Grundsteuer: Wie Sie eine Grundsteuererklärung abgeben – mit Ausfüllhilfe für Elster

Nach einer Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts müssen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Bei dieser Grundsteuerreform müssen für annähernd 36 Millionen Grundstücke eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ abgegeben werden – und zwar bis 31. Januar 2023 (kürzlich gab es eine Fristverlängerung für die Grundsteuerabgabe um drei Monate).

Konkret bedeutet das, dass Besitzer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen eine Grundsteuererklärung einreichen müssen. Neben reinen Wohngrundstücken unterliegen übrigens auch gewerblich genutzte und mitgenutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.

Warum werden diese Daten erhoben, warum also müssen Sie als Grundbesitzer eine Erklärung abgeben? Ganz einfach: Die Daten dieser Grund­steu­er­er­klä­rung bilden die Grundlage für eine ab 2025 gültige Berechnung der neuen Grundsteuer in Deutschland. Die Höhe der individuellen Grundsteuer ist derzeit also nicht klar, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Wie es beim Bundesfinanzministerium heißt, wird es vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis dahin wird wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer muss ab dem 1. Januar 2025 von Grundbesitzern gezahlt werden. Abgeben müssen Grundbesitzer ihre Feststellungserklärung aber bereits deutlich früher. War ursprünglich der 31. Oktober als Stichtag für die Grundsteuererklärung festgelegt worden, endet nun die Grundsteuer-Abgabefrist am 31. Januar 2023.

Wer die ursprüngliche Frist 31. Oktober 2022 nicht geschafft hätte, wäre sehr wahrscheinlich zunächst mit einem offiziellen Schreiben zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert worden und hätte dann vermutlich eine neue Frist für die Grundsteuererklärung erhalten.

Doch inzwischen gibt es ja eine generelle Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2023 für alle Grundbesitzer und Grundbesitzerinnen. Wir in der Ratgeber-Redaktion von finanzen.net rechnen deshalb damit, dass die Finanzämter nun weniger kulant sein dürften, wenn Sie diese Frist nicht einhalten (können). Sehr wahrscheinlich drohen dann – ohne Vorankündigung – ein Verspätungszuschlag oder ein Bußgeld. Eventuell kann es passieren, dass das Finanzamt eine Schätzung des Grundsteuerwerts vornimmt, was in der Regel zu Ungunsten des Grundbesitzers oder der Grundbesitzerin ausfallen dürfte. Folglich fällt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer höher aus als sie sein müsste.

Wichtig: Warten Sie mit der Grundsteuererklärung am besten nicht allzu lange, die Landesämter für Steuern rechnen zum Ende der Frist mit einem deutlich erhöhten Informationsbedarf.

Tipp: Falls Sie im Vorfeld absehen können, dass sie die Grundsteuer-Frist nicht einhalten können, sollten Sie sich schnellstmöglich um eine persönliche Fristverlängerung kümmern. Klären Sie am besten telefonisch ab, ob Sie überhaupt eine Chance auf eine individuelle Fristverlängerung haben – und reichen Sie dann erst einen schriftlichen Antrag ein!

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern in Deutschland, eine Grundsteuerreform war also längst überfällig. Wie bereits erwähnt, basierte die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten. In der Grundsteuerreform 2022 wird auch die Wertentwicklung berücksichtigt.

Analog zum bisherigen Modell werden drei Faktoren benötigt, mit der Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundbesitz die Grundsteuer berechnen können. Die drei Faktoren sind der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz.

Grundsteuer berechnen:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Einheitswert, der ab 2025 Grundsteuerwert heißt, ist der erste Faktor zur Berechnung der Grundsteuer. Er beschreibt den eigentlichen Wert des Grundstücks und wird vom Finanzamt anhand verschiedener Daten ermittelt. Mit der Grundsteuerreform 2022 wird dieser neu festgesetzt.

Hinter der Steuermesszahl steckt kein echter Wert, die Steuermesszahl ist vielmehr eine Rechengröße. Je nach Art der Immobilie variiert die Steuermesszahl, die grundsätzlich gesetzlich festgelegt wird.

Hebesatz ist für die Kommunen besonders wichtig, denn damit steuern sie die Höhe der Grundsteuer. Der Hebesatz gilt folglich, im Gegensatz beispielsweise zum Einheitswert, nicht für einen bestimmtes Grundstück oder einen bestimmten Grundbesitz, sondern für die gesamte Gemeinde.

Laut Bundesfinanzministerium sind in Zukunft deutlich weniger Daten für die Berechnung der Grundsteuer nötig. Das macht ja auch Sinn, schließlich soll der Bürokratieaufwand sowohl für die Finanzämter als auch für Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundstücken, Häusern und Wohnungen mit der Grundsteuerreform verringert werden.

Konkret bedeutet das, dass bei Wohngrundstücken nur noch maximal fünf Kennzahlen nötig sind. Welche Daten und wie viele Variablen wirklich für die Berechnung Ihrer Grundsteuer benötigt werden, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich der Grundbesitz befindet. Besitzen Sie mehrere Häuser, Wohnungen oder Grundstücke in verschiedenen Bundesländern, dann kann sich der Aufwand dadurch deutlich erhöhen. Sie müssen dann mehrere Grundsteuererklärungen abgeben. Die folgenden Daten für die Steuererklärung werden in allen Bundesländern benötigt:

• Immer erforderlich sind Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Diese finden Sie auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grund­steu­er­er­klä­rung. Überwiegend nutzen die Bundesländer das Aktenzeichen, lediglich in Schleswig-Holstein sowie in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg wird die Steuernummer genutzt.
• Außerdem werden bei der Grundsteuererklärung immer die Grundbuchdaten gebraucht. Dazu zählen beispielsweise Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer und Grundstücksfläche. Alle Daten finden Sie, das sagt schon der Name, im Grundbuchauszug. Diesen können Sie auch beim örtlichen Grundbuchamt neu anfordern, allerdings fällt dafür in der Regel eine Gebühr an.
  Tipp: Die Daten können Sie manchmal auch im Internet auf der Seite Ihres Bundeslandes zur Grundsteuer finden.

So einheitlich ist es bei allen anderen Grundsteuer-Parametern leider nicht. Weil jedes Bundesland eigene Regeln aufstellen darf, werden je nach Bundesland andere Daten gebraucht.

Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen setzen auf das wertabhängige Modell des Bundes. Zusätzlich zum Aktenzeichen und den Grundbuchdaten sind folgende Angaben erforderlich:

• Die Grundstücksart, ist also das Grundstück unbebaut, steht ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus darauf, handelt es sich um ein Mietshaus, eine Eigentumswohnung oder Geschäftsgrundstück.
• Der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Um diesen herauszufinden, können Sie auf der Internetseite Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland die Seite üfr Ihr Bundesland auswählen und Ihren Bodenrichtwert ermitteln.
• Das Baujahr, wann also das Grundstück bebaut wurde. Das Gebäudealter wirkt sich unmittelbar auf die Höhe des Grundsteuerwerts aus.
• Die Wohn- und/oder Nutzfläche hat maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Aus diesem Grund sollten die Quadratmeterangaben vor allem im eigenen Interesse sorgfältig ermittelt werden. Je nach Gebäudeart sind nur die Wohnfläche, nur die Nutzfläche oder beide Angaben nötig. Einzig und allein Baden-Württemberg hat ein Berechnungsmodell gewählt, bei dem keine Gebäudeflächen anzugeben sind – mehr dazu erfahren Sie im Absatz Was bedeutet Wohn- und Nutzfläche?
• In der Grundsteuererklärung ist für Wohngrundstücke im Bundesmodell anzugeben, wie viele Garagen- und Tiefgaragenstellplätze zur wirtschaftlichen Einheit gehören. Bei allen anderen Grundstücksarten müssen Garagen und Stellplätze separat erfasst werden. Beim Ländermodell sind die Garagenflächen hingegen grundsätzlich als Nutzfläche anzugeben.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sind neben dem Aktenzeichen und den Grundbuchdaten lediglich folgende Daten zusätzlich erforderlich:

• Baden-Württemberg: Der Bodenrichtwert, weil hier das Bodenwertmodell gilt.
• Bayern: Die Wohn-/Nutzfläche, weil hier das Flächenmodell gilt.

In den drei Bundesländern Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt ein geändertes Flächenmodell, deshalb sind dort neben Aktienzeichen und Grundbuchdaten diese zusätzlichen Parameter anzugeben:

• Hamburg: Die Wohn-/Nutzfläche, weil hier das Wohnlagenmodell gilt.
• Hessen: Die Wohn-/Nutzfläche, weil hier das Flächen-Faktor-Modell gilt.
• Niedersachsen: Die Wohn-/Nutzfläche, weil hier das Flächen-Lage-Modell gilt.

Um die Grundsteuer berechnen bzw. um die korrekten Daten zur Grundsteuer-Berechnung erheben zu können, müssen die einzelnen Anforderungen korrekt umgesetzt werden. Gerade beim Thema Wohn-/Nutzfläche gibt es häufig Missverständnisse und Fehler in der Datenerhebung.

Die Nutzfläche ist nämlich nicht etwa die Fläche, die Sie nutzen und nicht bewohnen. Vielmehr gehören zur Nutzfläche beispielsweise Werkstätten oder Verkaufsräume. Diese „Flächen“ sind dann keine Wohnräume.

Auch die Bereiche im Keller und auf dem Dachboden sowie Heizungsräume, Waschküchen, die Garage und Treppen ab drei Stufen gehören nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Flächen, die weniger als einen Meter hoch sind. Das trifft zum Beispiel für die Flächen an Dachschrägen im Obergeschoss eines Hauses zu. Außerdem zählen folgende Flächen nur anteilig zur Wohnfläche:

• Balkone, Terrassen und Loggien zählen in der Regel zu einem Viertel.
• Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte.

Hinweis: Normalerweise sollten die korrekten Quadratmeterzahlen in den Unterlagen Ihres Hause oder Ihrer Eigentumswohnung angegeben sein. Haben Sie die Unterlagen verlegt, müssen Sie leider selbst nachmessen.

Waren Sie zum Stichtag 1. Januar 2022 Besitzer eines Grundstücks (mit oder ohne Immobilie)? Dann müssen Sie bis zum 31. Januar 2023 eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben, auch wenn Sie das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung inzwischen verkauft haben.

Tipp: Am besten kontaktieren Sie den Neubesitzer und besprechen mit ihm das Thema Grund­steu­er­er­klä­rung.

Wichtig: Sie müssen pro Grundbesitz immer nur eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben, selbst wenn es mehrere Eigentümer gibt. Das kann beispielsweise bei einem Ehepaar oder bei einer Erbengemeinschaft der Fall sein. Es müssen aber immer alle Eigentümer und Eigentümerinnen sowie deren Anteile in der Grund­steu­er­er­klä­rung angegeben werden.

Zuständig für die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ ist übrigens das sogenannte Lagefinanzamt. Das ist das Finanzamt, das für das jeweilige Grundstück zuständig ist. Ihr Wohnsitz spielt für die Grund­steu­er­er­klä­rung also keine Rolle.

Laut Gesetzgeber muss die Grundsteuererklärung vollelektronisch über das Elster-System erfolgen. Falls Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit zu einer elektronischen Abgabe der, wie es ganz offiziell heißt, Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts haben, dürfen Angehörige sie unterstützen – und die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen.

Nur in wenigen Ausnahmefällen kann eine Erklärung auch in Papierform abgegeben werden – weiter unten gibt’s Infos zur Grundsteuererklärung in Papierform. Wenn Sie die Grundsteuererklärung abgeben wollen, müssen Sie sich also zuerst auf dem Elster-Portal registrieren und authentifizieren. Weil Sie sich erst für die Feststellungserklärung eindeutig identifizieren müssen, kann die Registrierung bei Elster bis zu zwei Wochen dauern. Warum? Nach der Authentifizierung erhalten Sie per Post die Daten für die benötigte Zertifikatsdatei, mit der Sie sich eindeutig bei Elster identifizieren können.

Dann aber kann es losgehen: Die Formulare für die Grund­steu­er­er­klä­rung sind seit 1. Juli 2022 online verfügbar, in der Regel müssen Sie den Hauptvordruck und die Anlage Grundstück ausfüllen. Helfen können Ihnen dabei die Elster-Ausfüllhilfen im Folgenden. Für die Bundesländer, die das Bundesmodell nutzen, finden Sie die Klickanleitung von Rheinland-Pfalz stellvertretend für Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Diese Klickanleitung erschien uns in der Ratgeber-Redaktion am besten verständlich.

Für die Bundesländer, die eine andere Regelung haben, finden Sie die länderspezifischen Ausfüllhilfen jeweils für Einfamilienhäuser, für Eigentumswohnungen sowie für Land- und Forstwirte.

Die Elster-Ausfüllhilfe von Rheinland-Pfalz kann auf alle anderen Bundesländer, die das Grundsteuer-Bundesmodell nutzen, als Vorlage genutzt werden.

• Bundesmodell (Klickanleitung von Rheinland-Pfalz):
  Elster-Ausfüllhilfe zur Feststellung des Grundsteuerwerts für ein Einfamilienhaus

Für die fünf Bundesländer, die sich nicht an das Bundesmodell halten, stehen im Folgenden die länderspezifischen Grundsteuer-Klickanleitungen zur Verfügung. Nicht immer stellen diese Bundesländer Ausfüllhilfen sowohl für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen als auch für Land- und Forstwirte zum Download bereit. Die Anleitungen decken vielmehr in einer Art „Standardwerk“ alle Fälle einer Grundsteuererklärung ab.

• Baden-Württemberg:
  Anleitung zur Grundsteuererklärung über Elster
• Bayern:
  Anleitung zur Anlage Grundstück über Elster
• Hamburg:
  Klickanleitung zur Grundsteuer über Elster
• Hessen:
  Erklärung zum Grundsteuermessbetrag für ein Einfamilienhaus über Elster
• Niedersachsen:
  Klick-Anleitung zur Grundsteuererklärung für ein Einfamilienhaus

Auch für Eigentumswohnungen eignet sich die Elster-Ausfüllhilfe von Rheinland-Pfalz als Vorlage für alle Bundesländer, die das Grundsteuer-Bundesmodell nutzen.

• Bundesmodell (Klickanleitung von Rheinland-Pfalz):
  Elster-Ausfüllhilfe zur Feststellung des Grundsteuerwerts für eine Eigentumswohnung

Hier folgen die länderspezifischen Ausfüllhilfen der Bundesländer, die nicht den Regeln des Grundsteuer-Bundesmodells folgen.

• Baden-Württemberg:
  Anleitung zur Grundsteuererklärung über Elster
• Bayern:
  Anleitung zur Anlage Grundstück über Elster
• Hamburg:
  Klickanleitung zur Grundsteuer über Elster
• Hessen:
  Erklärung zum Grundsteuermessbetrag für eine Eigentumswohnung über Elster
• Niedersachsen:
  Klick-Anleitung zur Grundsteuererklärung für eine Eigentumswohnung

Die Elster-Ausfüllhilfe für Landwirte und Forstwirte des Bundeslandes Rheinland-Pfalz dient auch hier als Vorlage für alle Bundesländer, die das Bundesmodell zur Grundsteuererklärung nutzen.

• Bundesmodell (Klickanleitung von Rheinland-Pfalz):
  Elster-Ausfüllhilfe zur Feststellung des Grundsteuerwerts für Land- und Forstwirte

Hier gibt es im Folgenden noch die länderspezifischen Ausfüllhilfen der Bundesländer, die sich für ein anderes Grundsteuer-Modell entschieden haben.

• Baden-Württemberg:
  Anleitung zur Grundsteuererklärung über Elster
• Bayern:
  Anleitung zur Anlage Grundstück über Elster
• Hamburg:
  Klickanleitung zur Grundsteuer über Elster
• Hessen:
  Erklärung zum Grundsteuermessbetrag für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft über Elster
• Niedersachsen:
  Klick-Anleitung zur Grundsteuererklärung für Landwirte und Forstwirte

„Es besteht eine Pflicht, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch abzugeben“, heißt es auf der Website des Bundesfinanzministeriums zur neuen Grundsteuer. Ziel sei es, für alle am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten Aufwand zu sparen.

Wie bereits weiter oben erwähnt, ist es aber in Ausnahmefällen möglich, eine Grundsteuer-Feststellungserklärung auch in anderer Form abzugeben. Die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts stehen bereits seit 24. Dezember 2021 zur Verfügung. Die „Verwaltungsanweisungen zur Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer“ sind ebenfalls im Bundessteuerblatt (Teil I 2021, S. 2334) nachzulesen.

Sie können folglich alternativ die Feststellungserklärung zur Grundsteuer ohne Elster machen – und haben dafür folgende Möglichkeiten:

• Für elf Bundesländer gibt es eine sogenannte vereinfachte „Grundsteuererklärung für Privateigentum“. Dieses Angebot steht aber ausschließlich Privatpersonen mit Wohnsitz in Deutschland zur Verfügung, die ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück besitzen.
  Wichtig: Prüfen Sie unbedingt auf der Seite Grundsteuererklärung für Privateigentum des Bundesfinanzministeriums, ob Sie die Grundsteuer ohne Elster abgeben dürfen. Beantworten Sie die gestellten Fragen wahrheitsgemäß!

• Wer sich mit der Papierform nicht anfreunden kann oder ELSTER nicht mag, kann auch Programme für die Grundsteuererklärung nutzen, die Anbieter klassischer Einkommensteuersoftware auf den Markt gebracht haben. Dazu zählen beispielsweise WISO Grundsteuer, Smartsteuer Grundsteuererklärung, Taxfix Grundsteuererklärung 2022 (in Kooperation mit LAMA) und die Software zur Grundsteuererklärung von Wolters Kluwer.
  Hinweis: Während die Grundsteuererklärung mit ELSTER kostenlos ist, müssen Sie für die Grundsteuer-Programme Geld bezahlen. Beispielsweise verlangt Taxfix mit einem Taxfix-Kundenkonto 19,95 Euro und WISO Grundsteuer kostet 29,95 Euro.

• Nur in absoluten Ausnahmefällen können Sie die Grundsteuererklärung auf Papier abgeben, zum Beispiel wenn Sie keinen Internetanschluss oder keinen Computer haben. Um eine Genehmigung zu erhalten, die Erklärung auf Papier einzureichen, müssen Sie einen Härtefallantrag stellen, in dem Sie genau begründen, warum Sie die Erklärung nicht online abgeben können.
  Tipp: Rufen Sie im zuständigen Finanzamt an und klären Sie das Problem zunächst in einem persönlichen Gespräch. Inzwischen kann es ausreichen, sich die Formulare zum Ausfüllen direkt vom Finanzamt abzuholen oder zuschicken zu lassen – und diese dann mit allen Grundsteuerdaten ausgefüllt und unterschrieben zurückzuschicken. Bei den meisten Bundesländern können Sie übrigens die Formulare für die Grund­steu­er­er­klä­rung herunterladen und dann am Computer ausfüllen.

Drei Faktoren, wie bereits oben ausgeführt, sind maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer: Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert), Steuermesszahl und Hebesatz der Gemeinde.

Aus den Daten der Grund­steu­er­er­klä­rung ermittelt das Finanzamt je nach Bundesland zunächst einen neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Hier kommt die deutlich gesenkte Grundsteuermesszahl zur Anwendung in Höhe von 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Bisher waren das oft 0,35 Prozent. Die Zahlen sind in den meisten Bundesländern gleich, Ausnahmen bilden Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen (für Sozialwohnungen und andere sogenannte privilegierte Wohneinheiten gibt es übrigens eine Ermäßigung).

Im nächsten Schritt wird dann der Grundsteuerwert mit der auf etwa ein Zehntel gesenkten Grundsteuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich dann der sogenannte Grundsteuermessbetrag.

Der Grundsteuermessbetrag wird dann drittens mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert (das war auch bisher so). Heraus kommt dann die zu zahlende Grundsteuer.

Zunächst ist wichtig, dass es eine Frist von einem Monat für den Einspruch gibt. Sie beginnt drei Tage nach dem ausgewiesenen Datum auf dem Bescheid. Um gegen den Bescheid Einspruch einzulegen, reicht ein formloses Schreiben, in dem Ihr Name und Ihre Adresse stehen, außerdem das Aktenzeichen und/oder die Steuernummer des Bescheids. Formulieren Sie Ihren Einspruch ganz genau, beschreiben Sie also im Detail, wogegen Sie Einspruch erheben wollen und nehmen Sie dabei unbedingt Bezug auf ein konkretes Schreiben. Erheben Sie zum Beispiel „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“ und teilen Sie dem Finanzamt so die Gründe mit.

Ein Einspruch ist natürlich kostenlos. Falls das Finanzamt den Einspruch ablehnt, ist dann noch die Klage vor einem Finanzgericht möglich. Dafür sollten Sie sich aber unbedingt professionelle Hilfe hinzuziehen!