Eigenheim-Boom hält an − wie lange noch?
Die Nachfrage nach privat genutzten Immobilien ist ungebrochen. In den letzten zehn Jahren hat das Marktvolumen kontinuierlich zugenommen. Als wesentliche Gründe hierfür gelten das konstante Wirtschaftswachstum und die historisch niedrigen Zinsen.
Auch die Corona-Pandemie konnte dieser Entwicklung bislang keinen Abbruch tun − ganz im Gegenteil. Viele Experten sehen es als erwiesen an, dass Corona das Arbeitsleben und damit auch die Lebensgewohnheiten dauerhaft verändern wird. Das Homeoffice wird perspektivisch zur Normalität und das Pendeln zum Arbeitsplatz zur Ausnahme. So erklärt etwa Immobilienexperte Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung: "Fällt der Weg ins Büro weg, bedeutet dies auch weniger Nachteile, wenn man in der Peripherie wohnt." Deutlich erkennt man diese Entwicklung daran, dass das Suchvolumen für Immobilien in Speckgürteln bei vielen Immobilienplattformen zugenommen hat.
Wie sehr die grundsätzliche Nachfrage nach Eigenheimen steigt, erkennt man bei einem Blick auf den vierteljährlich veröffentlichten Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken. Demnach haben sich die Preise für Eigenheime 2020 gegenüber dem Vorjahr um 7,6 Prozent erhöht, nachdem sie bereits 2018 um 8,2 und 2019 um 7,0 Prozent angestiegen waren.
Begründet diese Entwicklung auch einen positiven Trend, so sollten Investoren doch genau hinsehen. Vor allem in Ballungsräumen steigen die Mieten nicht mehr so stark an wie in den vergangenen Jahren, was Renditepotenziale zum Teil erheblich schmälert. Auch an anderer Stelle ist Vorsicht geboten, weshalb man vor einem Immobilienkauf/-verkauf eine professionelle Beratung von einem Experten wie BETTERHOMES in Anspruch nehmen sollte.
Auch die Corona-Pandemie konnte dieser Entwicklung bislang keinen Abbruch tun − ganz im Gegenteil. Viele Experten sehen es als erwiesen an, dass Corona das Arbeitsleben und damit auch die Lebensgewohnheiten dauerhaft verändern wird. Das Homeoffice wird perspektivisch zur Normalität und das Pendeln zum Arbeitsplatz zur Ausnahme. So erklärt etwa Immobilienexperte Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung: "Fällt der Weg ins Büro weg, bedeutet dies auch weniger Nachteile, wenn man in der Peripherie wohnt." Deutlich erkennt man diese Entwicklung daran, dass das Suchvolumen für Immobilien in Speckgürteln bei vielen Immobilienplattformen zugenommen hat.
Wie sehr die grundsätzliche Nachfrage nach Eigenheimen steigt, erkennt man bei einem Blick auf den vierteljährlich veröffentlichten Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken. Demnach haben sich die Preise für Eigenheime 2020 gegenüber dem Vorjahr um 7,6 Prozent erhöht, nachdem sie bereits 2018 um 8,2 und 2019 um 7,0 Prozent angestiegen waren.
Begründet diese Entwicklung auch einen positiven Trend, so sollten Investoren doch genau hinsehen. Vor allem in Ballungsräumen steigen die Mieten nicht mehr so stark an wie in den vergangenen Jahren, was Renditepotenziale zum Teil erheblich schmälert. Auch an anderer Stelle ist Vorsicht geboten, weshalb man vor einem Immobilienkauf/-verkauf eine professionelle Beratung von einem Experten wie BETTERHOMES in Anspruch nehmen sollte.
Eine differenzierte Perspektive hilft beim Eigenheimkauf
Nur wer sich auch mit kritischen Aspekten des Themas Immobilienkauf auseinandersetzt, kann begründete Entscheidungen treffen und voll von seiner Investition profitieren. Eine wichtige Rolle spielen dabei Faktoren wie die folgenden.
1. Jeder Boom kann enden
Ein Risiko, das in Zusammenhang mit den steigenden Immobilienpreisen immer wieder von verschiedenster Seite angeführt wird, ist die Blasenbildung. Eine solche Entwicklung zeichnet sich dadurch aus, dass überbewertete Immobilien zu unverhältnismäßig hohen Preisen gehandelt werden, wobei Käufer darauf spekulieren, ihr Objekt später zu einem noch höheren Preis veräußern zu können. Stellt sich diese Hoffnung zum Beispiel aufgrund zunehmender Mietregulation und sinkender Mieten irgendwann als ungerechtfertigt heraus, versuchen viele Immobilienbesitzer, ihre Objekte möglichst schnell zu verkaufen. Das Ergebnis: Die Preise fallen, die Blase platzt.
Eine Blasenbildung auf dem gesamten Immobilienmarkt gilt für viele Experten aktuell als unwahrscheinlich. So merkt etwa BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz an: "Die Neubautätigkeit deckt nach wie vor nicht die Nachfrage. Auch wurden nicht exzessiv Immobiliendarlehen vergeben. Dennoch sind regional durchaus überhitzte Teilmärkte auszumachen."
So stellte etwa das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) bereits 2017 ein Überangebot ländlicher Einfamilienhäuser fest. Wie die Experten ausführen, seien in peripheren Landeskreisen teilweise doppelt so viele Objekte wie benötigt gebaut worden. Deshalb sollten vor allem diejenigen Investoren genau hinsehen, die nach Alternativen zu Immobilienkäufen in großen Ballungsräumen suchen.
Mit Überangeboten können auch Probleme wie steigende Risiken bei Vollfinanzierungen einhergehen. Verlieren Immobilien an Wert, besteht die Gefahr, dass nach kreditausfallbedingten Verkäufen immer noch Schulden getilgt werden müssen. Hinzu kommen lange Tilgungszeiträume und ungewisse Konditionen bei Anschlussfinanzierungen. Entsprechend wichtig ist es für Käufer, nicht nur auf eine sachgerechte Immobilienbewertung gemäß ImmoWertV, sondern auch auf einen geeigneten Zinszahlungs- und Tilgungsplan zu achten.
2. Steigende Zinsen
Deutet aktuell auch nicht viel darauf hin, so besteht doch die Möglichkeit, dass die EZB ihre qualitative Lockerungspolitik mittel- bis langfristig auslaufen lässt. Das kann einerseits dazu führen, dass andere Anlageklassen wieder attraktiver werden und die Preise für Immobilien sinken, andererseits können sich daraus auch Risiken bei der Anschlussfinanzierung ergeben. Für Käufer heißt dies, dass der Tilgungsanteil nach Möglichkeit hoch und die Sollzinsbindung möglichst lang sein sollte, sodass am Ende eine überschaubare Restschuld bleibt.
3. Nachwirkungen der Corona-Pandemie
Der Immobilienmarkt gehört zu den wenigen Branchen, die die unmittelbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie verhältnismäßig unbeschadet überstanden haben. So zeigen sich etwa die Preise für Häuser und Wohnungen in den zehn größten deutschen Städten weiterhin stabil. Wie Marktbeobachter anmahnen, ist ein Fortgang dieser Entwicklung allerdings nicht garantiert. Im Gegensatz zu Kapitalmärkten schlagen konjunkturelle Krisen in der Regel verzögert auf dem Immobilienmarkt durch. So erklärt etwa Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), dass sich Privatinvestoren erst einmal abwartend verhalten könnten, was sich wiederum auf die Auftrags- und Personallage in den Bauunternehmen auswirken könnte.
4. Maklerleistungen zu Fixpreisen
Ein weiteres Kostenrisiko abseits volkswirtschaftlicher Entwicklungen kann sich für Kaufinteressenten aus der Beauftragung von Fixpreis-Maklern ergeben. Sie werben damit, dass sie preiswerter sind als Makler mit Provisionsmodell. Problematisch ist dabei aber, dass die Dienstleistungen bei Fixpreis-Modellen nach einem modularen System verrechnet werden, was bedeutet, dass mehr Leistung einen höheren Preis nach sich zieht. Das ist insofern suboptimal, als niemand im Voraus sagen kann, wie viel Zeit, Besichtigungen, Aufwand et cetera anfallen werden. Deshalb können die Kosten im Vermittlungsprozess stark ansteigen.
Vorteilhaft ist unter diesem Gesichtspunkt ein Provisionsmodell. Hier ist es egal, wie viel Leistung am Ende beansprucht wird, man zahlt ausschließlich für den tatsächlichen Vermittlungserfolg.
5. Immobilienbetrug
Zu guter Letzt spielt auch das Thema Kriminalität eine Rolle. Boomende Branchen ziehen erfahrungsgemäß Betrüger an. So bahnen Kriminelle beispielsweise mit besonders günstigen Lockangeboten Kontakte an, verwenden gefälschte Objektbeschreibungen oder lassen sich in unverhältnismäßiger Weise vermeintliche Vorab-Leistungen vergüten. Diese Risiken kann man vermeiden, indem man sich auf die Expertise eines renommierten Maklerbüros mit offiziellen Zertifizierungen und/oder nachhaltigen Erfolgen verlässt.
1. Jeder Boom kann enden
Ein Risiko, das in Zusammenhang mit den steigenden Immobilienpreisen immer wieder von verschiedenster Seite angeführt wird, ist die Blasenbildung. Eine solche Entwicklung zeichnet sich dadurch aus, dass überbewertete Immobilien zu unverhältnismäßig hohen Preisen gehandelt werden, wobei Käufer darauf spekulieren, ihr Objekt später zu einem noch höheren Preis veräußern zu können. Stellt sich diese Hoffnung zum Beispiel aufgrund zunehmender Mietregulation und sinkender Mieten irgendwann als ungerechtfertigt heraus, versuchen viele Immobilienbesitzer, ihre Objekte möglichst schnell zu verkaufen. Das Ergebnis: Die Preise fallen, die Blase platzt.
Eine Blasenbildung auf dem gesamten Immobilienmarkt gilt für viele Experten aktuell als unwahrscheinlich. So merkt etwa BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz an: "Die Neubautätigkeit deckt nach wie vor nicht die Nachfrage. Auch wurden nicht exzessiv Immobiliendarlehen vergeben. Dennoch sind regional durchaus überhitzte Teilmärkte auszumachen."
So stellte etwa das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) bereits 2017 ein Überangebot ländlicher Einfamilienhäuser fest. Wie die Experten ausführen, seien in peripheren Landeskreisen teilweise doppelt so viele Objekte wie benötigt gebaut worden. Deshalb sollten vor allem diejenigen Investoren genau hinsehen, die nach Alternativen zu Immobilienkäufen in großen Ballungsräumen suchen.
Mit Überangeboten können auch Probleme wie steigende Risiken bei Vollfinanzierungen einhergehen. Verlieren Immobilien an Wert, besteht die Gefahr, dass nach kreditausfallbedingten Verkäufen immer noch Schulden getilgt werden müssen. Hinzu kommen lange Tilgungszeiträume und ungewisse Konditionen bei Anschlussfinanzierungen. Entsprechend wichtig ist es für Käufer, nicht nur auf eine sachgerechte Immobilienbewertung gemäß ImmoWertV, sondern auch auf einen geeigneten Zinszahlungs- und Tilgungsplan zu achten.
2. Steigende Zinsen
Deutet aktuell auch nicht viel darauf hin, so besteht doch die Möglichkeit, dass die EZB ihre qualitative Lockerungspolitik mittel- bis langfristig auslaufen lässt. Das kann einerseits dazu führen, dass andere Anlageklassen wieder attraktiver werden und die Preise für Immobilien sinken, andererseits können sich daraus auch Risiken bei der Anschlussfinanzierung ergeben. Für Käufer heißt dies, dass der Tilgungsanteil nach Möglichkeit hoch und die Sollzinsbindung möglichst lang sein sollte, sodass am Ende eine überschaubare Restschuld bleibt.
3. Nachwirkungen der Corona-Pandemie
Der Immobilienmarkt gehört zu den wenigen Branchen, die die unmittelbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie verhältnismäßig unbeschadet überstanden haben. So zeigen sich etwa die Preise für Häuser und Wohnungen in den zehn größten deutschen Städten weiterhin stabil. Wie Marktbeobachter anmahnen, ist ein Fortgang dieser Entwicklung allerdings nicht garantiert. Im Gegensatz zu Kapitalmärkten schlagen konjunkturelle Krisen in der Regel verzögert auf dem Immobilienmarkt durch. So erklärt etwa Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), dass sich Privatinvestoren erst einmal abwartend verhalten könnten, was sich wiederum auf die Auftrags- und Personallage in den Bauunternehmen auswirken könnte.
4. Maklerleistungen zu Fixpreisen
Ein weiteres Kostenrisiko abseits volkswirtschaftlicher Entwicklungen kann sich für Kaufinteressenten aus der Beauftragung von Fixpreis-Maklern ergeben. Sie werben damit, dass sie preiswerter sind als Makler mit Provisionsmodell. Problematisch ist dabei aber, dass die Dienstleistungen bei Fixpreis-Modellen nach einem modularen System verrechnet werden, was bedeutet, dass mehr Leistung einen höheren Preis nach sich zieht. Das ist insofern suboptimal, als niemand im Voraus sagen kann, wie viel Zeit, Besichtigungen, Aufwand et cetera anfallen werden. Deshalb können die Kosten im Vermittlungsprozess stark ansteigen.
Vorteilhaft ist unter diesem Gesichtspunkt ein Provisionsmodell. Hier ist es egal, wie viel Leistung am Ende beansprucht wird, man zahlt ausschließlich für den tatsächlichen Vermittlungserfolg.
5. Immobilienbetrug
Zu guter Letzt spielt auch das Thema Kriminalität eine Rolle. Boomende Branchen ziehen erfahrungsgemäß Betrüger an. So bahnen Kriminelle beispielsweise mit besonders günstigen Lockangeboten Kontakte an, verwenden gefälschte Objektbeschreibungen oder lassen sich in unverhältnismäßiger Weise vermeintliche Vorab-Leistungen vergüten. Diese Risiken kann man vermeiden, indem man sich auf die Expertise eines renommierten Maklerbüros mit offiziellen Zertifizierungen und/oder nachhaltigen Erfolgen verlässt.
Der wichtigste Tipp − trotz guter konjunktureller Lage vorsichtig sein
Der Immobilienmarkt ist stabil und es ist aktuell nicht mit einer Blasenbildung zu rechnen. Dennoch ist nicht zu vernachlässigen, dass eine steigende Nachfrage immer auch mit gewissen Risiken einhergeht − vor allem für Selbstnutzer. Hier sind volkswirtschaftliche Aspekte wie Zinsrisiken, aber auch privatwirtschaftliche Gefahren wie Betrug, intransparente Finanzierungsperspektiven und Fixpreis-Modelle zu nennen.
Käufer sollten deshalb mehr denn je darauf achten, dass ihre Immobilie korrekt bewertet ist und dass sie eine transparente Maklerdienstleistung in Anspruch nehmen. Bei BETTERHOMES ist man genau darauf spezialisiert: "Als erfahrene Experten wissen wir, wie viele komplexe Aspekte die Themen Immobilienkauf und -verkauf berühren. Volkswirtschaftliche Dimensionen sind dabei ebenso zu berücksichtigen wie rechtliche Faktoren, Umweltaspekte und individuelle Wünsche. Deshalb haben wir es uns zum Ziel gemacht, unseren Kunden mit dem Konzept der Immobilienfairmittlung® eine effektive und transparente Maklerdienstleistung anzubieten, die genau auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist", so BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz.
BETTERHOMES steht für Transparenz und Fairness
Als Makler Nr. 1 der Schweiz hat BETTERHOMES in 15 Jahren international mehr als 28.000 Objekte vermittelt. Heute beschäftigt das Unternehmen in der Schweiz rund 200 Berater und ist auch in Österreich und Deutschland sehr erfolgreich. Dabei garantiert BETTERHOMES mit seinem Konzept der Immobilienfairmittlung® eine effektive und transparente Vermittlung. Eine zentrale Rolle spielen dabei die große Interessentendatenbank, das BETTERHOMES-Networking und das große Angebot von Online-Besichtigungen.
Große Interessentendatenbank:
Eine täglich aktualisierte Interessentendatenbank mit über 3.000 Immobilienangeboten in der Schweiz und 1500 Immobilienangeboten in Deutschland und eine Aufschaltung aller Anzeigen auf sämtlichen Immobilienplattformen stellt eine hundertprozentige Abdeckung sicher. So können genau die passenden Interessenten herausgefiltert werden.
BETTERHOMES-Networking:
BETTERHOMES unterhält allein in der Schweiz ein großes Beziehungsnetz mit über 200 Beratern − in Deutschland sind es rund 120. Jeder davon pflegt ein eigenes Netzwerk mit Tippgebern für neue Angebote und Interessenten und tauscht sich regelmäßig mit anderen Beratern aus. Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Sachverständigen ist dabei sichergestellt, dass jedes Objekt korrekt bewertet ist.
Online-Besichtigungen:
Als potenzieller Hauskäufer möchte man sich einen möglichst guten Eindruck von den interessanten Objekten verschaffen. Gleichzeitig hat man im Normalfall nur eingeschränkt Zeit und kann sich nicht 10 bis 20 Objekte vor Ort ansehen.
Deshalb bietet BETTERHOMES Online-Besichtigungen an. So kann man sich die Objekte bequem von zu Hause anschauen und sich einen ersten Eindruck verschaffen. Die Gebäude, die es in die engere Auswahl geschafft haben, können danach wie gewohnt vor Ort besichtigt werden. Auf diese Weise profitieren Interessenten von einer unkomplizierten Vorselektion und geringeren Opportunitätskosten.
Um die bestmögliche Maklerdienstleistung bereitstellen zu können, setzt BETTERHOMES auf sein Ausbildungssystem immochallenge®.
Das einjährige Ausbildungsprogramm vermittelt nicht nur Fachwissen, sondern vor allem Sozialkompetenz. Damit sollen alle zukünftigen Berater perfekt darauf vorbereitet werden, Immobilienanbieter und -käufer zusammenzubringen und die ideale Lösung für alle zu finden. Eine zentrale Rolle spielt dabei das Persönlichkeitstraining Structogram®, mit dem die Absolventen optimal auf alle Herausforderungen der Zukunft vorbereitet werden.
"Mit unserem Ausbildungsprogramm reagieren wir auf den Umstand, dass trotz aller Digitalisierung der menschliche Faktor immer eine zentrale Rolle bei der Immobilienvermittlung spielen wird. Es gibt Faktoren, die können einfach nicht von digitalen Plattformen übernommen werden. Hier sind vor allem Erfahrungswerte, Marktkenntnis und der persönliche Austausch zu nennen. Deshalb sollten Interessenten auch in Zukunft immer einen Makler konsultieren und sich nicht ausschließlich nach Algorithmen richten", so BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz.
Käufer sollten deshalb mehr denn je darauf achten, dass ihre Immobilie korrekt bewertet ist und dass sie eine transparente Maklerdienstleistung in Anspruch nehmen. Bei BETTERHOMES ist man genau darauf spezialisiert: "Als erfahrene Experten wissen wir, wie viele komplexe Aspekte die Themen Immobilienkauf und -verkauf berühren. Volkswirtschaftliche Dimensionen sind dabei ebenso zu berücksichtigen wie rechtliche Faktoren, Umweltaspekte und individuelle Wünsche. Deshalb haben wir es uns zum Ziel gemacht, unseren Kunden mit dem Konzept der Immobilienfairmittlung® eine effektive und transparente Maklerdienstleistung anzubieten, die genau auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist", so BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz.
BETTERHOMES steht für Transparenz und Fairness
Als Makler Nr. 1 der Schweiz hat BETTERHOMES in 15 Jahren international mehr als 28.000 Objekte vermittelt. Heute beschäftigt das Unternehmen in der Schweiz rund 200 Berater und ist auch in Österreich und Deutschland sehr erfolgreich. Dabei garantiert BETTERHOMES mit seinem Konzept der Immobilienfairmittlung® eine effektive und transparente Vermittlung. Eine zentrale Rolle spielen dabei die große Interessentendatenbank, das BETTERHOMES-Networking und das große Angebot von Online-Besichtigungen.
Große Interessentendatenbank:
Eine täglich aktualisierte Interessentendatenbank mit über 3.000 Immobilienangeboten in der Schweiz und 1500 Immobilienangeboten in Deutschland und eine Aufschaltung aller Anzeigen auf sämtlichen Immobilienplattformen stellt eine hundertprozentige Abdeckung sicher. So können genau die passenden Interessenten herausgefiltert werden.
BETTERHOMES-Networking:
BETTERHOMES unterhält allein in der Schweiz ein großes Beziehungsnetz mit über 200 Beratern − in Deutschland sind es rund 120. Jeder davon pflegt ein eigenes Netzwerk mit Tippgebern für neue Angebote und Interessenten und tauscht sich regelmäßig mit anderen Beratern aus. Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Sachverständigen ist dabei sichergestellt, dass jedes Objekt korrekt bewertet ist.
Online-Besichtigungen:
Als potenzieller Hauskäufer möchte man sich einen möglichst guten Eindruck von den interessanten Objekten verschaffen. Gleichzeitig hat man im Normalfall nur eingeschränkt Zeit und kann sich nicht 10 bis 20 Objekte vor Ort ansehen.
Deshalb bietet BETTERHOMES Online-Besichtigungen an. So kann man sich die Objekte bequem von zu Hause anschauen und sich einen ersten Eindruck verschaffen. Die Gebäude, die es in die engere Auswahl geschafft haben, können danach wie gewohnt vor Ort besichtigt werden. Auf diese Weise profitieren Interessenten von einer unkomplizierten Vorselektion und geringeren Opportunitätskosten.
Auf die Ausbildung kommt es an
Um die bestmögliche Maklerdienstleistung bereitstellen zu können, setzt BETTERHOMES auf sein Ausbildungssystem immochallenge®.
Das einjährige Ausbildungsprogramm vermittelt nicht nur Fachwissen, sondern vor allem Sozialkompetenz. Damit sollen alle zukünftigen Berater perfekt darauf vorbereitet werden, Immobilienanbieter und -käufer zusammenzubringen und die ideale Lösung für alle zu finden. Eine zentrale Rolle spielt dabei das Persönlichkeitstraining Structogram®, mit dem die Absolventen optimal auf alle Herausforderungen der Zukunft vorbereitet werden.
"Mit unserem Ausbildungsprogramm reagieren wir auf den Umstand, dass trotz aller Digitalisierung der menschliche Faktor immer eine zentrale Rolle bei der Immobilienvermittlung spielen wird. Es gibt Faktoren, die können einfach nicht von digitalen Plattformen übernommen werden. Hier sind vor allem Erfahrungswerte, Marktkenntnis und der persönliche Austausch zu nennen. Deshalb sollten Interessenten auch in Zukunft immer einen Makler konsultieren und sich nicht ausschließlich nach Algorithmen richten", so BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz.
