Energieausweis erstellen: Schritt-für-Schritt zum zertifizierten Effizienzbericht

Der Energieausweis spielt eine zentrale Rolle, wenn es um die Energieeffizienz eines Gebäudes geht. Er hat großen Einfluss auf den Immobilienmarkt in Deutschland und ist besonders relevant für Eigentümer, Mieter und Interessenten. Um gut informiert zu sein, ist es wichtig, die verschiedenen Arten von Energieausweisen, die gesetzlichen Vorgaben sowie die Gültigkeitsdauer zu kennen.

Ein Energieausweis ist immer dann erforderlich, wenn Sie ein neues Haus bauen, eine umfassende Sanierung Ihrer Immobilie planen, oder wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen oder vermieten möchten. Auch beim Verkauf oder der Vermietung einer Eigentumswohnung müssen Sie laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) einen Energieausweis vorlegen. Nach einer Sanierung kann ein Energieausweis ebenfalls notwendig werden, abhängig von der Art und dem Umfang der durchgeführten Arbeiten.

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, benötigen Sie keinen Energieausweis. Ebenso sind Baudenkmäler und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern von dieser Pflicht befreit.

Ein gültiger und korrekter Energieausweis ist beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie unerlässlich. Dabei gibt es zwei Hauptarten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren. Er berücksichtigt Faktoren wie Heizung, Warmwasser und Klimatisierung. Der Bedarfsausweis hingegen wird auf Grundlage der baulichen Eigenschaften und der technischen Anlagen des Gebäudes erstellt. Er gibt Auskunft über den theoretischen Energiebedarf unter standardisierten Bedingungen.

Grundsätzlich kann man zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis wählen. Ein Bedarfsausweis ist jedoch in bestimmten Fällen verpflichtend:

1. Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.
2. Neubauten, für die keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen.
3. Gebäude, bei denen nachträglich die Fassade gedämmt wurde oder mehr als 10 Prozent eines Außenbauteils erneuert wurden – hier müssen erst neue Verbrauchsdaten aus drei Jahren gesammelt werden, um einen Verbrauchsausweis auszustellen.

Beim Vergleich von Verbrauchs- und Bedarfsausweisen ist Vorsicht geboten: Obwohl beide dieselbe Effizienzskala verwenden, können die Bewertungen für dasselbe Gebäude unterschiedlich ausfallen.

Der Primärenergiekennwert in Ihrem Energieausweis gibt an, wie viel Primärenergie Ihr Haus benötigt oder verbraucht. Dieser Wert berücksichtigt die gesamte Energie, die für den Abbau, die Umwandlung und den Transport des Energieträgers erforderlich ist. Jeder Brennstoff hat einen spezifischen Primärenergiefaktor, der dann mit Ihrem Endenergiebedarf oder -verbrauch multipliziert wird.

Der Endenergiekennwert hingegen beschreibt die Energiemenge, die Sie von außen beziehen müssen, um Ihr Haus zu beheizen. Das ist also die Menge an Energie, die bei Ihnen zu Hause ankommt, beispielsweise in Form von Gas, Öl oder Strom.

Wenn Sie in Ihrem Haus mehr erneuerbare Energien nutzen, sinkt der Primärenergiekennwert. Dennoch kann es vorkommen, dass Ihr Haus trotz eines geringen Primärenergiebedarfs in eine niedrige Energieeffizienzklasse eingestuft wird, etwa wenn die Dämmung unzureichend ist und dadurch viel Heizenergie verloren geht.

Die Erstellung eines Energieausweises unterliegt strengen gesetzlichen Regelungen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt die Anforderungen an die Datengrundlage fest. Für den Verbrauchsausweis müssen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Zudem sind Angaben zur Bezugsfläche und Modernisierungsempfehlungen erforderlich. Die Plausibilität der Daten muss geprüft werden, um Fehler zu vermeiden.

Ein Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden. Dies gewährleistet, dass die Informationen zur Energieeffizienz des Gebäudes aktuell bleiben und eventuelle Verbesserungen oder Verschlechterungen berücksichtigt werden.

Die Erstellung eines Energieausweises erfordert eine sorgfältige und genaue Datenerfassung. Dieser Prozess umfasst mehrere Schritte, die für die Zuverlässigkeit und Aussagekraft des Ausweises von großer Bedeutung sind.

Für die Erstellung eines Energieausweises sind verschiedene Dokumente und Informationen erforderlich. Dazu gehören Angaben zum Gebäude wie Baujahr, Grundrisse und Informationen zur Gebäudehülle. Besonders wichtig sind Daten zur Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecke. Der Aussteller benötigt auch Informationen über nachträgliche Dämmmaßnahmen und deren Dicke. Zudem sind Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre sowie Angaben zur Bezugsfläche und Informationen für Modernisierungsempfehlungen wesentlich, um den Energiebedarf des Gebäudes genau einzuschätzen.

Eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes ist von großer Bedeutung für die Datenerfassung – kann Sie aber natürlich auch zusätzlich teuer zu stehen kommen. Dabei werden zusätzliche Informationen zum Zustand der Gebäudehülle erhoben. Der Aussteller prüft die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecke. Er erfasst Angaben zur Dicke der Dämmung, zur Qualität der Ausführung und zur luftdichten Ausführung.

Die Überprüfung der erfassten Daten stellt einen zentralen Schritt im Prozess der Energieausweiserstellung dar. Energieberater, Architekten oder Ingenieure, die als Aussteller fungieren, müssen sich der potenziellen Fehlerquellen bewusst sein, die bei der Weitergabe von Daten auftreten können. Zu diesen Fehlerquellen zählen beispielsweise Unsicherheiten bei der Dateneingabe durch Eigentümer, die Verwechslung von Einheiten wie Kilowattstunden (kWh) und Kubikmetern (m³) oder einfache Zahlendreher und Tippfehler.

Um die Plausibilität der übermittelten Daten sicherzustellen, ist es unerlässlich, dass der Aussteller zusätzliche Informationen zum Gebäude einholt. Diese ergänzenden Angaben sind entscheidend, um auf Basis professioneller Fachkenntnisse zu beurteilen, ob die angegebenen Werte im Rahmen der typischen Parameter für das betreffende Gebäude liegen. Dies ist besonders relevant, wenn der Aussteller das Gebäude nicht persönlich in Augenschein genommen hat.

Eine gründliche Datenerfassung und sorgfältige Plausibilitätsprüfung gewährleisten, dass der Energieausweis eine verlässliche Grundlage für die Einschätzung der Energieeffizienz eines Gebäudes bietet. Auf dieser Basis können Aussteller fundierte Empfehlungen zur energetischen Modernisierung geben, was letztlich nicht nur den Energieverbrauch senkt, sondern auch den Wert der Immobilie steigern kann.

Die Berechnung und Erstellung eines Energieausweises erfordert eine sorgfältige Vorgehensweise und die Berücksichtigung verschiedener Faktoren. Dieser Prozess umfasst die Ermittlung der Bezugsfläche, die Berechnung des Energieverbrauchs und die Erstellung von Modernisierungsempfehlungen.

Die Bezugsfläche ist ein wichtiger Parameter für die Berechnung des Energieverbrauchs. Bei Wohngebäuden mit einer durchschnittlichen Geschosshöhe von mehr als 3,0 m oder weniger als 2,5 m muss die Gebäudenutzfläche AN nach einer speziellen Formel berechnet werden. Diese Formel berücksichtigt die Geschossdeckenhöhe und das Gebäudevolumen:

AN = (1/hG – 0,04 m-1) · Ve

Dabei steht hG für die Geschossdeckenhöhe, gemessen von der Oberfläche des Fußbodens bis zur Oberfläche des Fußbodens des darüberliegenden Geschosses. Diese Berechnung ist in der Anlage 1, Absatz 1.3.3 der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt.

Bei öffentlichen Liegenschaften ohne separate Messeinrichtungen für jedes Gebäude ist es ausnahmsweise erlaubt, einen gemeinsamen Verbrauchsausweis für mehrere Gebäude zu erstellen. In diesem Fall wird die Summe der Nettogrundflächen der thermisch konditionierten Flächen der Einzelgebäude als Bezugsfläche verwendet. Dies muss im Energieausweis auf Seite 1 durch den Zusatz „Liegenschaft“ in der Zeile „Adresse“ kenntlich gemacht werden.

Die Berechnung des Energieverbrauchs erfolgt in Kilowattstunden (kWh) auf Basis des Heizwerts Hi. Dieser Wert, früher als „unterer Heizwert Hu“ bezeichnet, wird für die Ermittlung des Endenergieverbrauchs verwendet. In manchen Fällen ist in den Abrechnungen nur der Brennwert Hs (früher „oberer Heizwert Ho“) angegeben. In solchen Situationen müssen die in der DIN V 18599-1: 2011-12 Tabelle B1 genannten Umrechnungsfaktoren verwendet werden, um auf den unteren Heizwert Hi umzurechnen.

Bei öffentlichen Liegenschaften, die keine separaten Messeinrichtungen für einzelne Gebäude besitzen, erlaubt die Bekanntmachung ausnahmsweise einen gemeinsamen Verbrauchsausweis für mehrere Gebäude. In diesem Fall wird die Summe der Nettogrundflächen der thermisch konditionierten Flächen der Einzelgebäude als Bezugsfläche verwendet.

Für Nichtwohngebäude müssen zusätzliche Verbräuche in den Heizenergieverbrauchskennwert einbezogen werden. Dazu gehören Verbräuche für Kälte aus externer Quelle und Verbräuche für Wärme zur Kälteerzeugung, beispielsweise durch Sorptionskälteanlagen. Diese Verbräuche werden ohne Witterungsbereinigung berücksichtigt.

Für die Erstellung fundierter Modernisierungsempfehlungen und eine zuverlässige Plausibilitätsprüfung der Daten sind zusätzliche Informationen über den Zustand der Gebäudehülle erforderlich. Der Aussteller sollte Angaben zur Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecke einholen. Wichtige Fragen dabei sind:

1. Sind die Außenwände nachträglich gedämmt worden? Wie dick ist die Dämmung?
2. Sind das Dach oder die oberste Geschossdecke gedämmt? Wie dick ist die Dämmung und wie ist die Qualität der Ausführung?
3. Ist die Kellerdecke des unbeheizten Kellers gedämmt oder hat das Gebäude eine Perimeterdämmung?

Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel kostengünstiger, da der Aufwand geringer ist. Wenn Fotos vorhanden sind, die den energetischen Zustand des Gebäudes ausreichend dokumentieren, ist ein Vor-Ort-Termin nicht erforderlich. In diesem Fall können die Kosten zwischen 50 und 100 Euro liegen. Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als sechs Wohneinheiten sind Ausgaben von etwa 250 Euro üblich.

Ein Bedarfsausweis, der online bestellt wird, kostet etwa 100 Euro. Wird jedoch eine Vor-Ort-Datenaufnahme durchgeführt, liegen die Kosten zwischen 300 und 500 Euro. Bei größeren Gebäuden ist eine Basisgebühr von rund 300 Euro üblich, zu der zusätzlich 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit kommen.