Immobilienkauf als Unverheiratete: Wie man sich rechtlich absichert und was es zu beachten gibt
Eigentumsverhältnisse und Grundbuch
Beim Kauf eines Hauses durch unverheiratete Paare in Deutschland ist eine umfassende rechtliche Absicherung von zentraler Bedeutung, um mögliche Risiken zu minimieren. Die grundlegenden Aspekte, die dabei berücksichtigt werden müssen, umfassen Eigentumsverhältnisse, Finanzierungsfragen, vertragliche Regelungen sowie erbrechtliche und steuerliche Gesichtspunkte.
Zentral für das Eigentum an einer Immobilie ist der Eintrag im Grundbuch, wie "Schmitz Notar" in einem Online-Beitrag erklärt. Wenn nur ein Partner als Alleineigentümer eingetragen ist und keine weiteren Regelungen getroffen werden, ist der andere Partner rechtlich kaum abgesichert. Nach einer Trennung wäre dieser Partner nicht mehr berechtigt, die Immobilie zu nutzen, es sei denn, der eingetragene Eigentümer erlaubt dies ausdrücklich, wie es weiter heißt. Ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich besteht nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der nicht eingetragene Partner den Immobilienkauf finanziell unterstützt oder Arbeitsleistungen erbracht hat. Solche Ansprüche sind jedoch schwer vorhersehbar und müssten gegebenenfalls gerichtlich geklärt werden, so Schmitz Notar.
Finanzierungsfragen und Miteigentum
Ein weiteres Risiko betrifft die Finanzierung der Immobilie, bei der unverheiratete Paare gemeinsam eine Kreditaufnahme tätigen. Das Hauptrisiko liegt darin, dass beide Partner für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich bleiben, selbst wenn sich ihre Lebenswege trennen und einer von ihnen auszieht, wie "wohnen und bauen" in einem Beitrag erläutert. Dies gilt insbesondere, wenn der Kreditvertrag von beiden Partnern unterschrieben wurde. In einem solchen Fall werden beide als Gesamtschuldner betrachtet, was bedeutet, dass die Bank jeden von ihnen für die gesamte Kreditsumme haftbar machen kann, wie es weiter heißt.
Um diese Risiken zu minimieren, ist es entscheidend, die Finanzierungsfragen nicht nur klar zu regeln, sondern auch schriftlich zu dokumentieren. Dies beinhaltet detaillierte Vereinbarungen darüber, wie die Kreditverpflichtungen im Falle einer Trennung aufgeteilt werden. Solche Vereinbarungen können zum Beispiel festlegen, dass der Partner, der in der Immobilie verbleibt, die Kreditraten alleine übernimmt oder dass der ausziehende Partner einen Teil der Schulden ausgleicht. Ohne klare Vereinbarungen können sich beide Partner in einer schwierigen finanziellen Lage wiederfinden, in der sie für eine Immobilie zahlen müssen, die sie nicht nutzen oder deren Wert sich verändert hat, wie wohnen und bauen weiter betont.
Der gemeinsame Erwerb des Eigentums zu Miteigentum birgt ebenfalls Risiken, insbesondere wenn ein Partner mehr zum Immobilienerwerb beiträgt als es seiner Beteiligung am Eigentum entspricht. In solchen Fällen können Streitigkeiten entstehen, und es kann Schenkungsteuer anfallen, wie von Dr. Stephan Biehl, dem Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz, im WW-Kurier erläutert wird. Um dies zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, Investitionen durch ausdrückliche Vereinbarungen, wie Darlehen, auf eine sichere Grundlage zu stellen und gegebenenfalls durch Grundpfandrechte oder Nutzungsrechte wie Wohnungs- oder Nießbrauchrechte auszugleichen, wie es weiter heißt.
Erbliche und steuerliche Aspekte
Im Falle des Todes eines Partners bestehen ebenfalls erhebliche rechtliche Unterschiede im Vergleich zu Ehepaaren. Da Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft keine gesetzlichen Erben sind, erben im Falle des Todes ohne testamentarische oder erbvertragliche Regelungen, die Kinder, Enkelkinder oder, falls keine Abkömmlinge vorhanden sind, die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen, wie von Dr. Stephan Biehl weiter im Beitrag von WW-Kurier erläutert wird. Selbst wenn der Lebensgefährte im Testament oder Erbvertrag bedacht wird, steht dem gesetzlichen Erben ein Pflichtteil zu, der die Hälfte des regulären Erbteils beträgt, wie es weiter heißt. Bei einem hälftigen Anteil an der Immobilie würde dies bedeuten, dass die Erben zum Wert von einem Viertel der Immobilie ausbezahlt werden müssten.
Steuerlich sind unverheiratete Paare ebenfalls im Nachteil. Der erbschaftssteuerliche Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro, verglichen mit 500.000 Euro bei Ehegatten, wie weiter erläutert wird. Zudem bleibt bei Ehegatten die selbstgenutzte Immobilie steuerlich unberücksichtigt, wie im WW-Kurier berichtet wird.
So kann die Sicherheit erhöht werden
Um die Sicherheit rund um den Hauskauf zu erhöhen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Ein Partnerschaftsvertrag bietet beispielsweise eine solche Möglichkeit, die rechtliche Unsicherheit zu verringern. In einem solchen Vertrag können unverheiratete Paare die Besitzverhältnisse, Rechte und Pflichten beider Parteien klar und verbindlich festhalten, wie die Sparkasse in einem Online-Beitrag erläutert. Dies umfasst nicht nur Regelungen zum Hauskauf, sondern kann auch Vereinbarungen zu Unterhaltszahlungen, Finanzierungsverpflichtungen und die Verteilung von Vermögensgegenständen beinhalten. Angesichts dieser komplexen rechtlichen Situation empfiehlt es sich für unverheiratete Paare, notarielle Beratung in Anspruch zu nehmen. Jeder Fall ist individuell und Notare können spezifisch auf die Bedürfnisse und Wünsche der Beteiligten eingehen, um eine passende rechtliche Gestaltung zu finden. Eine notarielle Beurkundung erhöht zudem die Verbindlichkeit und macht den Vertrag weniger anfechtbar, wie es weiter heißt.
Alternativ können die Partner auch eine GbR gründen. In diesem Fall können sowohl die Gesellschaft als auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Ein Gesellschaftervertrag, der die Vorgehensweise bei einer Trennung regelt, bietet hier zusätzliche Sicherheit, vor allem da dieser Vertrag beinhalten kann, wer die Immobilie behält und wie der andere Partner entschädigt wird, so die Sparkasse abschließend.
D. Maier / Redaktion finanzen.net
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