Baufinanzierung Vergleich: Mit der besten Immobilienfinanzierung Haus und Wohnung günstig finanzieren

Ob Haus oder Wohnung, die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen. Auch finanziell kann sich der Kauf oder der Bau einer Immobilie später auszahlen. Damit der Traum Realität werden kann und Sie im Alter mietfrei wohnen können, gilt es, einige – vor allem finanzielle – Hürden aus dem Weg zu räumen.

Ganz entscheidend für die Verwirklichung Ihres Traums ist die Baufinanzierung, denn: Sie müssen über viele Jahre einen Kredit abbezahlen. Damit hohe Kreditzinsen nicht zu einer großen Belastung werden, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um Ihre finanzielle Situation auf den Prüfstand zu stellen und um eine günstige Baufinanzierung aus dem Angebotedschungel herauszufiltern – mit unserem Bau­finan­zierungsvergleich helfen wir Ihnen, die beste Immobilienfinanzierung zu finden.

Wenn Sie den Ent­schluss ge­fasst haben, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, über­legen Sie am besten vor der Suche nach Ihrer Traumimmobilie, wie viel Geld Ihr zu­künftiges Haus oder Ihre zu­künftige Wohnung kosten darf. Selbst­verständlich stellt auch Ihr Baufinanzierungs­berater diese Rech­nung mit Ihnen auf. Trotz­dem lohnt es sich vor einem Erst­gespräch mit einem Baufinanzierungs­­spezialisten Ihre finan­ziellen Mög­lich­­keiten grob abzu­stecken – schließ­lich wissen Sie nur dann, was für ein Haus Sie über­haupt suchen können.

Um Ihre Finanzen auf den Prüf­stand zu stellen, sollten Sie zusammen­­tra­gen, wie viel Geld Ihnen im Monat für Zins und Til­gung des Kre­dits zur Ver­fügung steht. Ein Anhalts­punkt für Ihre monatliche Rückzahlungs­rate ist zum Beispiel Ihre ak­tuelle Miete vor dem Im­mo­bilien­­kauf. Denn so­bald Sie in Ihr Eigen­heim einge­zogen sind, fällt Ihre Kalt­miete selbst­verständ­lich weg, weil Sie Ihr Miet­verhältnis auf­lösen können. Allerdings müssen Sie die Neben­kosten auch für Ihr Eigen­heim bezahlen. Rechnen Sie also bei Ihrem Eigenheim mit Heizungs- und Strom­kosten sowie den Kosten für die Müll­abfuhr und die Grund­steuer. Wie hoch sind Ihre monatlichen Fix­kosten? Wie sicher ist Ihr Ein­kommen? Diese Fragen helfen Ihnen außer­dem dabei, Ihre finan­ziellen Möglich­keiten und Risiken der Bau­finan­zierung abzuwägen.

Bei der Planung einer Bau­finan­zierung ist allerdings nicht nur wichtig, wie viel des Kredits Sie monatlich zurück­zahlen können, sondern auch, wie lange Sie die Rückzahlungen tätigen können. Idealer­weise sollte Ihre Immobilie nämlich bis zum Renten­eintritt abgezahlt sein. Denn spätes­tens dann fällt Ihr geregel­tes Ein­kommen weg und Sie benötigen Ihre Rente für Ihre Lebens­haltungs­kosten oder um sich einen lang geheg­ten Traum zu erfüllen. Nur wer eine hohe Rente hat, kann im Alter weiter seinen Kredit stemmen.

Sobald Sie wissen, wie viele Jahre Sie noch mit einem festen monat­lichen Gehalt oder anderen Ein­künften rechnen können, sollten Sie kal­kulieren, wie hoch der An­teil Ihres Kre­dits monatlich sein muss, damit Sie im Alter schulden­frei sind. Vernachlässigen Sie dabei nicht, wie viel Geld Sie ohne Probleme monatlich für die Kreditrückzahlung aufbringen können. Haben Sie die Rück­zahlungs­möglich­keiten Ihres Kre­dits ausgelotet, können Sie somit Ihre Wunschrate fest­legen. Sie definiert den Betrag, den Sie monat­lich für Ihren Kredit zurück­­zahlen können.

Wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie außerdem die Kaufnebenkosten mit in den Finanzierungs­plan ein­kalku­lieren. Beim Immobilien­kauf fallen nämlich unter anderem Notar- und Grund­buch­kosten an. Auch die Grund­erwerbs­steuer sowie gege­benen­falls eine Makler­provi­sion sollten Sie ein­planen. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen und damit keinen Neu­bau, raten wir Ihnen außerdem, Instand­haltungs­kosten (wie zum Beispiel Re­novie­rungen oder Sa­nierungen) finanziell zu berück­sichtigen.

Ein Haus aus der eigenen Tasche zahlen können wohl die wenig­­sten Menschen. Wenn Sie planen, ein Eigenheim zu kaufen, sollten Sie trotz­dem nicht alle Kosten über einen Baufi-Kredit finan­zieren, sondern auch auf Ihr Erspartes zurück­greifen. Wir em­pfehlen Ihnen, dass Sie min­destens 15 bis 20 Prozent des Immo­bilienkaufpreises aus Ihrem Eigen­kapital leisten und damit nicht finanzieren. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Ihrem Eigenkapital begleichen können.

Tipp: Werfen Sie einen Blick auf Ihre finan­zielle Gesamt­situation und Ihre Rück­lagen. Wie viel Geld liegt auf Ihrem Tages­geld­konto? Zahlen Sie in einen Bau­spar­vertrag ein? Sicher­­lich können Sie nicht Ihr ge­sam­tes Er­spar­­tes auf einmal ver­füg­bar machen. Ver­gleichen Sie deshalb die Ziele Ihrer Spar­formen und über­prüfen Sie, wie sinnvoll eine Ver­­wendung des Ersparten für Ihren Traum vom Eigen­­heim ist.

Wenn Sie ausgelotet haben, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, wie hoch Ihre monatliche Zins- und Tilgungsrate sein darf und wie viele Jahre Sie noch bis zur Rente Ihren Kredit zurückzahlen können, haben Sie die wichtig­sten Daten zusammen, auf deren Basis Sie die Höhe des maxi­malen Kauf­preises ermitteln können. Neben den Be­dingungen auf Ihrer Seite ist selbst­ver­ständ­lich auch der Zins­, zu dem Sie einen Kredit erhalten, für Ihren Finanzie­rungs­plan relevant. Wollen Sie selbst er­rechnen, wie hoch der Kaufpreis Ihrer Traumimmobilie höchstens sein darf, empfehlen wir Ihnen hierzu Baufinanzierungsrechner im Internet. Wollen Sie sich vergewissern, dass Ihre Rechnung richtig ist, können Sie auf den Service Ihres Bankberaters zurückgreifen.

Haben Sie den maximal möglichen Kaufpreis Ihrer Immobilie ermittelt und außer­dem errechnet, wie hoch Ihr Kredit sein darf, kann die Suche nach einem geeigneten Objekt los­gehen.

Tipp: Planen Sie ausreichend Zeit für Ihre Suche ein. Gerade in Bal­lungs­ge­bieten müs­sen Sie Geduld haben und Durchhaltevermögen beweisen. Hier sind Verkaufsobjekte oder -grundstücke besonders umkämpft.

Wenn Sie Ihren Kreditrahmen abgesteckt und Ihre Traumimmobilie in Aussicht haben, sollten Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen. Achten Sie insbesondere auf die Rahmenbedingungen der Baufinanzierungsangebote, also auf den Zinssatz und die Zinsbindung. Vernachlässigen Sie dabei nicht Ihre monatliche Wunschrate.

Tipp: In unserem Artikel Die besten Zinsen aktuell erhalten Sie einen Überblick über attraktive Konditionen bei Tagesgeld, Kredit und Baufinanzierung.

Wer zum ersten Mal mit einem Kredit­antrag in Berührung kommt, muss sich durch das Dickicht eines wahren Begriffs­dschungels kämpfen. Ein­facher verstehen Sie Ihren Bank­berater oder die Angebote im Internet, wenn Sie vorab wichtige Be­griffe kennen. Deshalb haben wir die wich­tigsten Begriffe zum Thema Bau­finanzierung verständ­lich für Sie zusammen­gefasst: 

Wie bei so vielen Pro­dukten, haben Sie auch bei Ihrer Baufinanzierung die Wahl zwischen ver­schiedenen Kredit­formen. Die wichtig­sten und bekanntes­ten drei Kredit­formen sind das Annuitäten­darlehen, das Tilgungs­darlehen und der sogenannte Kombikredit.

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungskrediten. Bei diesem Kredit vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber eine monatlich gleichbleibende Rückzahlung. Den Zins können Sie außerdem für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel 5,10 oder 15 Jahre) festschreiben. Dann kann die Bank Ihren Bauzins in diesem Zeitraum nicht anheben.

Der Vorteil: Das Annuitätendarlehen verschafft Planungssicherheit und ermöglicht oft die Leistung einer oder mehrerer Sondertilgungen.

Der Nachteil: Nach Ablauf der Zinsfestschreibung haben Sie Ihren Kredit sehr wahrscheinlich nicht vollständig getilgt und müssen eine Anschlussfinanzierung tätigen. Zu welchem Zins Sie die Anschlussfinanzierung erhalten, ist beim Kauf Ihrer Immobilie allerdings noch ungewiss.

Das Tilgungsdarlehen oder auch Abzahlungsdarlehen eignet sich vor allem für Eigen­heim­bauer, die lang­fristig Ihre fi­nanzielle Be­lastung mini­mieren wollen. Grund­sätzlich bleibt Ihre monat­liche Til­gungs­rate auch beim Til­gungs­dar­lehen konstant. Allerdings verringert sich im Laufe Ihrer Rück­zahlung mit der sinkenden Restschuld die Zins­höhe und damit Ihre monatliche Annu­ität (also die gesamte monatliche Rückzahlungsrate). So können Sie als Kredit­nehmer schon in einem frühen Stadium der Immofinanzierung eine hohe Tilgung leisten und damit Ihre fi­nanziellen Raten konti­nuierlich ver­ringern.

Der Vorteil: Das Tilgungs­darlehen sorgt für sinkende Zins­zahlungen in Ab­hängigkeit von der Restschuld. Auf Dauer sparen Sie damit unnötige Kosten bei der Finanzierung.

Der Nachteil: Durch die sinkende Rückzahlungs­rate müssen Sie insbesondere in der Anfangs­phase der Rück­zahlung Ihrer Immobilienzahlung eine hohe fi­nanzielle Belas­tung in Kauf nehmen.

Eine dritte Möglichkeit der Baufinanzierung sind sogenannte Kombikredite bei denen ein Immobiliendarlehen zum Beispiel mit einem Bausparvertrag, einer fondsgebundenen Lebensversicherung oder einem ETF-Sparplan kombiniert werden. Diese Kreditoption bietet zum Beispiel viele Bausparkassen als Bauspar-Kombikredite an.

Was ist das Besondere an dieser Kreditform? Weil Eigenheimbauer häufig nicht über einen ausreichend angesparten Bausparvertrag verfügen, stellen die Bausparkassen Kreditnehmern mit diesen Kombi-Krediten ein tilgungsfreies Darlehen zur Verfügung. Sie zahlen dann nur den Zinssatz und schließen einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme der Darlehenshöhe entspricht. In diesen Bausparvertrag können Sie das Geld, welches Sie durch die ausbleibende Tilgung übrig haben, einzahlen. Ist der Vertrag zuteilungsreif, erhalten Sie ein Bauspardarlehen und der tilgungsfreie Kredit wird abgelöst.

Der Vorteil: Den Bauspar-Kombikredit können Sie mit einem Riester-Vertrag kombinieren und so staatliche Förderungen erhalten. In einem vereinbarten Zeitrahmen ist außerdem der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben.

Der Nachteil: Bausparverträge lohnen sich besonders in Zeiten hoher Zinsen. Es ist jedoch nicht gesichert, dass die Zuteilung des Bausparvertrages vor Ablauf der Zinsbindung erreicht ist.  Ob sich ein Bausparvertrag grundsätzlich für Sie lohnen, erfahren Sie im Ratgeber Bausparvertrag.

Sowohl bei Annuitäten-, Til­gungs­dar­lehen und Kombi-Krediten können Sie zusätz­lich staat­liche För­derungen er­halten. Die bekanntes­te staatliche För­derung ist zum Beispiel das so­genannte KfW-Darlehen. Dieses ist ein Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank und kommt unter anderem für Sie infrage, wenn Sie Ihr Eigen­heim finanzieren wollen. Aber auch wenn Sie planen, Ihr Eigen­heim energieeffizient zu modernisieren, sollten Sie Ihren An­spruch auf ein KfW-Darlehen prüfen.

Der Vorteil: Die Zinsen der KfW-Förderung sind besonders niedrig und Ihre Til­gung wird zum Teil sogar staatlich bezuschusst.

Der Nachteil: Nicht jeder hat ein Anrecht auf eine KfW-geförderte Baufinanzierung und in der Regel bietet die KfW-Bank keine kosten­losen Sonder­tilgungen an.

Ob Sie einen An­spruch auf alternative ge­förderte Darlehen haben, hängt zum Beispiel auch davon ab, in welchem Bundesland Sie wohnen. Denn je nach Bundes­land bezu­schusst die Landes­regierung Ihre Immo­finanzierung. Bei einer länder­geför­derten Bau­finanzierung genießen Sie besonders günstige Zinsen. Allerdings steht auch diese För­derung nicht automatisch jedem Eigenheimfinanzierer offen.

Tipp: Je nach Finanzierung und Lebens­lage kann sich eine Kombi­nation aus Riester-För­derung und Baufinanzierungskredit lohnen. Alles Wichtige zur Riester-Rente erfahren Sie im Ratgeber Riester-Rente.

Wie viele andere Kredite auch, bekommen Sie nicht einfach so einen Bau­finanzierungs­kredit, sondern müssen bestimmte Grund­voraus­set­zungen erfüllen. Auch der Zins­satz Ihres Bau­kredits sowie die Rahmen­bedingungen der Rück­zahlungen unterscheiden sich je nach Lebens­situation, monat­licher Rück­zahlung und Kreditsumme. Prin­zipiell lassen sich aber einige Punkte auf­führen, die eine Bewilligung Ihres Bau­finanzierungs­antrags begüns­tigen.

Allerdings gibt es natürlich auch negative Faktoren, die Ihre Chance auf einen Baukredit verringern können:

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Baufinanzierung ein komplexes Thema ist, das eine umfassende Recherche und Planung erfordert – ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Finanzierungsoptionen ist unerlässlich. Um ein passendes Baudarlehen mit einer optimalen Kreditsumme zu finden, kann es hilfreich sein, sich sowohl an Vermittler als auch an Direktanbieter zu wenden. Eine fundierte Beratung kann helfen, die optimale Finanzierungslösung unter Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten zu finden. Dabei sollte Sie auf eine angemessene Anfangstilgung achten, um die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Gesamtkosten zu reduzieren. Ein wichtiger Aspekt bei der Baufinanzierung sind zudem die Bauzinsen, die maßgeblich die Kosten des Baugelds beeinflussen. Die Sollzinsbindung sollte möglichst niedrig sein, da sie die Zinskosten und damit die Gesamtkosten des Darlehens beeinflusst.

Ein weiterer Faktor, der in Betracht gezogen werden sollte, ist die Restschuldversicherung, die im Falle von unvorhergesehenen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit oder Tod absichert. Vor dem Abschluss eines Vertrags empfiehlt es sich, ein ausführliches Finanzierungsgespräch mit dem Anbieter zu führen, um alle Aspekte der Finanzierung zu klären und die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.

Um den Überblick über die verschiedenen Finanzierungsoptionen zu behalten, können Rechner hilfreich sein, die verschiedene Szenarien und deren Auswirkungen auf die Finanzierung darstellen. Anhand dieser Informationen lässt sich ein umfassender Finanzierungsplan erstellen, der als Grundlage für die Entscheidungsfindung dient.

Zusammenfassend ist es entscheidend, sich eingehend mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung auseinanderzusetzen und sowohl Bauzinsen als auch die verschiedenen Anbieter gründlich zu vergleichen, um das individuell passende Angebot für das eigene Bauvorhaben zu finden. Dabei sind Beratung, Laufzeit und Finanzierungsplan wesentliche Faktoren, die zu einer erfolgreichen und zufriedenstellenden Baufinanzierung beitragen.