauerhaft mit regelmäßigen Mieteinkünften rechnen oder mietfrei selbst einziehen. Zugleich realisiert er Gewinne aus der allgemeinen Wertsteigerung am Immobilienmarkt.

Allerdings findet diese Wertsteigerung nicht flächendeckend statt. Vornehmlich entscheidet der Standort über Attraktivität und somit die zukünftige Rentabilität einer Immobilie. Während einige Immobilienmärkte als überbewertet gelten, ist in Metropolen und ihrem Umland aufgrund der Landflucht auf viele Jahre mit starkem Bedarf zu rechnen. Hier sind gründliche Marktkenntnis, eine belastbare Prognose der Marktentwicklung und natürlich ein breiter Zugang zu Offmarket-Immobilien unerlässlich.

Alle drei Aufgaben leistet die ImmoSparGenie GmbH aus Römerberg in der Pfalz. Geschäftsführer Meriton Zeka und sein Expertenteam sind spezialisiert auf Offmarket-Immobilien als Investitionsobjekte und erarbeiten für jeden ihrer Kunden ein maßgeschneidertes Konzept. Als Full-Service-Dienstleister vermitteln die Profis nicht nur passgenaue Objekte, sondern auch attraktive Finanzierungskondition. Sie begleiten Vertragsverhandlungen und leisten bis über den Geschäftsabschluss hinaus persönliche Betreuung. Auf Wunsch übernehmen sie die Mietverwaltungen für alle Objekte und verantworten die Belange vor Ort. Anleger müssen sich um nichts kümmern. Sie profitieren von einem passiven Investment, vergleichbar mit Aktien. ImmoSparGenie konnte bereits über 200 zufriedene Kunden von diesem Modell überzeugen.

ImmoSparGenie-Klienten erhalten exklusiven Zugriff auf über 3.000 Offmarket-Wohneinheiten. Per Suchauftrag können sie außerdem deutschlandweit in über 40 Immobilienportalen nach passenden On-Market Immobilien recherchieren lassen und Ergebnisse inklusive wertvoller Kennzahlen direkt per E-Mail erhalten. Schnäppchen werden ihnen in Echtzeit angezeigt. Da ImmoSparGenie eine Finanzierungsbestätigung ausstellt, können Interessenten direkt beim Makler "anklopfen". Der Service ist vollkommen kostenfrei. Zudem nutzt ImmoSparGenie Künstliche Intelligenz (KI), um präzise Marktwertanalyse interessanter Liegenschaften zu erstellen. Dabei werden anhand historischer Verkaufsdaten und mehr als 50 weiteren Faktoren der angemessene Objektpreis errechnet – eine schlagende Argumentationshilfe bei Verhandlungen.

Kommt es zum Kauf, vermittelt ImmoSparGenie renommierte Finanzierungspartner wie Volksbanken, Sparkassen oder die Hypovereinsbank, mit denen der Makler bereits langjährig erfolgreich kooperiert. Aus den Finanzierungsangeboten wählen die Experten auf Wunsch gerne die Top-Produkte aus. Das Unternehmen agiert dabei vollkommen anbieterunabhängig.

Zum Portfolio von ImmoSparGenie gehört ergänzend die Vermittlung aller notwendigen Versicherungen für das Investment in Offmarket-Immobilien.