Nießbrauchrecht – so können Sie mit Immobilien-Schenkung Steuern sparen

Der Begriff „Nießbrauch“ kommt aus dem althochdeutschen „niuzbrauch“ oder „niuzbruoch“ und besteht aus den Worten „niuz“ (genießen, nutzen) und „brauch“ (Gebrauch). Es bedeutet also „Nutzbrauch“ oder „Genießbrauch“ einer Sache.

Mit dem Nießbrauchrecht haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie auch nach einem Teilverkauf oder einer vorzeitigen Übertragung an Ihre Erben weiterhin zu nutzen und zu bewohnen. Dieses Recht wird im Grundbuch verzeichnet und kann entweder auf unbegrenzte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum gelten.

Der Nießbrauchberechtigte darf außerdem auch das sogenannte Aufnahmerecht ausüben und ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers seine Familie, einen Partner oder eine Pflegekraft gemeinsam mit ihm in der Immobilie wohnen lassen.

Bei der Übertragung des Besitzes auf einen neuen Eigentümer können Sie auch den Nießbrauch an der Immobilie behalten. Diese Option ist praktisch, wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus an Ihre Kinder übertragen möchten, aber dennoch das lebenslange Wohnrecht oder die Möglichkeit zur Nutzung der Mieteinnahmen behalten wollen. Auch für eine Wohnung, in der Sie selbst nicht leben, kann der Nießbrauch genutzt werden, um das Recht auf die Mieteinnahmen zu bewahren. Diese Art des Nießbrauches wird als Vorbehaltsnießbrauch bezeichnet und muss im Grundbuch eingetragen werden.

Das Nießbrauchrecht kann auch andersherum angewendet werden. Beim Zuwendungsnießbrauch bleiben Sie als Eigentümer bestehen, aber geben das Recht auf Mieteinnahmen oder Wohnrecht ab. Die Person, die Sie beschenken, kann in der Immobilie wohnen oder sie vermieten. Bei einem solchen Arrangement können sowohl der ursprüngliche Eigentümer als auch der neue Beschenkte steuerliche Vorteile nutzen.

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Sie haben das Nießbrauchrecht an einer Immobilie erworben? Hiermit geht die Verpflichtung einher, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu versichern. Auch gewöhnliche öffentliche Lasten müssen Sie tragen. Damit werden Sie praktisch der wirtschaftliche Eigentümer. Es ist jedoch nicht nötig, über die Bewirtschaftung hinausgehende Kosten wie Erschließungskosten zu tragen. Diese trägt in der Regel der Eigentümer. Es kann jedoch auch vereinbart werden, dass der Eigentümer sämtliche Kosten übernimmt. Dann spricht man von einem sogenannten Bruttonießbrauch. Als wirtschaftlicher Eigentümer sind Sie außerdem nicht berechtigt, die Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers wesentlich umzugestalten, zu verändern oder sie als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen zu nutzen. Sollte es zu Schäden kommen, müssen Sie als Nießbraucher umgehend den Eigentümer darüber informieren.

Wurden keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen, gelten die zuvor beschriebenen gesetzlichen Regelungen. Wenn Sie und der Eigentümer einer Immobilie eine anders geregelte Übereinkunft treffen möchten, wer welche Kosten trägt, können Sie das natürlich tun. Beispielsweise gibt es auch die Möglichkeit, dass der neue Eigentümer die Grundschuld und die Darlehensraten übernimmt. Dafür müssen Sie aber die Zustimmung der Bank einholen.

Wenn Sie das Nießbrauchrecht besitzen, müssen Sie auch die Einkünfte aus der Immobilie, wie Mieteinnahmen, versteuern – nicht der Eigentümer. Aber keine Sorge, Sie können auch Ihre Ausgaben beziehungsweise Werbungskosten, die Sie für die Immobilie haben, gegenrechnen, wie beispielsweise Renovierungskosten, Versicherungsbeiträge und Schornsteinfegerkosten.

Wenn bei der Schenkung einer Immobilie das Nießbrauchrecht eingetragen wird, wird dies bei der Berechnung der Steuern berücksichtigt. Dabei wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen. Wenn das Ergebnis dieser Rechnung höher ist als der Freibetrag, müssen Sie für die Differenz Schenkungssteuer bezahlen. Im Falle einer Schenkung kann mithilfe des Nießbrauchrechts umgekehrt jedoch auch die Schenkungssteuer umgangen werden, falls der Restbetrag unter der Freigrenze liegt.

Der Kapitalwert des Nießbrauchrechts hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise den möglichen Mieteinnahmen, dem Geschlecht und Alter des Berechtigten. Die Dauer des Nießbrauchs, also wie lange jemand das Recht nutzen darf, wird entweder durch eine Vereinbarung festgelegt oder hängt von der Lebenserwartung des Berechtigten ab, Je länger jemand das Recht nutzen kann, desto geringer wird der Wert der Immobilie durch den Eintrag des Nießbrauchrechts.

Beispiel: Eine Mutter möchte ihrer Tochter ein Apartment im Wert von 500.000 Euro übertragen. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt jedoch lediglich 400.000 Euro pro Kind, sodass in diesem Fall 100.000 Euro versteuert werden müssten. Überträgt die Mutter das Apartment allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs und hat dieser einen Wert von 150.000 Euro, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, sodass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Daher würde in diesem Fall keine Schenkungssteuer anfallen.

Wenn Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben wollen, ohne selbst ausziehen zu müssen, kann es sinnvoll sein, das Nießbrauchrecht einzuräumen. In diesem Fall können die Eltern das Haus an die Kinder übertragen, und weiterhin darin wohnen sowie andere Vorteile des Nießbrauchs nutzen. Dabei ist es jedoch auch wichtig, die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer zu berücksichtigen, um die Kosten im Vergleich zur traditionellen Erbschaft zu reduzieren.

Ein Nießbrauchrecht für eine Immobilie muss laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 873 BGB) offiziell bezeugt und registriert werden. Dies beginnt mit einem Vertrag zwischen dem Eigentümer und der Person, die das Recht auf den Nießbrauch erhält. Der Notar kümmert sich dann um die nächsten Schritte sowie darum, den Nießbrauch im Grundbuch einzutragen.

Im Grundbuch werden alle Informationen über ein Grundstück und seine Rechte und Beschränkungen festgehalten. Wenn Sie ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie haben, wird dieses Recht in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Hier finden Sie auch andere Beschränkungen und Belastungen wie Wegerechte, Erbbaurecht oder Wohnrechte.

Besitzen Sie das Nießbrauchrecht, haben Sie das Recht, den betroffenen Gegenstand zu nutzen und daraus Erträge zu generieren. Es ist jedoch nicht möglich, dieses Recht an andere Personen zu verkaufen oder weiterzugeben. Nur der Eigentümer selbst hat die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht an eine dritte Person zu übertragen, zum Beispiel durch sein Testament oder einen Erbvertrag. So kann er beispielsweise seinen Kindern das Haus vererben und gleichzeitig seinem Ehepartner das Recht geben, das Haus für das ganze Leben zu nutzen.

Das Nießbrauchrecht endet automatisch, wenn der Nießbraucher verstirbt und kann nicht vererbt werden.

Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie bleibt auch bei einem Umzug in ein Pflegeheim bestehen. Auch wenn der Nießbraucher das Haus oder die Wohnung verlässt, verliert er sein Recht durch die Eintragung im Grundbuch nicht.

Des Weiteren kann das Nießbrauchrecht nur mit der Einwilligung des Nießbrauchers aus dem Grundbuch entfernt werden.

In der Regel gilt das Nießbrauchrecht für einen bestimmten Zeitraum und ist damit zeitlich begrenzt. Allerdings kann es auch lebenslang gelten, wenn Eigentümer und Nießbraucher keine zeitliche Begrenzung festgelegt haben.

Verstirbt der Nießbraucher, endet damit auch der Nießbrauch. Jedoch bleibt das Nießbrauchrecht bestehen, wenn der Eigentümer zuerst verstirbt. Auch der Wechsel des Eigentümers hat keine Auswirkungen auf den Nießbraucher und sein Recht. Zusätzlich können vom Eigentümer bestimmte Fälle oder ein Zeitraum vertraglich festgehalten werden, in denen das Recht erlöschen soll.

Mit beidseitigem Einverständnis können Sie jederzeit das Nießbrauchrecht löschen lassen, beispielsweise wenn der Eigentümer das Objekt verkaufen möchte oder der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht und den Nießbrauch nicht mehr nutzen möchte.

Bedenken Sie, dass die Löschung in jedem Fall notariell beurkundet und – wenn es sich um eine Immobilie handelt – an das Grundbuchamt weitergeleitet werden muss. Als ursprünglicher Eigentümer erhalten Sie damit Ihren Gegenstand oder Ihre Immobilie zurück.